10 ошибок при покупке первой квартиры: как их избежать

В нашем материале мы собрали самые частые ошибки, которые совершают новички на рынке жилой недвижимости.

Содержание:

1. Ошибка №1. Плохое стратегическое планирование
2. Ошибка №2. Отсутствие проверки или невнимательная проверка продавца
3. Ошибка №3. Выбор квартиры без осмотра района и ознакомления с планами строительства
4. Ошибка №4. Недостаточная проверка документов
5. Ошибка №5. Спешка при выборе квартиры
6. Ошибка №6. Игнорирование или неправильная оценка состояния будущего жилья
7. Ошибка №7. Неправильный расчет бюджета
8. Ошибка №8. Игнорирование статуса помещения
9. Ошибка №9. Выбор квартиры на первом, втором или последнем этажах без учета рисков
10. Ошибка №10. Заключение договора без юриста
11. Часто задаваемые вопросы

Ошибка №1. Плохое стратегическое планирование

Выбирая квартиру, люди, как правило, руководствуются своими потребностями, существующими на тот или иной момент времени: "однушки мне достаточно", "недалеко от места работы", "да я на машине отсюда куда угодно доберусь", "места для парковки хватит".

А потом в квартире-студии появляется другой человек, затем - третий, и вот уже обстановка постепенно превращается в хаос из детских игрушек, кастрюлек, сумочек, книг, одежды, среди которых с трудом можно найти не только важные документы, но и ноутбук…

А затем "контора", в которой работаешь, закрывается или переезжает, либо приходится по другим причинам менять место работы на более отдаленное. И, вернувшись поздно вечером домой, парковаться в соседнем квартале, потому что мест недалеко от дома просто нет.

Покупка первой квартиры всегда сложнее следующих: как при начале любого нового дела, человек склонен переоценивать или недооценивать его сложность, фокусироваться на мелочах, упуская важное. Фото: pixabay.com

Впрочем, сложно сказать, что в такой ситуации хуже - ежедневный квест на тему "где поставить машину" или работа из дома с чадами и домочадцами у вас буквально на голове. Ясно только одно: выбирая квартиру, нужно обязательно учитывать вероятные изменения в вашей жизни в ближайшие годы.

Что именно следует учитывать:

• Возможные изменения семейного положения. Брак, развод, рождение детей - все это влияет на условия жизни и диктует свои требования к жилплощади. Если вы не исключаете возможность появления у вас детей, то возле дома должна быть благоустроенная и большая детская площадка, а государственные школы и детские сады должны быть в шаговой доступности.
• Смену места работы или переход на "удаленку". В период пандемии невозможность нормально работать из дома стала настоящей драмой для многих. Старайтесь выбирать квартиру, в которой можно выделить комнату или особую зону для каждого члена семьи.
• Необходимость регулярной медицинской помощи. Лучше, конечно, если этого не потребуется. Но вот, например, появляется необходимость поселить к себе престарелого родственника, а если поликлиника далеко и скорой до вас ехать долго? Поэтому государственные медицинские учреждения должны быть в шаговой доступности.
• Необходимость передвижения общественным транспортом. Не в каждой семье есть по два-три автомобиля и не у каждого члена семьи есть время возить своих близких по нескольким адресам. Кроме того, машина может сломаться, либо может потребоваться ее продажа. В таких случаях должна быть возможность быстро добраться до остановки общественного транспорта или станции метро.
• Наличие парковочного места в перспективе роста автопарка. Имеется в виду как автопарк семьи, так и соседей: описанная выше необходимость "удаленной" парковки - не преувеличение. Поэтому обратите внимание на наличие подземного или надземного паркинга с выделенным для вас местом, либо многоэтажной автостоянки в шаговой доступности.
• Возможность продажи этой квартиры и покупки новой с минимальным добавлением других денег или без него. Это касается, прежде всего, вторичного жилья старого жилого фонда: оно ветшает, поэтому пытаться получить за "сталинку" со сгнившими коммуникациями цену новостройки нереально. Ваше жилье должно оставаться ликвидным минимум в течение ближайших 10 лет.

Ошибка №2. Отсутствие проверки или невнимательная проверка продавца

Желающему приобрести квартиру в новостройке нужно проверять застройщика - банкрот он или нет, каково состояние объекта и перспективы сдачи дома. Покупателей первички эти вопросы живо интересуют, и никто обычно не стесняется их задавать.

Более 40% новостроек в РФ сдаются с задержкой в среднем на 1,4 месяца. Причины в основном объективные - в том числе сложности с поставками импортных материалов. Фото: Максим Блинов/ РИА Новости

Но есть и порталы, где можно проверить компанию:

• не является ли и не был ли продавец фигурантом судебных дел - на портале ГАС "Правосудие" (суды общей юрисдикции и арбитражные суды), по картотеке арбитражных дел (споры хозяйствующих субъектов), через портал Федеральной службы судебных приставов (исполнительные производства);
• не является ли продавец банкротом - на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве;
• состояние и перспективы сдачи дома - на портале наш.дом.рф.

Застройщику обмануть дольщика сегодня сложно. Но в настоящее время более 40% новостроек в РФ сдаются с задержкой в среднем на 1,4 месяца, передает РИА Новости. Причины в основном объективные - в том числе сложности с поставками импортных материалов. Из-за этого мораторий на начисление неустойки за срыв сроков продлен государством. Это означает, что дольщику компенсировать его расходы (аренду жилья на время ожидания квартиры, например) никто не будет - убытки просто переложили на покупателей.

Внимание покупателей жилья переключилось на вторичку. Но здесь своя напасть - эпидемия мошенничеств; ее жертвами стали тысячи добросовестных покупателей.

Нужно проверять не только документы, но и продавца. Помимо личных документов, можно проверить, как и в случае застройщика, не является ли продавец фигурантом судебных дел, исполнительных производств или банкротом, а также попросить у него справку из психдиспансера. Фото: pixabay.com

Ситуация: покупатель (или покупатели, семья) приобретают квартиру у пожилого человека (вариант - пожилой семейной пары). Все документы продавца, как личные, так и на квартиру в порядке (есть справка из ПНД), сделка заверяется нотариально (иногда под видеозапись), факт вменяемости продавца проверяется нотариусом. Сделка оформлена юридически грамотно, продавец получает деньги не наличными, а через банковский перевод или аккредитив (что делает факт передачи денег несомненным). Продавец (якобы) готовится выезжать из квартиры или даже освобождает её.

И тут… продавец обращается в суд (сразу или даже спустя годы) и заявляет, что находился под влиянием мошенников ("думал, что участвует в операции правоохранителей"). Поэтому требует признать сделку недействительной. Несмотря на любые материалы и экспертизы суд на основании статей 178 ("Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения") или 179 ("Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств") Гражданского кодекса РФ сделку аннулирует. И возвращает продавцу квартиру, а покупателям постановляет вернуть деньги. Только вот денег у продавца якобы нет - они их "отправил мошенникам". А квартиру ему возвращают - юридически, иногда выгнав оттуда новых жильцов.

Первым из подобных дел, которое прогремело на всю страну, была сделка по продаже квартиры Ларисы Долиной. Известная певица через суд вернула квартиру, проданную в прошлом году под влиянием мошенников за 112 млн руб. Покупатель квартиры Полина Лурье безуспешно судится до сих пор. Сегодня похожие случаи зафиксированы по всей стране, от Москвы и Санкт-Петербурга до городов Сибири, счет судебных дел идет на тысячи, а объем ущерба оценивается в сотни миллионов рублей (в одном из известных случаев пенсионерка отсудила квартиру, уже отремонтированную покупателями).

Как в таких случаях быть добросовестным покупателям?

Нужно проверять не только документы, но и продавца. Помимо личных документов, можно проверить, как и в случае застройщика (см. выше), не является ли продавец фигурантом судебных дел, исполнительных производств или банкротом, а также попросить у него справку из психдиспансера.

Важно, однако, помнить, что справка из ПНД - не свидетельство о дееспособности, так как многие больные не состоят на учете, заключение психиатра суд не примет, а судмедэкспертиза назначается только судом. Кроме того, в судебной практике есть "состояние невменяемости": то есть человек в какой-то момент (из-за сильного стресса, инсульта, приступа гипертонии и т.д.) не отдавал отчета в своих поступках. "Влияние мошенников", реальное или вымышленное, для суда такой же повод усомниться во вменяемости продавца "в конкретный момент".

Остается только стараться выбирать покупку таким образом, чтобы:

• сделка не была для продавца расставанием с "единственным жильем" и не приводила к "существенному ухудшению жилищных условий" (важные для суда социальные факторы);
• продавец не относился к "группе риска".

Поэтому, как советуют эксперты, сделка должна быть альтернативной (с покупкой нового не намного худшего жилья), желательно одной из пары-тройки в цепочке. Да, "обмены" нередко срываются, провести их нелегко и опытным риелторам, но они безопасны (при соблюдении прочих правил).

К группе риска в данных реалиях относятся: знаменитости, пожилые люди (60+), алкоголики, наркоманы, странные люди (сектанты, контактеры с инопланетянами и т.п.), а также хозяева квартир, которые либо возвращались к ним, либо продаются дешевле рынка, либо спешно.

Ошибка №3. Выбор квартиры без осмотра района и ознакомления с планами строительства

Не "осмотрев ногами" район возможного проживания, можно приобрести квартиру возле промзоны, развязки или оживленного шоссе. Или с видом из окна на кладбище или стройку, близ замусоренной рощицы чахлых деревьев вместо "парка", в доме рядом с тюрьмой.

Очень важно осматривать окрестности будущего жилья днем, а не поздно вечером в октябре, как делают некоторые покупатели. Фото: Татьяна Андреева/РГ

Осматривая микрорайон, вы оцениваете, в первую очередь, экологическую обстановку и безопасность. Для оценки этих параметров нужно сначала собрать информацию. Как мы уже писали, в России есть и опасные, и спокойные города. Но даже в таком безопасном мегаполисе, как Москва, есть еще места, где криминальная обстановка достаточно напряженная (возле рынков, крупных строек и лесопарков). Выбрав квартиру без личного осмотра района, можно позднее столкнуться с неприятными соседями и разного рода покушениями на вашу собственность.

В Сети немало рассказов о покупках после "виртуальных туров" по новостройкам или просмотров жилья без прогулки по району и знакомства с соседями. Многие из них заканчиваются тем, что "счастливые приобретатели" квартиры или дома переезжают, потому что не могут там жить.

"Никакая технология и никакие карты не заменят ваш собственный взгляд, - уверен старший партнер агентства Vysotsky Estate Сергей Смирнов. - И очень важно: осматривать окрестности будущего жилья нужно днем, а не поздно вечером в октябре, как делают некоторые покупатели".

Что нужно смотреть и оценивать:

• Вид из окна. То, что вы будете видеть перед сном и после пробуждения не должно доводить до тоски.
• Будущих соседей по дому и по площадке: если нет возможности посмотреть на них или поговорить с бабушками у подъезда, то можно найти домовой чат и пообщаться там.
• Двор и окружающее двор пространство: наличие детской площадки, чистота, наличие асоциальной публики, наличие мест для парковки.
• Близлежащие объекты: есть ли рядом школа, поликлиника, магазины, предприятия бытовых услуг.
• Дорогу к остановке наземного транспорта или метро - насколько она освещенная, недолгая, легкая и безопасная.

При осмотре района новостройки не всегда есть возможность самому увидеть многое из перечисленного. Но можно осмотреть микрорайон, расположенные рядом объекты, дорогу к метро или остановке. Сергей Смирнов, в частности, советует побывать в каком-либо из близлежащих жилых комплексах (ЖК) того же типа и построенных той же компанией, которые уже заселены и введены в эксплуатацию. Там можно заранее узнать обо всех возможных неприятностях, связанных с новостройками - срывов сроков сдачи и ввода жилья, недоделках, строительных дефектах.

Заранее стоит выяснить, куда будут выходить окна вашей квартиры. Бывает, что на слепую стену или на другие окна вашего ЖК - это повод отказаться от покупки или требовать скидки. Фото: Константин Завражин/РГ

При покупке новостройки обязательно стоит посмотреть и узнать:

• Куда будут выходить окна вашей квартиры. Бывает, что на слепую стену или на другие окна вашего ЖК - это повод отказаться от покупки или требовать скидки.
• Какой будет детская площадка - часто этот объект планируют "для галочки", а в итоге площадка очень маленькая и не вмещает всех желающих.
• Есть ли в плане ЖК помещения для магазинов и предприятий бытовых услуг - обычно для них отводят первые этажи.
• Будут ли строиться поблизости школа и поликлиника, если их пока рядом нет, какое число учащихся и пациентов закладывается в план. В Москве от застройщиков требуют сдавать ЖК вместе с соцобъектами. Но, если клиника или школа физически или территориально входят в состав комплекса, то они наверняка будут коммерческими (платными). При этом скидка для жильцов, как правило, бывает символической.

Ошибка №4. Недостаточная проверка документов

Юридической чистоты квартиры не гарантируют ни банк, выдавший ипотеку, ни нотариус. Нотариус не проверяет все риски, а банк заставит застраховать квартиру и получит страховку. А покупатель останется без квартиры и без денег.

История из жизни: инженер С. из Нижнего Новгорода покупал квартиру в столице. Внес задаток (в отличие от аванса, этот платеж не возвращается покупателю), но продавцы не смогли или не захотели предоставить ему выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом деньги требовали передать из рук в руки наличными (то есть самым небезопасным способом) до регистрации сделки. Инженер узнал, что выписку из ЕГРН можно получить даже вопреки желанию продавца на Госуслугах (без личных данных). И получил…

В выписке из ЕГРН значился запрет собственнику на совершение регистрационных действий и указан номер исполнительного производства Службы судебных приставов. По номеру удалось установить, что собственник квартиры уже задолжал деньги банку и просрочил долг.

Что обязаны предъявить потенциальному покупателю:

• Паспорта собственников. Они не должны быть просрочены или испорчены - тогда сделка будет признана недействительной. Паспортные данные должны быть такими же, как в документах на квартиру или в том же паспорте на странице "Ранее выданные паспорта".
• Основание права собственности на квартиру. Это может быть договор приватизации, договор долевого участия или уступки права требования, договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Все данные должны совпадать с теми, что указаны в других документах, имеющих отношение к квартире.
• Выписку из ЕГРН. Многие юристы и риелторы советуют не иметь дела с продавцами, которые отказывают вам в выписке или заявляют, что не могут предъявить этот документ. Лучше, если она будет свежей - с давностью не более трех дней. Данные должны совпадать с теми, которые указаны в паспортах. Если в выписке указана другая фамилия одного из собственников, нужно будет время на обновление данных в Росреестре. Если в выписке указаны обременения, потребуются дополнительные документы для их снятия, например, справка о погашении ипотеки.
• Справка о зарегистрированных лицах выдается в управляющей компании, МВД, МФЦ или на сайте Госуслуг. Обязательно обратите внимание на число прописанных и наличие среди них несовершеннолетних. Перед сделкой справку предъявляют еще раз - в ней не должно быть никого.
• Справки об отсутствии задолженности за капитальный ремонт и коммунальные платежи выдаются в МФЦ или управляющей компании; они обезопасят вас от лишних разбирательств.
• Согласие супруга (даже бывшего) на продажу квартиры. Если квартира была приобретена в браке, то потребуется такой нотариально заверенный документ.
• Справка об остатке материнского капитала потребуется в том случае, если у продавца есть несовершеннолетние дети. Она удостоверяет, что маткапитал не был использован при покупке квартиры. Если квартира приобреталась на маткапитал и не выделены доли детей, то в будущем могут возникнуть проблемы.
• Нотариально заверенная доверенность должна быть в том случае, если квартиру продает представитель собственника; проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Основные риски, связанные с документами:

• Договор дарения могут признать недействительным, если им прикрывали сделку; поэтому стоит включить в договор купли-продажи пункт о компенсации потери денег в таком случае.
• В случае свидетельства о праве на наследство может потребоваться согласие других наследников объекта.
• В случае договора приватизации нужно узнать, не проживали ли в квартире те, кто отказался от ее приватизации. Если да, то у них придется попросить письменный отказ от права проживания.

Важно: это не исчерпывающий список документов. Чтобы понять, какие бумаги еще потребуются, составьте список рисков, которые есть в предлагаемой вам сделке и предыдущей сделке с выбранным объектом недвижимости. А затем составьте список документов, которые снимут риски.

Чтобы понять, какие бумаги еще потребуются, составьте список рисков, которые есть в предлагаемой вам сделке и предыдущей сделке с выбранным объектом недвижимости. Фото: iStock

Ошибка №5. Спешка при выборе квартиры

Эмоции при выборе жилья - важный фактор: хорошо, когда квартира или дом по-настоящему нравятся, ведь вам тут жить. Проблема, однако, в том, что сильные эмоции часто "блокируют разум". То есть, по мнению исследователей, деактивируют префронтальную кору головного мозга, отвечающую за рассуждение. А продавец или его риелтор тут как тут. Они включают еще более сильную эмоциональную реакцию - тревогу: "у нас есть другое предложение". Сочетание положительных эмоций и тревоги, что "квартиру уведут", может привести к нежелательным последствиям.

История из жизни: Екатерина Ч. "на эмоциях" выбрала квартиру, которая показалась ей воплощением мечты - высокие окна, высокие потолки, исторический старый дом ("та самая" "сталинка"), "почти" центр Москвы. Купила, практически не торгуясь: "на руках была почти вся необходимая сумма, пришлось лишь немного занять". Только вот когда начали готовить квартиру к ремонту, выяснилось, что коммуникации сильно изношены, а в несущих стенах умело замаскированы огромные трещины. Ремонт в итоге оценили почти в половину стоимости квартиры.

Обладательница "квартиры мечты", поняв, что приобрела не то, решила ее продать. Пригласила риелторов. Те скрупулезно оценили жилье (не по "хотелкам" в объявлениях, а по ценам реальных сделок). И оказалось, что цена при покупке была завышена на 2 миллиона рублей.

Точной статистики выбора на эмоциях нет, однако директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Куликов считает, что так поступают примерно 20% покупателей жилья. Поэтому риелторы просят покупателей не вступать в переговоры и не показывать восторгов.

Спешка бывает также вызвана расчетом приобрести квартиру в новостройке на этапе котлована дешевле ее последующей стоимости. Сегодня квартиры первой очереди покупать нецелесообразно, считает Сергей Смирнов из Vysotsky Estate: застройщики закладывают высокую цену уже на старте продаж, чтобы быстрее пополнить эскроу-счета.

Новостройка обычно - долгожданное жилье, поэтому люди часто в эйфории подписывают на приемке все документы, почти не глядя по сторонам, или же довольствуются устными обещаниями застройщика "исправить". Фото: Алексей Майшев/ РИА Новости

Ошибка №6. Игнорирование или неправильная оценка состояния будущего жилья

Покупка квартиры без полной оценки ее технического состояния, прежде всего, состояния коммуникаций и наличия скрытых дефектов, может привести к серьезным затратам на ремонт. Причем, как правило, ко "вторичке" покупатели относятся более внимательно, чем к новостройке.

Психологически это понятно: новостройка обычно - долгожданное жилье, поэтому люди часто в эйфории подписывают на приемке все документы, почти не глядя по сторонам, или же довольствуются устными обещаниями застройщика "исправить". Это серьезная ошибка, которая влетит в копеечку.

Покупка квартиры без полной оценки ее технического состояния, прежде всего, состояния коммуникаций и наличия скрытых дефектов, может привести к серьезным затратам на ремонт. Фото: Олеся Курпяева/РГ

Недоделки и дефекты в новых домах бывают очень часто. Вот самые распространенные:

• Дверь с трудом открывается или закрывается. Ее, конечно, вы будете менять, но первое время придется пожить с нею.
• Окна открываются и закрываются с трудом, резиновые прокладки есть не везде или имеют разрывы; это признаки дефекта стеклопакетов.
• Ручки створок окон ломаются почти сразу.
• Щели под подоконниками, прямо между окном и стеной, иногда огромные.
• Повреждены откосы, рамы и стекла, снаружи окон нет отлива для воды.
• Створки окон неплотно закрываются - между ними можно вставить и легко вытащить листок бумаги; там зимой обязательно будет дуть.
• Под ламинатом и плиткой (если квартира сдается с отделкой) есть пустоты; их можно обнаружить, если слегка постучать по полу или по стене в санузле или ванной комнате. Кафель при этом, кстати, часто отваливается.
• Если квартира сдается без отделки, на стенах могут быть видны трещины и влага или потеки.
• Неровности, а также отклонения от вертикали или горизонтали: к дефектам относятся неровности больше 5 мм, отклонения стен от вертикали больше чем на 15 мм, отклонения плит пола и потолка от горизонтали свыше 20 мм, а также отклонения проемов дверей от прямоугольника более 10 мм.
• Неработающая вентиляция. Она проверяется при распахнутых окнах листком бумаги: если он прилипнет к отверстию - вентиляция работает. Если нет - снимите решетку: за нею может быть стена.
• Неработающая электрика или недостаточное напряжение в сети. Понадобится тестер и лампочка, если есть подсоединенные к выводам проводов патроны.
• Плохо соединенные трубы и сифоны (если в квартире есть сантехника). Обязательно проверьте их на герметичность.

Недоделки и дефекты в новых домах бывают очень часто. Фото: Александр Корольков/РГ

При осмотре квартиры на вторичном рынке стоит прежде всего проверить наличие в ней перепланировок, узнать, согласованы ли они, а если нет - каковы шансы их легализовать? Выясните наличие перепланировок у соседей выше этажом - если снесены несущие стены, то это может вызвать появление трещин в стенах той квартиры, которую вы хотите купить. Если это сделано в вашей будущей квартире, то такую перепланировку нет шансов узаконить, что вызовет сложности при продаже жилья. Жить в такой квартире тоже небезопасно - как и с трещинами в стенах.

В отличие от новостройки, при первичном осмотре квартиры с хозяевами оценивать стоимость ремонта можно только очень приблизительно, считает специалист по ремонту, учредитель компании ООО "Мастера Профи" Михаил Горбатов из Новосибирска.

"Первое, на что стоит обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке, это запахи, - советует эксперт. - Если в квартире слабая вентиляция, то обычно чувствуется неприятный затхлый дух. Это значит, что под обоями может быть плесень. А если есть плесень, значит, придется снимать и шпатлевку, и штукатурку. Часто бывает, что люди, не разобравшись, замазывают вентиляционные выходы. А потом удивляются, почему дома так жарко, почему запах неприятный… Потом, конечно же, нужно обратить внимание на сантехнику и коммуникации, но тут возможен только наружный осмотр, потому что трубы обычно упакованы в короба. Пока не снята отделка и не подняты полы, точно оценить стоимость ремонта нереально".

Ошибка №7. Неправильный расчет бюджета

Больше половины квартир в России приобретаются в ипотеку. Но ипотека и платежи за нее - отдельная большая тема. Отметим лишь, что кредит на первый взнос на квартиру незаметно взять не удастся - все операции прозрачны и банк, увидев рост кредитной нагрузки, откажет в ипотеке. Но есть и другие расходы, и про них часто забывают.

При этом если затраты на сами "метры", услуги риелтора и обстановку можно посчитать заранее ("метры" и "риелторы" прописаны в документах), то сколько будет стоить первый ремонт в квартире, зависит не только от желаний. Чем жилье старше, тем, как правило, работы больше и плата выше.

"Был в моей практике такой случай, когда ремонт обошелся в половину стоимости квартиры, - рассказал Михаил Горбатов. - Человек купил "вторичку" в старом кирпичном доме примерно 1950-х годов постройки. И не учел того, что демонтажные работы влетят в копеечку. Нам пришлось гнилой пол снимать до бетона, убирать перегородки, счищать плесень - там все было в плесени. Заказчик от ремонта не отказался. Но бывает, что и в домах, построенных в нулевые годы, обои отходят от стен вместе со шпатлевкой и штукатуркой. В таких случаях ремонт сразу становится дороже на 20-30%".

Кредит на первый взнос на квартиру незаметно взять не удастся - все операции прозрачны и банк, увидев рост кредитной нагрузки, откажет в ипотеке. Фото: Сергей Михеев/РГ

Стоимость ремонта будет зависеть от типа работ. Цены на косметический ремонт без учета стоимости материалов в 2025 году в России в среднем начинаются от 4000 руб. за м² (но можно найти и от 1500 руб.), на капитальный - от 8000 руб. за м².

В Москве расценки выше - от 6500 и 12 000 руб. за м² соответственно. Премиальные варианты начинаются от 17 000 руб. за м². Рассчитать реальную стоимость ремонта можно с помощью онлайн-калькуляторов на сайтах магазинов стройматериалов.

Ошибка №8. Игнорирование статуса помещения

Сегодня в городах продаются два вида помещений для проживания - квартиры и апартаменты. Отличия последних в том, что они юридически жильем не являются, а относятся к нежилой коммерческой недвижимости. Законопроект, запрещающий рекламировать апартаменты как жилье, принят не был, но в Москве в 2024 году ввели мораторий на их строительство, а недавно закрыли возможность рекламы на маркетплейсах и в туристических агрегаторах (требуется пройти сертификацию и попасть в некий реестр). Но продавать такое "нежилье" простым людям все это их хозяевам не мешает.

Цены на апартаменты значительно ниже цен на квартиры, особенно в Москве, где стоимость квадратного метра жилья старательно поддерживают банки и застройщики. Те, кто считает, что разницы между апартаментом и жилым помещением нет или она несущественна, охотно покупают для себя "апарты".

Но на самом деле различия в статусе велики, и потери могут быть весьма ощутимыми:

• В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, можно только временную - но только при условии, если сам комплекс зарегистрирован как здание гостиничного типа (а это бывает не всегда).
• Их владельцы платят более высокий налог на собственность - до 2% кадастровой стоимости (сравните с 0,1-0,3% для собственников квартир).
• Плата за коммунальные услуги выше в среднем на 25%, потому что рассчитывается по тарифам для юрлиц.
• Льготные ипотечные программы в отношении апартаментов не действуют, материнский капитал использовать нельзя.
• Социальные объекты рядом с апартаментами застройщик возводить не обязан, и чаще всего ни школ, ни поликлиник поблизости нет. Зато есть офисы или мастерские.
• Санитарные нормы для апартаментов не обязательны, то есть соблюдения законов о тишине, доступности для солнечного света, нормальной работы вентиляции и отопления там может не быть.
• В случае, если апартаменты созданы в бывших промышленных помещениях, у покупателей могут быть после проживания в них серьезные проблемы со здоровьем.

Ошибка №9. Выбор квартиры на первом, втором или последнем этажах без учета рисков

Лучшими для проживания считаются те этажи, что расположены в диапазоне с 4-го по 10-й. Другие этажи уступают в комфортности, а неудобными считаются первый (второй) и последний. Однако многие покупатели не придают значения выбору этажа. А напрасно.

История из жизни: в 2024 году Алексей К. купил квартиру на последнем жилом (25-м) этаже в "новой вторичке" 2008 года постройки. Грамотно провел сделку, сделал евроремонт. Но, приехав однажды с дачи, обнаружил, что его квартира "убита": вздувшийся паркет, распухшая стена, провисший под тяжестью воды натяжной потолок - всего, по его словам, было слито 100 литров воды! Вода пролилась к соседям снизу - им Алексей компенсировал ущерб, надеясь на взыскание убытка с управляющей компании. Однако по суду УК, признанная виновной, выплатила ему лишь 22 000 руб.

Лучшими для проживания считаются те этажи, что расположены в диапазоне с 4-го по 10-й. Другие этажи уступают в комфортности, а неудобными считаются первый (второй) и последний. Фото: Сергей Михеев/РГ

В домах новых серий последний этаж обычно технический, то есть помещения там не продаются, а весь первый этаж занимают коммерческие организации - магазины и фирмы сферы услуг. Но это касается новостроек и так называемой "новой вторички", построенной в 2010-2020-е годы. В домах, которые возводились раньше, вплоть до середины нулевых (до 2005-2007 годов) первые этажи часто жилые. Многие региональные и даже некоторые столичные застройщики сдают дома с жилыми первыми этажами и сейчас.

Большинство перечисленных проблем первого и последнего этажей решаемы. На первом этаже нужно поставить сигнализацию, глухие ударопрочные стеклопакеты, обратный клапан в санузле и вовремя обращаться в УК, чтобы подрезали деревья и кустарник. На последнем вас ждут глухие черные шторы, обогреватели, страхование квартиры и…увы, тяжбы с УК.

А вот если из заведений общепита на первом этаже к вам на второй этаж пришли крысы или вас беспокоит вентиляция и нарушения порядка шумными посетителями кафе - доказать это будет сложно, а выселить нежелательных соседей просто невозможно.

Ошибка №10. Заключение договора без юриста

Юридическое сопровождение сделки, по мнению многих риелторов, должно начаться на этапе подготовки, а не при заключении договора. Почему они так говорят, понятно: жаль, когда добросовестный юрист "разваливает" уже готовую сделку. Но и для покупателя это потеря времени.

Между тем юридической поддержкой многие пренебрегают, особенно в случаях, которые кажутся или действительно являются достаточно простыми.

История из жизни: Анатолий С. покупал квартиру у своего хорошего знакомого, можно сказать, друга. Документы были в порядке, да и никто не хотел никого обмануть. Кроме налоговой: друг просил указать в договоре купли-продажи цену ниже и рыночной, и фактической. Анатолий согласился. И, недолго думая, снял со своего счета оговоренную сумму наличных (сверх перечисленной) и передал другу. Налоговая служба отреагировала быстро: сделка была заморожена, последовали "объяснения", пени и серьезные штрафы… В итоге покупка состоялась, но оба потеряли значительные суммы.

Что посоветовал бы юрист? Как минимум, указал бы на то, что все сделки, где цена покупки квартиры сильно ниже рыночной, находятся под пристальным вниманием ФНС. И ей очень легко узнать обо всех банковских операциях, связанных с попытками занижения сумм в договорах.

При сделке купли-продажи квартиры юрист должен:

• провести полную проверку объекта и сторон,
• подготовить все документы,
• обеспечить безопасность расчетов,
• проконтролировать государственную регистрацию перехода права собственности.

С чего начать покупку первой квартиры?

С определения своих планов на ближайшие 5-10 лет, что позволит понять, какая именно квартира вам нужна. Необходимость жилплощади для супругов и детей, а также социальной инфраструктуры, магазинов и т.д. нужно планировать, решать по мере поступления эти вопросы сложнее.

Как правильно проверить юридическую чистоту квартиры?

Изучите правоустанавливающие документы, запросите свежую выписку из ЕГРН для проверки обременений, проверьте документы продавца и его полномочия, а также выясните информацию о других жильцах и долгах по капитальному ремонту. Лучшим решением будет привлечь к этому квалифицированного юриста по жилищным вопросам - через риелтора, выбрав самостоятельно по отзывам и объявлениям или обратившись в агентство недвижимости, где юрист должен быть обязательно.

Можно ли купить квартиру без первого взноса?

Есть программы, по которым якобы доступна "квартира без первого взноса". Обычно банки создают их совместно с застройщиками и действуют через них. Но в итоге вашим первоначальным взносом станет либо материнский капитал, либо имущество (недвижимость). Кроме того, в таких договорах обычно выше процентная ставка и переплата будет больше.

Чем опасна покупка квартиры на первом этаже?

Существуют риски порчи квартиры и имущества от сырости, возможно появление грызунов или затопление квартиры при засорении соседями стояка канализации. Несколько выше, чем в квартирах на других этажах, вероятность хулиганского проникновения в жилище или кражи.

Что учесть при выборе ипотеки для первой квартиры?

Нужно оценить свои финансовые возможности, сравнить предложения банков и проверить все условия договора. Это размер первоначального взноса, процентная ставка и полная стоимость кредита (ПСК), а также срок кредитования. Стоит изучить льготные программы, если вы на них претендуете, а также не забыть про дополнительные расходы и заложить "финансовую подушку безопасности".

Есть программы, по которым якобы доступна "квартира без первого взноса". Но в таких договорах обычно выше процентная ставка и переплата будет больше. Фото: Александр Корольков/РГ

Какие скрытые расходы есть при покупке квартиры?

Если понимать под скрытыми расходами те, которые сложно рассчитать заранее, то это затраты на ремонт, на переезд и содержание жилья.

Нужен ли риелтор при покупке первой квартиры?

Риелтор не обязателен, если у покупателя есть время и желание работать с информацией и документами, а также вести переговоры с продавцами.

Как не переплатить при ремонте?

Начните с планирования и рассчитайте свой бюджет. Приоритетом должны быть сантехника и электрика, а также качественные окна и двери, так как их переделка обходится очень дорого. Экономьте на отделке, выбирая бюджетные, но качественные материалы, и по возможности справляйтесь с частью работ самостоятельно.

Как проверить застройщика при покупке новостройки?

Для проверки застройщика при покупке новостройки необходимо изучить его юридические документы, проверить историю и надежность компании через государственные сервисы, а также оценить финансовое положение и ход строительства. Проверку можно выполнить онлайн на портале наш.дом.рф, а также через сервисы ФНС и арбитражных судов.

Какие документы самые важные при сделке?

Это паспорта ее участников, договор купли-продажи (или иной договор) и правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности продавца. Также критически важна свежая выписка из ЕГРН для проверки объекта и актуальной информации о собственнике.

Первая квартира - это всегда опыт, но лучше учиться не на своих ошибках. Внимательность, проверка документов и правильный расчет бюджета помогут избежать проблем. Главные правила: не торопиться и обращаться к специалистам.