Суд: Чтобы перегородить коридор, надо брать согласие у всех жильцов дома

Разъяснения прозвучали в ходе рассмотрения конкретного дела. При этом в данном споре есть примечательный нюанс: гражданин, закрывая от посторонних небольшое пространство перед своей квартирой, пытался защититься от соседа. Как рассказал ответчик, сосед повадился оставлять рядом с его квартирой разные коробки, то есть захламлял помещение. Потому и было решено отодвинуть границу своей квартиры, поставив дополнительную дверь в общем коридоре.

Мужчина честно попытался сделать все по закону: он официально получил согласие у большинства соседей. Свои подписи "за" поставили 66,92 процента собственников помещений. В обычных условиях это очень хороший процент. Но когда речь заходит об общих помещениях в многоквартирном доме, все, что меньше 100 процентов, не считается за согласие. Надо голосовать до тех пор, пока ни одной руки "против" (и даже воздержавшейся) не останется. Или придется отказаться от идеи.

"Довод жалобы о том, что до установки спорной металлической двери истец размещал в коридоре рядом с квартирой ответчика коробки, т.е. захламлял помещение, основанием для отмены апелляционного определения не является, поскольку при нарушении порядка пользования общедомовым имуществом ответчик вправе был избрать иной способ защиты нарушенного права", - объяснил Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Таким образом, решать проблемы с соседом, подкладывающим под дверь коробки, надо было другим способом.

Как объяснила "РГ" - Неделе юрист Бюро адвокатов "Де-юре" Дарья Александрова, в своем определении суд разграничил понятия "предоставление общего имущества в пользование" (для принятия решения требуется не менее 2/3 голосов) и "уменьшение размера общего имущества" (для принятия решения требуется 100% голосов).

Иными словами, перегораживая площадку перед своей дверью, человек не берет в аренду часть общего коридора, а сокращает размер общего имущества. С юридической точки зрения, это очень большая разница. И из-за нее вопрос надо решать только единогласно.

"Если установка тамбурной двери (перегородки) приводит к уменьшению общего имущества и его присоединению к квартире, это признается реконструкцией/перепланировкой, влекущей изменение границ помещений. Это допустимо исключительно с согласия 100% собственников помещений многоквартирного дома", - подчеркивает юрист.

Несущая стена является общим имуществом

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции напомнил главное правило любой перепланировки: несущая стена является общим имуществом.

В суд обратился один из жителей Барнаула, вынужденный жить в одной двухкомнатной квартире с бывшей женой. Разъехаться они не могут. Потому решили превратить свою квартиру в коммуналку. Суд определил им порядок пользования жилым помещением. В частности, мужчине была выделена жилая комната площадью 17,3 кв. м. Однако, как рассказал мужчина в суде, комната является проходной. Поэтому он разработал план перепланировки: изменить конфигурацию коридора, установить перегородку и в итоге сделать изолированный вход на "мужскую половину". Также мужчина поведал, что ранее в квартире была произведена самовольная перепланировка в виде демонтажа части стен и объединения санузла, и он, как титульный собственник, желает легализовать текущее состояние и провести необходимые работы по укреплению конструкций.

Однако суд установил, что проведенные работы включали в себя снос частей капитальной несущей стены от уровня пола до потолка в местах расположения дверных проемов. В итоге иск был отклонен полностью: и проект мужчины не утвержден, и уже проведенная перепланировка не узаконена.

При этом суд подчеркнул: несущая стена относится к общему имуществу. А значит, для каких-то изменений, касающихся несущих стен, необходимо получать единогласное согласие всех собственников помещений в доме.

Что делать, если соседи захламляют коридор

Юрист Бюро адвокатов "Де-юре" Дарья Александрова пояснила "РГ" - Неделе, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются в том числе коридоры, лестничные площадки, лестницы, колясочные, чердачные помещения, технические этажи и подвалы, а также иные вспомогательные помещения.

По ее словам, согласно правилам, утвержденным Госстроем, категорически не допускается размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и иных предметов. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю не должны быть загроможденными.

"Таким образом, захламление общего коридора является прямым нарушением закона и прав других собственников", - подчеркивает юрист.

По ее словам, самое простое, что может сделать собственник помещения, увидевший в коридоре хлам, - это зафиксировать нарушение с помощью фото- и видеофиксации с привязкой ко времени и месту.

"Идеально - составить акт осмотра с участием представителей управляющей организации (УК) или ТСЖ, а также свидетелей из числа жильцов, - говорит Дарья Александрова. - Также можно подготовить и подать письменное заявление в управляющую организацию, которая обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, в т.ч. его чистоту и безопасность".

Управляющая компания обязана принять меры к нарушителю: вынести предписание провести уборку. "При бездействии управляющей организации следует обратиться с жалобой в надзорные органы: в жилищную инспекцию по факту нарушения правил содержания общего имущества или в МЧС, если мусор загромождает эвакуационные пути (это прямое нарушение п. 27 Правил противопожарного режима в РФ)", - продолжает юрист.

"Более долгий, дорогой и сложный путь - подача негаторного иска к соседу об обязании освободить общий коридор от мусора и не чинить впредь препятствия в пользовании. Можно дополнить требованиями о возмещении убытков (расходов на уборку) и компенсации морального вреда", - говорит Дарья Александрова.

Правовой механизм полностью реален и эффективен, уверяет юрист. "Существует четко регламентированный императивными нормами запрет на захламление и самовольное занятие общего имущества", - сказала она.

Для домов с деревянными перекрытиями действуют более строгие требования

В Мосжилинспекции разъяснили, что для домов с деревянными перекрытиями действуют более строгие требования к порядку проведения работ и выбору строительных материалов.

"Ведь даже демонтаж якобы ненесущей перегородки может привести к провисанию перекрытия, так как возможно, что эта конструкция принимала на себя нагрузку от перекрытия вышерасположенной квартиры", - поясняют в инспекции.

Как рассказали в пресс-службе, в Мосжилинспекцию обратился житель дома 24/9 на улице Свободы с просьбой провести проверку законности проведения перепланировки в одной из квартир. "Заявитель, обеспокоенный сохранностью конструкций дома 1956 года постройки с деревянными перекрытиями, сообщил, что в жилом помещении длительное время идет ремонт, выносят строительный мусор с фрагментами стен", - рассказывают в инспекции.

В ходе внеплановой проверки жилищные инспекторы установили, что в квартире самовольно демонтированы все проектные перегородки, сантехническое оборудование, газовая плита, а также полностью снято напольное покрытие.

Нарушителя привлекли к административной ответственности и обязали привести квартиру в соответствие с технической документацией ГБУ МосгорБТИ.

"В случае неисполнения требований надзорного органа собственник по решению суда может лишиться права собственности, - предупреждают в инспекции. - Исполнение предписания находится на контроле инспекции".