В России пустует около двух процентов квартир. В чем причины и как это влияет на стоимость аренды

Если исключить общежития, а также используемые для проживания нежилые помещения (вагончики, казармы, палаты и т. п.), получается, что из 68 млн жилых помещений (индивидуальных домов и квартир, в том числе коммунальных) занято частными домохозяйствами только 59 млн, в городской местности - 51 и 45 млн соответственно, объясняет гендиректор Фонда "Институт развития экономики" Александр Пузанов. Получаем 9 млн потенциально пустующих жилых помещений, в том числе 6 млн в городской местности. Однако многие семьи живут "на два круглогодичных дома" (таковых, согласно росстатовскому Комплексному наблюдению условий жизни (КНУЖ), около 10%), в сельской местности существует значительный объем фактически брошенного, но "не снятого с баланса" жилья. В результате объем реально не используемого, но потенциально востребованного жилья в России можно оценить в 1-1,5 млн жилых помещений (1,5-2% от общего числа жилых помещений), в основном в городах, говорит Пузанов. Сюда входит и пока не распроданное жилье в новостройках.

Квартиры в российских городах пустуют по разным причинам, говорит гендиректор архитектурно-градостроительного бюро "Мастер"с план" Юлия Зубарик. Одни куплены как инвестиция, другие достались в наследство, третьи используются несколько недель в году или просто ждут продажи и ремонта. В 2025 году была попытка оценить вакантность жилья в Москве по открытым данным. Корректную оценку удалось получить примерно для 60% многоквартирных домов. В расчетах медианная вакантность составляла около 12%, а возможный диапазон оценивался примерно в 10-20%. Но реально квартир, которыми действительно годами никто не пользуется, скорее всего, меньше, считает Зубарик.

В нестоличных регионах нередко причиной появления пустующего жилья становится отток населения. Жителей становится меньше из-за естественной убыли и отъезда молодежи в столицы и южные регионы, говорит гендиректор "Жилсервис Орловского района" Елена Орлова. В старом жилом фонде города Орел и районных центров, к примеру, доля реальных брошенных или годами пустующих квартир может достигать 10-15%. В старом фонде квартиры простаивают после смерти одиноких собственников от полугода - до вступления в права наследников и продажи жилья. Что касается новостроек, то, по данным риелторских агентств ЦФО за 2024-2025 годы, инвестиционная покупка жилья в регионах без крупного промышленного ядра составляет около 25-30%. Это квартиры, купленные для сохранения сбережений или под сдачу. Поскольку рынок аренды в Орловском районе перенасыщен дешевым предложением старого фонда, инвесторы месяцами не могут найти арендаторов. Плюс часть квартир покупается жителями Севера для переезда, но ремонт затягивается на годы. В итоге в новом доме реальная заселенность может составлять всего 60-70%, хотя юридически дом числится проданным на 98%.

В некоторых домах к моменту сдачи дома может оставаться до 30% непроданных квартир, говорит член Экспертного совета МОД "Мой управдом" Ольга Смирнова. Это становится проблемой для ЖКХ: для застройщика это бремя, и платить за него коммуналку компания, как правило, не стремится.

В Архангельске есть не просто пустующие квартиры - есть даже дома, где заселена одна квартира, рассказывает исполнительный директор Союза профессиональных управляющих жилищным фондом "Стандарт" Наталья Силуянова. Для управляющих компаний содержание таких домов совсем непривлекательно, ремонт дымоходов, укрепление фундамента - дорогостоящие работы, а делать их надо. УК выходили с предложением "уплотнения" - переселения нанимателей из нескольких таких домов в один. Но тема не двинулась. Год назад в Госдуму был внесен законопроект, направленный на решение проблемы брошенных квартир в северных регионах, однако он пока не дошел до первого чтения и будет дорабатываться.

Пустующая квартира - необязательно проблема, некоторая вакантность рынку нужна, говорит Зубарик. Сложности возникают, когда такого жилья становится много, а также когда оно расположено в городах с высоким спросом и дорогой арендой. Кроме того, такие квартиры искажают статистику. Так, по данным Росстата, в 2021 году в России приходилось в среднем 27,8 квадратного метра жилья на человека, а в 2015 году было 24,4. Формально ситуация улучшается, но средняя цифра мало говорит о распределении этих метров, отмечает Зубарик. У одного человека может быть несколько квартир, часть из которых пустует, а семья из пяти человек может жить в небольшой однушке.

Даже если речь идет о нескольких процентах жилого фонда, с точки зрения градостроения возникает вопрос: зачем застройщики продолжают строить новое жилье, прокладывать дороги и сети, развивать транспорт, строить школы и поликлиники, если часть уже существующих квартир практически не участвует в жизни города. Если значительная часть квартир в районе не заселена, то будет и меньше постоянных жителей, меньше клиентов у магазинов и кафе, меньше людей будет пользоваться дворами и общественными пространствами, рассуждает Зубарик. Получается, что район обеспечен инфраструктурой, но используется не полностью.

Для собственника-инвестора, говорит Орлова, квартира является пассивным активом, который растет в цене вместе с инфляцией. Собственнику не нужно тратиться на мебель, бороться с протечками или шумными соседями. А вот как раз соседям, по ее мнению, от этого категорически плохо. Пустующая квартира быстро ветшает. Главный риск - авария инженерных систем. Если в пустой квартире этажом выше лопнет гибкая подводка к смесителю или радиатору, вода будет лить часами, пока УК не вскроет дверь с полицией и МЧС.

Пустующее жилье подрывает и финансовую основу коммунальных организаций. Собственник пустой квартиры обязан оплачивать как минимум "содержание жилого помещения", но на практике долги копятся годами. УК может за долги ограничить коммунальные услуги, но физического доступа к стоякам пустующей квартиры нет. А любая плановая замена стояков отопления или канализации превращается в спецоперацию, рассказывает Орлова: нужно заказывать альпинистов для работы с чердака, пытаться попасть со стороны фасада или инициировать процедуру принудительного вскрытия двери через суд и полицию.

Расходы на аварийное вскрытие дверей, на суды с собственниками-наследниками и на ликвидацию последствий заливов никем не компенсируются. Если пустует более 10-15% жилфонда, это делает бизнес-модель УК убыточной, говорит эксперт.

В крупных же городах, где жилье востребовано, пустующие квартиры могут еще и сокращать предложение арендного жилья и если и не увеличивать арендные ставки, то не содействовать их стабилизации.

В других странах на владельцев пустующих квартир время от времени пытаются надавить, стимулируя их вернуть жилье в рынок. Это тем более актуально, поскольку, как отмечали эксперты Аналитического центра ДОМ.РФ, рост цен на квартиры и ставок по кредитам по всему миру в последние годы сделали покупку жилья менее доступной. К примеру, в Японии налог на пустующее жилье в 6 раз выше обычного, в Испании есть надбавка до 150% к налогу на имущество, во Франции взимают налог с пустующего жилья в 17% от расчетной годовой аренды в первый год и в 34% в последующие годы. Другая мера - стимулирование покупок такого жилья. В той же Испании можно получить грант на сумму до 11 тысяч евро на приобретение заброшенных домов в сельской местности.

В Ванкувере, к примеру, действует Empty Homes Tax, рассказывает Зубарик. Собственники ежегодно декларируют статус жилья, а признанная пустующей квартира может облагаться налогом в размере 3% от ее оценочной стоимости. За 2017-2023 годы число декларируемых пустующих объектов сократилось на 58%, а несколько тысяч квартир вышли на рынок долгосрочной аренды.

Для России вводить единый налог на любую квартиру, в которой никто не живет, кажется слишком грубым решением, считает Зубарик. Причин пустующего жилья слишком много. Кроме того, собственник в принципе имеет право не сдавать свое имущество. Если же квартира пустует из-за того, что на нее нет спроса, дополнительный налог тем более ничего не исправит.