Россияне предпочитают квартиры домам из-за инфраструктуры

Аналитики премии URBAN сравнили, что можно купить на одну и ту же сумму в многоэтажках и на загородном рынке в разных регионах России (сравнивалась средняя площадь индивидуальных домов и максимальная площадь квартир того же ценового диапазона). Исследование показало, что на рынке ИЖС покупка обычно оказывается на 30, а иногда - почти в три раза просторнее стандартной квартиры.

Практически по всей России площадь квартир меньше, чем домов за ту же цену, сообщают аналитики. Из общей статистики выбивается только Липецкая область за счет одного проекта с предложением больших квартир. Квартиры чуть меньше домов в Вологодской, Калининградской, Рязанской областях и Ханты-Мансийском АО. В Хакасии, Чувашии, Башкирии, в Алтайском крае, в Ленинградской, Архангельской, Ростовской, Тюменской, Новосибирской областях, а также в большинстве регионов Средней полосы габариты коттеджей на 20-30% больше, чем у самых просторных квартир с тем же ценником. Еще чаще встречается разница в 40-80% - в Подмосковье, Краснодарском крае, некоторых регионах СЗФО (Карелия, Коми, Новгородская область), на Северном Кавказе, в Поволжье и по всему Уралу.

Наиболее привлекательно выглядит покупка дома в юго-восточной Сибири (Алтай, Тыва, Иркутская область) и на Дальнем Востоке (Сахалин, Камчатка, Якутия, Бурятия, Амурская область, Забайкалье). Там размеры предлагаемых коттеджей в 2-3 раза превосходят среднюю площадь квартир. К примеру, на Сахалине на одну и ту же сумму можно купить квартиру максимум в 46 кв. м или же строящийся частный дом средней площадью 115 кв. м. Из регионов европейской части страны подобная разница выявлена только в Нижегородской области (56 "квадратов" в квартире против 115 в доме).

Около 60-70% россиян при социологических опросах признаются, что хотят жить в собственном коттедже. Но статистика продаж показывает обратную пропорцию. По итогам первого полугодия на одну сделку с индивидуальным домом приходится семь договоров долевого участия в новостройках, сообщают исследователи. Учитывались сделки через договоры долевого участия, таких поселков с индивидуальными домами в принципе крайне мало. Однако общую тенденцию это не меняет - семьи зачастую предпочтут приобрести небольшое, но городское жилье, чем домик в деревне (что не мешает им продолжить мечтать о домике).

Дело в том, что, покупая жилье, человек одновременно покупает доступ к многофункциональной инфраструктуре, целому пакету сервисов и управленческих решений, инженерии, городскому пространству и т. д., поясняет гендиректор проектов URBAN Ольга Хасанова. Как раз за счет такого насыщенного "софта" многоквартирные новостройки пока выигрывают конкуренцию у коттеджных поселков.

Спросу и предложению мешают чисто экономические предпосылки, говорит операционный директор девелоперской компании "М9 девелопмент" Антон Минеджян. Основные - более выгодные для девелоперов параметры строительства квартир (застройка плотнее, больше прибыль), рядом с многоэтажными домами расположены деловые центры и места заработка, ближе школы, общественный транспорт, который позволяет покупателю новой квартиры обходиться без крупных трат на покупку собственного автомобиля.

Даже если современный поселок предлагает инфраструктуру, сопоставимую с городской - магазины, детский сад, спортивный комплекс, - то за образованием, особенно высшим, и за работой все равно придется ездить в город, говорит учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. Для семей с детьми и молодых специалистов это критично: ежедневная логистика в пригороде превращается в отдельную работу, а зависимость от автомобиля делает загородную жизнь утомительной.

Метраж и инфраструктура - не основные параметры, которые учитывают покупатели, выбирающие между домом и квартирой, считает руководитель "Школы Девелопера" Эвелина Ишметова. Влияет и финансовый аспект. Квартира в новостройке - это счета эскроу, проектное финансирование, субсидированные ставки по льготным ипотечным программам, понятный банковский продукт. Ипотека на ИЖС долгое время была нишевым инструментом с более жесткими требованиями к заемщику и объекту, а самострой без подрядчика-девелопера банки кредитуют и вовсе неохотно. Это фактически закрывает доступ к тому самому 40-80% "бонусу" по площади для покупателя, у которого нет живых денег. Кроме того, в цену дома нужно включать стоимость земли, подключение коммуникаций (свет, газ, вода, канализация), благоустройство участка. Иначе "выгода по метражу" становится иллюзорной. Кроме того, покупка квартиры по договору долевого участия - это фиксированная цена, гарантии закона о долевом строительстве, ответственность застройщика. Строительство дома - это подрядчик, риск удорожания, риск незавершенки, отсутствие институциональных гарантий. Для среднего покупателя это существенно повышает субъективную стоимость сделки, даже если метраж больше.

Когда человек покупает квартиру, он дополнительно платит еще и за инфраструктуру, которую организовывает застройщик - своими силами или с помощью государства, говорит директор по научно-техническому развитию Ассоциации деревянного домостроения Владимир Стоянов. Компании, которые строят многоэтажные дома, стараются выбирать такие локации, чтобы жителям было удобно добираться до места работы. К примеру, в Подмосковье все многоэтажные новостройки появляются вблизи шоссе. И цена новостройки будет тем выше, чем ближе она к метро, к железнодорожной станции. С загородными домами все сильно усложняется - очень много поселков, которые находятся вдали от железнодорожных станций, автобусных маршрутов. Естественно, семьи, которые выбирают жилье, анализируют, как быстро можно добраться с ребенком до детского сада, до учебы, сколько времени они потратят до места работы. Может быть проблемой вызов врача.

Должен быть план комплексного развития загородных территорий для устройства поселков, считает Стоянов. Здесь бизнес должен действовать совместно с государством, от которого должно исходить регулирование всей этой процедуры по благоустройству жизни, возможны какая-то помощь и субсидии. Все это реализуемо при грамотном подходе и регулировании - есть прекрасные примеры зарубежных стран, где такая загородная жизнь для населения - не что-то сверхъестественное, а нормальное явление.

Меры поддержки строительства частных домов до 2030 года, которые были утверждены в начале 2026 года, включают именно то, чего сейчас не хватает этому сегменту рынка, считает Опрышко: увеличение градпотенциала, технологичное строительство для повышения доступности домов, развитие ипотеки на ИЖС, продолжение газификации участков, обеспечение коммунальной инфраструктурой, строительство и ремонт дорог и др. Эти и другие меры сделают сегмент более привлекательным и для покупателей, и для застройщиков.

Именно индивидуальный жилой дом больше подходит России по менталитету, по огромным пространствам и по безопасности, говорит Минеджян. Однако путь к мечте большей части россиян о своем доме в России только начинается и требует большой концентрации внимания властей на стратегии пространственного развития, стратегии расселения и финансово-экономической стратегии развития страны на 25-50 лет.