Офисы стали чаще продавать через лизинг. Что это дает продавцам и покупателям?

Интерес к лизингу растет

В 2026 году лизинг стал использоваться для крупных сделок с новыми офисами класса А, говорит директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. В 2027 году, по оценке компании, число подобных сделок может продолжить расти по мере расширения банковских и лизинговых программ.

Число поисковых запросов "офисы в лизинг" по России в целом выросло во втором квартале на 24% по сравнению с первым кварталом этого года, отмечают в компании FORMA. Больше всего такой покупкой интересуются в Москве и Подмосковье (рост на 34%). "Лизинг позволяет совместить преимущества владения недвижимостью с гибкими условиями покупки, что особенно актуально в условиях высокой стоимости капитала и необходимости сохранять ресурсы для развития бизнеса", - говорит коммерческий директор компании Алексей Лысенко.

Пока это растущая ниша с низкой базы, а не полноценная замена традиционной аренде и покупке офисов, поэтому оценивать развитие сегмента правильнее через появление новых программ, увеличение лимитов финансирования и число публично раскрытых крупных сделок, отмечает Андрей Кухар.

Рост интереса к лизингу - следствие непростой ситуации на рынке офисов, считает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК "Альфа-Капитал" Владимир Стольников. Это, по мнению эксперта, скорее временное решение, чем системный подход. Подобные сделки происходят и в других сегментах недвижимости. Однако надо понимать, что под лизинг подходят готовые офисные пространства, а не тот объем, который выведен в продажу по договорам купли-продажи будущей вещи (строящиеся офисы).

Обычно лизинг используют для приобретения оборудования и транспортных средств, но сегодня эта схема применяется и в недвижимости, отмечает директор по развитию инвестиционного холдинга "Кама Капитал" Евгений Трушин. Для девелопера это дополнительный канал продаж, позволяющий расширить круг покупателей и быстрее реализовывать офисы отдельными блоками.

Интерес к покупке офисов в лизинг есть, однако пока этот инструмент имеет ограниченную сферу применения, считает Трушин. В первую очередь он рассчитан на малый и средний бизнес, который приобретает отдельный офисный блок для собственного размещения. Институциональные инвесторы, как правило, рассматривают более крупные объекты - целые этажи, здания или готовый арендный бизнес. Для таких сделок лизинг обычно не подходит из-за ограничений по объему финансирования и инвестиционной логики.

Пока лизинг чаще используется не в офисном, а в сегменте light industrial (помещения для небольших производств), где недвижимость приобретают юридические лица для собственного бизнеса, считает директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова.

Как это работает?

Лизинг недвижимости близок к коммерческой ипотеке, хотя юридически это разные инструменты, говорит Захарова. Лизинговая компания приобретает офис у застройщика и передает его клиенту в пользование. Клиент вносит аванс и затем выплачивает лизинговые платежи, а право собственности на помещение до завершения договора сохраняется за лизингодателем. После окончания срока объект может перейти клиенту, если договор предусматривает его выкуп.

Для застройщика основное преимущество такой сделки заключается в том, что он получает от лизинговой компании полную стоимость объекта и не предоставляет покупателю собственную длительную рассрочку. Для клиента это возможность приобрести офис, не изымая из оборота всю сумму сразу. При этом не всегда лизинг выгоднее кредита. Покупателю необходимо сравнивать не только заявленную ставку, но и полную сумму выплат, размер аванса, срок договора, комиссии, условия досрочного погашения и выкупа объекта. Важно учитывать и то, что до исполнения договора офис принадлежит лизинговой компании. Поэтому выбирать между лизингом, коммерческим кредитом и рассрочкой стоит исходя из условий конкретной сделки и финансовой модели покупателя.

Лизинг занимает промежуточное положение между арендой и прямой покупкой, поясняют эксперты Nikoliers. Компания получает возможность пользоваться офисом уже сейчас, распределить платежи на длительный срок и впоследствии оформить объект в собственность, не отвлекая сразу весь необходимый капитал. Особенно востребован такой инструмент может быть у компаний, которые рассматривают офис как долгосрочную штаб-квартиру, но хотят сохранить ликвидность для развития основного бизнеса.

Плюсы и минусы

Приобретение офисной недвижимости с использованием лизинга имеет ряд существенных преимуществ для бизнеса, что также влияет на рост их доли на рынке, говорит старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полина Афанасьева. В частности, согласование сделки обычно происходит быстрее по сравнению с банковским кредитованием, поскольку лизинговая деятельность менее жестко регулируется надзорными органами. Кроме того, лизинговые компании могут предлагать более гибкие условия финансирования с учетом потребностей конкретного клиента.

Еще одно преимущество - потенциальная налоговая эффективность. При использовании механизма ускоренной амортизации лизинг на срок от 5 до 10 лет может оказаться более выгодным по сравнению с покупкой за счет кредитных или собственных средств благодаря снижению налогооблагаемой базы.

Также обязательства по лизинговым договорам зачастую оказывают меньшее влияние на показатели долговой нагрузки и ковенанты компании по сравнению с банковским финансированием. Наконец, как и кредит, лизинг позволяет сохранить оборотные средства: в начале сделки вносится только авансовый платеж, а остальные проводятся в течение более длительного срока.

Среди минусов лизинга можно назвать отсутствие права собственности до конца выплат, говорит Стольников. Объект остается на балансе лизингодателя (при классическом лизинге), и до полного расчета компания не может свободно распоряжаться недвижимостью - продать, перезаложить, использовать как актив для привлечения других денег. Штрафы и пени за просрочку обычно жестче, чем в банковском кредитовании, а условия реструктуризации - менее гибкие. Также есть ряд юридических рисков, но у компаний, которые планируют использовать подобный финансовый инструмент, как правило, есть профессиональные юридические и финансовые специалисты.

Тем, кто решил воспользоваться лизингом, важно рассмотреть все ограничения, связанные с расторжением договора, особенности, связанные с эксплуатацией и изменением базового актива, советует Стольников. А также внимательно смотреть на лизингодателя - его финансовое состояние.

В целом лизинг может поддержать продажи офисов небольшими блоками, особенно среди компаний, которым важно сохранить оборотный капитал, говорит Трушин. Однако массовой альтернативой аренде он не является. Это прежде всего инструмент для малого и среднего бизнеса, а не для институциональных собственников и инвесторов, работающих с крупными объектами и готовым арендным бизнесом.