Вложения в склады стали выгоднее. Ситуация на рынке - в обзоре "РГ"
Складской рынок в третьем квартале активизировался. Ряд инвесторов из общих опасений избавляется от таких активов, другие стремятся приобрести их по низкой цене.
С начала года склады лидируют по объему инвестиций среди различных сегментов недвижимости. На них, по данным IBC Real Estate, пришлось 23 сделки на 159 млрд руб., это 31% всех вложений в недвижимость (правда, с оговоркой, что около 70% вложений в сегмент обеспечила одна сделка). В то же время спрос на склады со стороны конечных пользователей (как на покупку, так и на аренду, но не в качестве инвестиций) в этом году был пониженным - проведено сделок на 1,1 млн кв. м, это на 12% меньше, чем годом ранее.
При этом в третьем квартале рынок стал гораздо активнее, отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями компании Евгений Бумагин. Небольшие инвесторы, вложившиеся в эту недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в несколько панических настроениях стремятся избавиться от складов. Стоимость пая за год уже снизилась примерно на 10%, отмечает Бумагин.
И основное снижение произошло за последние два месяца. Крупные инвесторы ведут себя спокойно и не собираются ничего продавать. Одновременно вырос спрос на паи в складских ЗПИФах, отмечает Бумагин. При условии долгосрочных горизонтов планирования сейчас можно приобрести их достаточно выгодно, по сниженной цене.
Спрос на аренду складов повышают продавцы с маркетплейсов. Ранее они хранили товары на складах торговых площадок, сейчас многие предпочитают держать их в своих или арендованных помещениях и даже разбивать по нескольким, а организовывать доставку при поступившем заказе с маркетплейса самостоятельно. Хотя это усложняет логистику и делает несколько дороже сам товар. По итогам сентября мы увидим большое количество достаточно крупных сделок, прогнозирует Бумагин. Это точечно, в отдельных локациях с высоким спросом, повышает арендные ставки, добавляет он.
При этом те, кто еще только подумывал о приобретении складов, стали осторожнее, отмечают в компании. Потенциальные инвесторы, в первую очередь, интересуются возможностями страхования объекта и наличием антидроновой защиты. Инвесторы в ЗПИФы в ближайшем будущем, вероятно, переориентируются со складских объектов на офисы и, возможно, гостиницы, считают в компании.
Выбытие отдельных крупных объектов может сформировать локальный спрос на замещающие площади, однако пока оно не развернуло общую динамику рынка и не привело к дефициту складов в масштабах страны, отмечает партнер NF GROUP Константин Фомиченко. На менее емких рынках появление или выбытие одного крупного объекта может существенно повлиять на статистику, поэтому дефицит возможен в конкретной локации или определенном формате, даже если в целом по региону свободные площади сохраняются. Массового отказа арендаторов или инвесторов от складского сегмента, по словам Фомиченко, не наблюдается. Однако компании стали осторожнее планировать расширение и внимательнее оценивать стоимость финансирования и страхования, безопасность объектов и возможность распределения запасов между несколькими площадками.
Отчасти проблемы с крупными складскими помещениями сыграли на руку складам с небольшими площадями хранения. Контейнерные склады фиксируют повышенный спрос, и частично он связан с рисками для больших складов маркетплейсов, говорит председатель Национальной ассоциации операторов контейнерных складов (НАОКС) Артем Замараев. Информационный шум сгенерировал определенный приток сюда мелких продавцов, которые размышляют, что делать дальше, и пока решили "пересидеть" с товаром в контейнере и не везти его на маркетплейс. Но массового исхода продавцов с маркетплейсов не будет, считает Замараев: для больших объемов торговли другого способа реализации просто нет, они останутся в системе, просто перераспределят потоки.
Основной спрос на контейнерные склады формируется другими процессами, отмечает Замараев. Новые их клиенты за последнее время - мелкие предприниматели, часть из которых банкротится, часть уменьшает партии товаров и нуждается во все более мелких помещениях.