Квартиры в мегаполисах доступнее всего в Красноярске, а недоступнее - в Казани

В среднем с учетом местных зарплат и стоимости жилья, на однокомнатную квартиру в новостройке жители мегаполисов могут накопить за 6,8 года, на двухкомнатную - за 10,4 года, на "трешку" - 13,9 года, говорится в исследовании премии Urban.

Наиболее выгодное соотношение средних зарплат и цен на недвижимость зафиксировано в Красноярске: на покупку квартиры в новостройке потребуются зарплаты за срок чуть более 6 лет. Самый большой разрыв между средними зарплатами и стоимостью недвижимости зафиксирован в Казани - в среднем здесь придется откладывать на жилье вдвое дольше, чем красноярцам - 14,6 года. Немногим лучше ситуация в Санкт-Петербурге - 14,3 года и в Москве - 13,7 года.

При подсчетах эксперты исходили из данных Росстата о зарплатах весной нынешнего года (средняя по России составила 109 тыс. руб., что на 11% больше, чем годом ранее) и средней стоимости нового жилья по данным bnmap.

Где накопить на квартиру вдвое быстрее?

На однокомнатную квартиру дольше всего, по этим расчетам, придется копить жителям Казани - 10,7 года. Это даже больше, чем в среднем на двухкомнатную квартиру в других городах. Быстрее всего самостоятельно собрать средства на однушку могут жители Красноярска - 4,2 года. Зарплаты в сибирском городе чуть выше, чем в Казани (117 тыс. против 98,3 тыс.), а квартиры - вдвое дешевле (в среднем 6 млн против 12,7 млн в Татарстане).

Самый долгий срок накоплений на двухкомнатную квартиру - у жителей Санкт-Петербурга, 14,2 года (дольше, чем в среднем на трешку в других крупных городах). Чуть меньше придется экономить москвичам и казанцам -13,5 и 13,4 года соответственно. Самый короткий срок - снова у красноярцев - 6,1 года.

Собирать полную сумму покупки трехкомнатной квартиры дольше всего снова придется жителям Санкт-Петербурга - больше двух десятков лет (21,5 года), немного меньше казанцам и москвичам - 19,7 и 18,7 года соответственно. В выгодном положении оказываются снова красноярцы - им придется копить вдвое меньше, чем столичным жителям и казанцам - 8,1 года.

Спасает льготная ипотека

Из-за того, что собирать сумму для покупки даже однокомнатной квартиры семье из двух взрослых со средним доходом придется не менее 7-10 лет, главным драйвером для первичного рынка остается льготная ипотека, даже в усеченном варианте, говорит гендиректор проектов URBAN Ольга Хасанова. Финансовые возможности большой части населения не позволяют приобрести новое жилье без ипотечного займа, а также наличия унаследованного или ранее купленного жилья, отмечает она.

С нею соглашается президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Оценки доступности жилья, проведенные институтом, подтверждают сложность накопления на покупку квартиры, говорит она. Именно поэтому так важна доступная ипотека, которая позволяет не копить так долго, подчеркивает Косарева. Но сегодня ипотека доступна в основном участникам льготных программ, а рыночную ипотеку могут себе позволить только 19% семей.

По данным фонда "Институт экономики города", который ежегодно исследует доступность жилья по своей методике, за 2025 год доступность жилья в целом повысилась. Этому способствовали рост доходов населения (на 17,2% по сравнению с 2024 годом) и замедление темпов роста цен на жилую недвижимость (рост лишь на 6%). Однако доступность приобретения жилой недвижимости с помощью рыночной ипотеки снизилась по сравнению с 2024 годом.

Оседлая жизнь в родительской квартире

Покупка квартиры для постоянного проживания - это решение, жизненно важное для семьи или одинокого человека, но в России оно принимается не так часто, считает операционный директор девелоперской компании "М9 девелопмент" Антон Минеджян. По данным "ДомКлик", отмечает он, 47% россиян вообще не переезжали из города своего постоянного проживания ни временно, ни на постоянное место жительства. Жители западных стран, для сравнения, меняют место жительства в среднем 11 раз за жизнь. С учетом тех базовых возможностей, которые дала бесплатная приватизация и получение советской квартиры как главной материальной ценности в собственность семьи, можно сказать, что диспропорция региональных доходов и цен на недвижимость не сильно влияет на экономическое поведение людей, так как в России превалирует оседлый образ жизни. Немногие стремятся к переезду и покупке новой квартиры, чаще опираются на уже имеющиеся семейные ресурсы (недвижимость). В таких регионах часто переходят от модели покупки к арендной модели.

Как ускорить решение жилищного вопроса?

Если семья невелика - муж, жена и один ребенок дошкольного возраста, - то начинать надо с приобретения однокомнатной квартиры, советует президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Разница между стоимостью однокомнатной и двухкомнатной квартиры сегодня минимальна. Например, в Москве нижний порог стоимости однокомнатной квартиры составляет 11 млн, в то время как двухкомнатную можно приобрести за 15 млн. Но если семья до этого жила в съемной квартире, то приобретение собственного жилья уже позволит существенно поправить семейный бюджет и начать накопления на дальнейшее улучшение жилищных условий.

Также можно обратить внимание на новый инструмент накоплений - договор жилищных сбережений, который будет доступен с начала 2027 года, говорит Кулаков. Особенностью этого договора является то, что средства с жилищных вкладов можно будет направлять на покупку жилья, первоначальный взнос по ипотеке или погашение уже имеющейся ипотеки. При этом получить их можно будет уже через год с даты заключения договора, а вносить средства на этот счет могут в том числе и третьи лица. Максимальная сумма страхового возмещения по таким вкладам составит 10 млн руб., что существенно выше аналогичного показателя по стандартным банковским вкладам.

Чем выше стоимость квартиры относительно доходов семьи, тем чувствительнее становится размер первоначального взноса и ежемесячного платежа, отмечает директор блока продаж жилой недвижимости ГК "А101" Владимир Колесников. Поэтому в Москве и Петербурге доступность жилья сегодня определяется уже не только ценой квадратного метра, но и условиями финансирования покупки. Облегчить эту нагрузку могут прежде всего адресные льготные программы. При этом важна вся совокупность условий: не только ставка, но и размер первоначального взноса, лимит кредита и объем собственных средств семьи. Даже привлекательная ставка не решает вопрос доступности, если покупателю сложно накопить необходимую сумму для входа в сделку. Со своей стороны девелоперы также могут предлагать инструменты, которые позволяют снизить финансовую нагрузку на разных этапах покупки. Это могут быть различные варианты рассрочки, ипотечные программы с субсидированными условиями, а также трейд-ин, который позволяет использовать имеющуюся недвижимость для приобретения новой. В зависимости от ситуации семьи один инструмент помогает снизить первоначальную нагрузку, другой - ежемесячный платеж, третий - решить вопрос с продажей имеющегося жилья и переходом в новую квартиру.

Пока закон разрешает застройщикам использовать рассрочку только до ввода дома в эксплуатацию, отмечает Косарева. В связи с этим Минстроем совместно с Центральным банком подготовлен законопроект о возможности выплаты в рассрочку цены договора участия в долевом строительстве после ввода дома в эксплуатацию, но на срок не более 3 лет.

Перспективный механизм снижения себестоимости жилья и, соответственно, повышения его доступности - снижение нагрузки от бюрократических процедур и стоимости заимствования денежных средств, внедрение новых технологий и переход к другим типам жилья, например, к малоэтажной модели расселения, считает Минеджян.