Неиспользуемые объекты похожи на чемодан без ручки: нести тяжело, а бросить не просто жалко - закон не позволяет. Подчеркнем, что речь идет о нежилых зданиях, сооружениях и помещениях. Причем этот фонд регулярно пополняется. За счет чего? Во-первых, советские постройки перестают отвечать современным требованиям к социальным объектам и остаются не у дел. Во-вторых, систематическая оптимизация госучреждений приводит к освобождению площадей. В-третьих, отсутствие капремонта и физический износ делают объекты непригодными для использования. Особая статья - пустующие памятники архитектуры, которые тоже надо вовлекать в оборот, пока они не разрушились без пригляда.
В перечни неиспользуемых объектов недвижимости регионов СЗФО, как правило, входят административные здания, гаражи, котельные, мастерские и другие строения. Но особенности территорий накладывают свои отпечатки. Так, в Новгородской области пустует много фельдшерско-акушерских пунктов и других медицинских учреждений, а в Заполярье простаивает недвижимость на территории лесничеств - например лесопилки и пожарно-химические станции.
У субъектов и муниципалитетов есть целый ряд вариантов того, как можно обойтись с таким фондом, отмечалось на всероссийском совещании по этой теме. В их числе - продажа имущества на торгах, ремонт, аренда, передача на другой уровень, снос и утилизация.
Главные сложности, с которыми сталкиваются на местах, - нехватка средств на оценку, слишком долгие процедуры и низкий спрос на подобную недвижимость. Но, судя по опыту регионов, все эти вопросы можно успешно решать.
- Если нет денег на оценку имущества, можно заключить договор со специализированной организацией, которая возьмет на себя все расходы, - пояснил член комитета СФ по экономической политике Игорь Тресков. - В этом случае субъект РФ или муниципалитет не несет никаких расходов по оценке и организации торгов. При этом из суммы, полученной при продаже имущества, не удерживается ни копейки. Площадка получает свою компенсацию от покупателя. Это очень эффективный механизм. Некоторые регионы уже пошли по такому пути, и многие изучают их опыт.
Для того чтобы избежать проволочек, следует включать в программу приватизации и выставлять на торги не отдельные объекты, а сразу весь невостребованный фонд, советуют регионам эксперты. Что касается отсутствия интереса к заброшке, то и здесь могут помочь специализированные организации, у которых есть свои лайфхаки на этот счет. В частности, они могут искать покупателей в других регионах. Были случаи, когда пчельник в неудовлетворительном состоянии уходил с молотка за сто тысяч рублей, а цена полуразрушенного памятника, оцененного в один рубль, поднималась до 3,5 миллиона. Для регионов это дополнительные доходы.
Появляются и новые механизмы повышения спроса к неликвидному имуществу. Недавно был принят закон о так называемых комплексных торгах, который особенно актуален для зданий-памятников.
- Этот закон дал возможность комбинировать любые объекты, - отметил управляющий директор финансового института развития в жилищной сфере Анатолий Азизов. - К инвестиционно емкому лоту, расположенному в Москве, можно подгружать объекты культурного наследия в разных регионах. К концу года планируем выйти на первые пилотные торги, комбинируя то, что несет в себе положительную экономику, со сложными объектами.
Но есть имущество, которое точно никто не купит, и его остается только сносить. Однако и эта работа требует от муниципалитетов больших расходов при ограниченном бюджете. Проблема разрешается порой весьма креативно. Так, в ряде северных регионов заброшенные деревянные постройки разбирают на дрова для местных жителей. А в Новгородской области на бесплатной основе привлекают к сносу организации, которые потом забирают вторичные стройматериалы на переработку.
Но даже полуразрушенные объекты порой выгоднее не сносить, а продавать, причем в том виде, какой есть. Если в регионе идет под снос сразу тысяча объектов, на это можно потратить почти полтора миллиарда рублей - большая нагрузка для бюджета.
- Целесообразнее выставить их на продажу, чтобы новый собственник либо снес объекты и построил новые, либо восстановил - это уже на его усмотрение. Понятно, что, если речь идет о здании, расположенном на территории городской больницы, его нет смысла продавать. Но в подавляющем большинстве случаев под снос идут объекты, которые могут найти покупателя, - отметил Игорь Тресков.
В СФ также призвали регионы продавать неиспользуемое имущество сейчас, а не ждать, когда цены на него вырастут. Пустующее здание не только не дает никакого дохода, но и несет риски. К примеру, если разрушится памятник, придется отвечать за его утрату. На территорию заброшки могут проникнуть дети, и в случае ЧП к ответственности так же привлекут правообладателя. Между тем при продаже все расходы по содержанию и охране недвижимости переходят к новому владельцу, а территория получает не только плату за нее, но и налоги на землю и имущество.
Масштаб проблемы можно оценить на примере Ленинградской области. В начале года в регионе насчитывалось 372 неиспользуемых муниципальных объекта и за пять месяцев было реализовано лишь 26. Что касается областного имущества, то из 101 здания взяты в работу 43. Из них 35 списаны, два переданы в аренду, а шесть выставлены на торги. В том числе удалось продать руинированные объекты вместе с землей, а также памятники в Выборге и Гимреке.