"Коттеджное рабство": Как власти намерены помочь жителям поселков

Застройщик удерживает в частной собственности единственные подъездные дороги к домам, требуя 126 млн руб. за их выкуп, или 800 тыс. руб. ежемесячной аренды, жалуются в Госдуму жители деревни Бабаиха в Подмосковье. Несогласным отключают коммуникации, к домам не может проехать даже скорая помощь. Похожая проблема - в поселке "Журавлиное" в деревне Хиттолово Ленинградской области. По словам жителей, въезд на территорию с двух сторон "заперт" частными участками, оформленными под индивидуальное жилищное строительство. На таком же участке оказался и водозабор. На заре строительства было обещано сделать зону отдыха на берегу пруда, но позже пруд засыпали, а землю разделили на несколько участков и продали под строительство домов. Юристы разводят руками: земля находится в частной собственности, владелец волен решать, что делать со своим имуществом.

О проблеме так называемого "коттеджного рабства" высказался на днях губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. Он заявил о планах внести в Госдуму законопроект, решающий эту проблему.

Между тем в Госдуме уже четыре года рассматривается законопроект об этом. По его последней редакции, подготовленной ко второму чтению, предполагается по желанию жителей и с согласия владельца передавать общее имущество жилых комплексов в долевую собственность, в том числе безвозмездно. Но если владелец участка не согласен на это, жителям предложат решать вопрос в судебном порядке. Плата за пользование общим имуществом на частной земле должна определяться соглашением, но если условия не устраивают какую-то из сторон - дело опять же пойдет в суд.

Необходимо создать специальный механизм передачи дорог, проездов и инженерных сетей, обслуживающих конкретный поселок, в общую собственность жителей или муниципалитетов, считает зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. Он направил обращение премьер-министру Михаилу Мишустину (имеется в распоряжении "Российской газеты") с таким предложением. Сейчас, отмечает депутат, жители, как правило, не обладают реальными механизмами влияния на управление такой инфраструктурой, хотя именно они фактически ею пользуются и несут расходы на ее содержание. Особенно острая ситуация - когда дороги и инженерные сети изначально создавались как инфраструктура для обслуживания всего поселка, учитывались в стоимости приобретаемых гражданами участков и домов, но юридически не были переданы в общую долевую собственность.

По мнению депутата, объекты, которые обслуживают конкретный жилой комплекс и предназначены для обеспечения доступа, коммунального обслуживания, безопасности и благоустройства собственников расположенных в нем домов и участков, целесообразно передавать в общую долевую собственность жителей. А для дорог, проездов и инженерных объектов, которые фактически используются не только жителями конкретного поселка, но и неопределенным кругом лиц, обеспечивают транспортную связанность территории, доступ к населенному пункту, социальным объектам или иным территориям общего пользования, целесообразно было бы предусмотреть возможность передачи в муниципальную собственность.

Все это можно делать поэтапно, отмечает Аксененко. Начать стоит с инвентаризации объектов инфраструктуры, определения их фактического назначения, установления круга пользователей, оценки источников создания таких объектов, проверку того, включалась ли стоимость инфраструктуры в цену продаваемых участков и домов, а также принятие решения о форме дальнейшей собственности: общей долевой либо муниципальной. Затем следует установить критерии отнесения таких объектов к имуществу общего пользования, закрепить порядок передачи объектов. Кроме того, отмечает депутат, нужно закрепить обязанность раскрывать сведения о принадлежности дорог, проездов, сетей и иных объектов инфраструктуры еще до продажи участка или дома. Тогда покупатели смогут учесть это и оценить масштаб проблем еще до того, как стали собственниками. И, наконец, необходимо запретить ограничивать доступ к участкам и домам из-за споров о платежах за содержание инфраструктуры, если такие ограничения создают угрозу нормальному проживанию граждан, доступу экстренных служб или пользованию принадлежащим людям имуществом.

Инициатива абсолютно правильная, считает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. На самом деле случаи такого шантажа со стороны девелоперов единичны. Но ситуации иногда доходят, по его словам, до абсурда: например, девелопер, пользуясь тем, что дорога находится в частной собственности, запрещает подвозить к участку стройматериалы и требует закупать песок и пр. у своих поставщиков. Механизм добровольной передачи общего имущества муниципалитетам есть и часто используется добросовестными девелоперами, отмечает эксперт: дороги просто дарят властям. Это, однако, часто приводит к проблемам у местных властей: вдруг появившуюся на их балансе дорогу нужно обслуживать и ремонтировать, а денег на это в местном бюджете нет. Проблема требует дополнительных решений, говорит Усманов.

Кроме того, отмечает эксперт, было бы правильным обязать жителей при передаче им общего имущества приглашать сервисную компанию, которая будет заниматься управлением поселком, иначе начнутся конфликты и неразбериха. Это может быть либо компания от девелопера, либо приглашенная сервисная компания. Второй вариант, по его словам, предпочтительнее, поскольку работа такой компании окупается, если она обслуживает от 800 домов, иначе платежи получаются очень высокими для жителей.

Еще один тонкий аспект - баланс интересов при передаче объектов муниципалитету, говорит ведущий аналитик "АМаркетс" Игорь Расторгуев. Снятие ограждений и КПП при передаче дорог муниципалитету может восприниматься жителями по-разному: для одних это плюс в виде свободного доступа, для других - потеря ощущения безопасности и приватности. Поэтому в нормативной базе важно предусмотреть механизмы учета мнения сообщества и закрепления разумных правил пользования, даже если формальным собственником становится муниципалитет. Если итоговые нормы будут выстроены системно - от обязательной инвентаризации и раскрытия информации застройщиками до четких процедур передачи и понятных правил управления, - это действительно поможет снизить количество конфликтов и защитить право людей свободно пользоваться своим жильем, говорит эксперт. Ключевая задача сейчас - создать не набор запретов, а работающий алгоритм.