Суд обязал покупателей жилья проверять законность его перепланировки

В данном деле суд заставил приводить в нормальный вид квартиру в Ялте: бывший хозяин присоединил к ней часть коридора лестничной клетки, а также устроил индивидуальный выход на крышу. Получилась квартира мечты. Да еще с личным "прогулочным двориком" на крыше.

Одна проблема: перепланировка не была узаконена. На счастье бывшего хозяина (и свою беду), покупательница не стала забивать голову юридическими тонкостями. Теперь за такое легкомыслие ее ждет вместо новоселья и радости ремонт и устранение последствий "реконструкции".

"Непричастность ответчицы к проведенной перепланировке не освобождает ее от обязанности восстановить первоначальный вид квартиры и общедомового имущества, поскольку при покупке квартиры она могла изучить техническую документацию, выявить несоответствия и потребовать у прежнего собственника документы, подтверждающие законность изменений", - подчеркнул Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Иными словами, покупатель должен понимать, что приобретает. И если изменения в квартире незаконные, отвечать за них придется именно ему, каким бы добросовестным приобретателем он ни был.

"Аналогичные споры являются достаточно распространенными в судебной практике и, как правило, разрешаются не в пользу владельцев квартир, в которой проведена незаконная перепланировка, учитывая правовую позицию Верховного суда РФ", - рассказал "РГ" кандидат юридических наук руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав Бюро адвокатов "Де-юре" Рашид Гитинов.

Он обратил внимание, что реконструкция общедомовых объектов требует согласия всех собственников, а при его отсутствии изменения признаются самовольными и подлежат демонтажу. На это указал в своем определении кассационный суд.

"В рассматриваемом случае перепланировка уменьшила границы и размеры общего имущества, чем нарушила права соседей", - объясняет Рашид Гитинов.

Таким образом, у покупательницы квартиры из Ялты есть только один способ избежать восстановительного ремонта: получить согласие на уже состоявшуюся перепланировку сразу от всех соседей и юридически это оформить. Если же хоть один сосед скажет "нет", то придется возвращать квартире приличный (в юридическом смысле) вид.

Насколько проще было бы изначально проверить юридическую чистоту реконструкции.

"Для того чтобы установить наличие незаконной перепланировки, покупателю необходимо получить и проанализировать выписку из Единого государственного реестра недвижимости и документацию из БТИ (поэтажный план, экспликация), - поясняет Рашид Гитинов. - После ознакомления с указанными документами необходимо сопоставить данные и план в документации между собой, а также дополнительно с фактическим состоянием квартиры. Наличие "красных линий" в документах БТИ или штампа "Разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено", или же фактическое расхождение площадей будет свидетельствовать о проведенной незаконной перепланировке".

Теоретически покупательница из Ялты может подать иск в суд с просьбой расторгнуть сделку, вернуть ей деньги, а бывшему хозяину - квартиру. Но, скорее всего, это будет пустой тратой времени и денег, перспективы у такого иска сомнительны.

Как поясняет Рашид Гитинов, сделка может быть расторгнута по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. К существенным нарушениям суд может отнести недостоверность заверений контрагента или недостоверность заверений продавца в части отсутствия незаконных перепланировок, либо представление фиктивных документов об узаконенной перепланировке. Однако судом будет также проверяться, насколько осмотрительно действовал покупатель, запрашивал ли информацию самостоятельно.

Что бы ни говорил продавец, перепроверить информацию о покупке при столь важной сделке необходимо.