Как сэкономить при покупке квартиры
Возможности покупателей не совпадают с их желаниями. Эксперты уже не первый год говорят о том, что девелоперы строят слишком много квартир небольшой площади. При этом покупатели сейчас не могут осилить и того, что строится.
Рынок сейчас находится в состоянии "хочу не могу", говорит сооснователь и директор по развитию бизнеса M2 Юлия Рыкунова. Средняя площадь предложения новостроек в мае составляла 49,2 кв. м. Но средняя площадь в сделках в первом квартале, по оценке M2 на основе данных Росреестра, была лишь 47,6 кв. м. В 2025-2026 годах семьи стали выбирать квартиры меньшей площади, чтобы компенсировать рост цены 1 кв. м жилья. Малогабаритка - это чаще ценовой компромисс, а не свободный выбор "маленького образа жизни", отмечает Рыкунова. Как показало совместное исследование ДОМ.РФ и M2, люди выбирают малогабаритное жилье из-за более доступной цены и ипотеки, как один из способов жить в хорошем районе, потребности хоть в какой-то собственности или отдельном жилье. При этом 96% опрошенных планируют в течение 2-5 лет переехать в более просторное жилье.
Отказываются от просторного жилья покупатели и вторичных квартир. В 1995 году средняя площадь покупаемой квартиры, подсчитали в компании "Этажи", составляла 47,7 кв. м. Показатель много лет рос и достиг пика в 2015 году - 54,3 кв. м. Но после этого площади стали снижаться - в 2025-2026 годах покупают в среднем около 46 "квадратов", даже меньше, чем в 1990-х.
Помимо сокращения площадей покупатели рассматривают сейчас и другие опции для экономии при покупке новостройки. Как говорится в исследовании аналитиков группы "Самолет", возглавляет "рейтинг отмены" чистовая отделка. Отказ от нее позволяет срезать бюджет в среднем на 10-12%. А в массовом сегменте новостроек в городах-миллионниках разрыв стоимости между "бетоном" и чистовой отделкой достигает 27%.
Еще недавно эксперты отмечали, что экономия на отделке - по сути, мнимая. Отделка от застройщика за счет масштаба выходит дешевле самостоятельной, плюсом которой остается разве что возможность растянуть затраты во времени. Однако в последнее время застройщики уже и сами рады останавливаться на стадии "бетона" - цены на отделочные материалы предсказать трудно, а закладывать их в стоимость квартиры надо за несколько лет до самого ремонта. Плюс идут постоянные споры с покупателями о качестве работ. В итоге в 2021 году, по данным "Циан", лишь 4% новых квартир продавались с черновой отделкой и 27% - с чистовой. Сейчас их примерно одинаково - 16% и 15% соответственно.
Минстрой недавно представил законопроект, которым девелоперов обяжут включать данные об отделке в проектную документацию. Логика такова, что это ускорит сроки передачи ключей: дом не сдадут, пока не будут доделаны работы, которые предусмотрены проектом, поясняет главный юрист правового агентства "Михайлов и Ко" Татьяна Курушина. Сейчас после сдачи объекта застройщик уже получает средства со счетов эскроу и расслабляется, а процесс отделки далее проходит по остаточному принципу. В то же время усиление требований к срокам отделки и ее качеству чревато очередным кадровым голодом, считает юрист: в ограниченный срок потребуется множество работников, растет потребность как в собственных мастерах, так и в подрядчиках, взаимодействие с которыми также несет риски. В результате объем предложения без отделки может вырасти.
Еще одна опция, позволяющая сэкономить, - вид из окна, который формирует до 15% цены недвижимости, а в премиум-классе наценка за вид из окна иногда доходит до 50%. В условиях ограничения в средствах покупатели готовы рассматривать варианты с окнами во двор вместо видов на город, лес, воду или парк.
Наконец, "бронзу" в борьбе за экономию получают летние помещения. Если покупатель готов отказаться от балкона или лоджии в будущей квартире, он может сэкономить от 3 до 7% бюджета.
"Для квартиры стоимостью 12 млн руб. совокупный эффект при отказе от трех опций - отделки, видовых характеристик и балкона или лоджии составляет около 15-30% от стоимости лота", - рассказывает директор по продажам федеральных проектов группы "Самолет" Антон Гак.
Застройщики в условиях пониженного спроса готовы подстраиваться под покупателей и тоже ищут способы снизить цены на квартиры. Некоторые, как отметил основатель форума "Движение" Илья Пискулин, стали закладывать проекты "крайне экономного характера".
По словам члена Генсовета "Деловой России", владельца ГК "Удача" Владимира Прохорова, со стороны застройщиков удешевление происходит за счет уменьшения метража квартир в проектируемых объектах (то есть площадь квартир продолжит снижаться), отказа от полной и даже чистовой отделки, выбора менее премиальных локаций для новостроек и перехода с дорогих импортных материалов для отделки на отечественные.