Эксперт Владимиров: Апартаменты в России нашли свою новую мощную нишу

На юг сейчас, по данным темы "Квартиры" поиска "Яндекса", приходится 46,8% всех находящихся в продаже апартаментов-новостроек. На вторичном рынке доля юга еще больше - 53,6%.

Если в 2022 году 60% апартаментов строились в Москве и Подмосковье, подтверждают в "Циан", 17% - в Санкт-Петербурге и лишь по 4% в Крыму, Краснодарском крае и Калининградской области, то сейчас ситуация кардинально изменилась. В начале нынешнего года лишь 15% строящихся апартаментов приходится на столичный регион, 10% - на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. А на Крым и Краснодарский край приходится 29% и 23% соответственно.

При этом, по данным темы "Квартиры" поиска "Яндекса", медианная стоимость "квадрата" апартаментов даже выше, чем квартир. В декабре метр в новостройке с апартаментами в среднем по России стоил 408 тыс. руб., тогда как в новостройках с квартирами - лишь 213 тыс. На вторичном рынке "квадрат" стоил 352 тыс. руб. и 147 тыс. руб. соответственно. При этом разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками в сегменте апартаментов ниже, чем в квартирах: 15,7% против 44,9% (в квартирах дороговизну новостроек поддерживает возможность купить жилье по льготной ипотечной программе, а на апартаменты они не распространяются).

На юге апартаменты еще дороже: в новостройках "квадрат" стоит около 443 тыс., на вторичке - 276 тыс. Самые дорогие - в курортных локациях. В Сочи медианная стоимость "квадрата" на первичном рынке - 1,2 млн руб. (причем за месяц цена снизилась на 0,3%), в Домбае 835 тыс. Немного отстает Зеленоградск Калининградской области - 791 тыс. руб. за кв. м.

Высокие же цены в курортных регионах обусловлены дефицитом участков под строительство на побережье, наличием сервиса (а зачастую - именитого оператора) в таких проектах, созданием инфраструктуры для резидентов и высоким спросом на такую недвижимость, поясняет основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская.

Наиболее бюджетные предложения апартаментов-новостроек, по данным "Яндекса" - в Дербенте (по 197 тыс. руб. за "квадрат"), подмосковных Люберцах (230 тыс.) и Санкт-Петербурге (238 тыс.).

Похожая логика прослеживается на вторичном рынке. Самые высокие значения медианной стоимости "квадрата" - в инвестиционно- и туристически-ориентированных городах: в Сириусе (487 тыс. за кв. м), Москве (486 тыс.) и Сочи (375 тыс.). При этом самые доступные предложения на вторичке сосредоточены в крупных городах и пригородных зонах с более утилитарной моделью использования апартаментов. Так, в Уфе медианная стоимость "квадрата" - всего 161 тыс. руб., в Люберцах 166 тыс., в Новосибирске - 183 тыс.

В Москве с 2024 года фактически действует мораторий на запуск новых апартаментных проектов, объясняет уход новостроек на юг главный аналитик "Циана" Алексей Попов. Обойти его (прописав в документах гостиничные номера или офисные помещения, а в реальной жизни построив дом для постоянного проживания) стало практически невозможно. Поэтому проекты, анонсированные как апартаменты, перепроектируются или в полноценные жилые дома (с соблюдением градостроительных и технических норм), или в настоящие гостиницы и офисы. Доля апартаментов в Москве закономерно сокращается. С другой стороны, развитие внутреннего туризма (а этот рынок с 2022 года вырос на 25-30%) стимулирует запуск новых апартаментных проектов в том числе в формате доходных домов в туристических регионах - вдоль побережья Черного и Балтийского морей, а также в Санкт-Петербурге (где, к тому же, стал восстанавливаться и внешний туристический поток). В Северной столице сохраняются и апартаментные проекты в формате реконструкции ветхого фонда в исторической части города.

Растет и доля апартаментов в "прочих регионах" - по данным "Циан", с 11% в 2022 году до 17% в нынешнем. Это объясняется тем, говорит Попов, что продолжается проект по строительству арендного жилья при новых промышленных предприятиях в Сибири и на Дальнем Востоке.

Апартаменты как продукт в России можно разделить на два вида, поясняет Татьяна Бурлаковская. Городские апартаменты исторически - это способ построить жилье там, где это затруднительно из-за жестких норм и соцнагрузки. А курортные или сервисные апартаменты (апарт-отели) - это фактически номер в гостинице, только он находится в собственности покупателя, к тому же зачастую это готовый инвестиционный инструмент. На юге апартаменты - это не альтернатива квартирам, а базовая модель курортной недвижимости, ставшая еще более востребованной после того, как многие инвесторы переориентировались на внутренний рынок.

В Москве интерес к апартаментам появился во время кризиса 2008-2009 годов, когда упал спрос на коммерческие помещения, а девелоперы вынуждены были переформатировать проекты, говорит управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров. Апартаменты пользовались спросом у покупателей, потому что стоили дешевле квартир. К тому же иногда они позволяли жить в центральных локациях, где покупка классического жилья для многих была неподъемно дорога. То есть апартаменты в столице ориентированы на круглогодичное проживание и потому считаются квазижильем, отмечает он. С юридической точки зрения жильем такие помещения не являются, застройщики не обязаны возводить объекты социальной инфраструктуры в таких проектах - детские сады, школы и др. Это позволяло застройщикам устанавливать на апартаменты цены ниже, чем на квартиры. Но город заинтересован в том, чтобы в Москве было больше именно жилых кластеров - домов с объектами социальной инфраструктуры, обеспечивающих запросы жителей. Поэтому сейчас согласовать новые проекты застройщикам становится труднее.

На юге, говорит Владимиров, ситуация иная. В курортных зонах апартаменты возводят преимущественно для сдачи в аренду и сезонного использования. Это совсем другая целевая аудитория и другой характер эксплуатации объектов. Здесь у апартаментов двойное назначение. Это готовое решение и для жизни, и для вложения капитала: покупатель приобретает полностью обустроенное помещение, а его последующее обслуживание и аренда передаются профессиональной управляющей компании, что превращает сделку в покупку готового бизнес-актива. Это тоже стимулирует спрос и, соответственно, цены.

"То есть, если в начале своего появления апартаменты в России были в большей степени ответом на высокую стоимость земли в столице, то сейчас они нашли свою новую мощную нишу. На юге - в Краснодарском крае, Крыму, на Черноморском побережье - апартаменты перестали быть просто более доступной альтернативой жилью. Здесь они превратились в продукт для инвестиций и сезонного проживания. Спрос формируют две ключевые силы: инвесторы, рассчитывающие на доход от посуточной аренды, и покупатели "второго дома" у моря, для которых статус жилья зачастую менее важен, чем локация, вид и инфраструктура", - говорит эксперт.

В ближайшем будущем, считает Владимиров, южное направление останется драйвером развития рынка апартаментов в России, но его доля может сократиться по мере естественного насыщения наиболее ликвидных локаций.