Апартаменты перетекают из мегаполисов в курортные регионы. Почему это происходит и где самые выгодные варианты?
Половина апартаментов в стране сейчас строится в южных регионах. В столичных же регионах их доля стабилизировалась или уменьшается.
На юг сейчас, по данным темы "Квартиры" поиска "Яндекса", приходится 46,8% всех находящихся в продаже апартаментов-новостроек. На вторичном рынке доля юга еще больше - 53,6%.
При этом, по данным компании, медианная стоимость "квадрата" апартаментов даже выше, чем квартир. В декабре метр в новостройке с апартаментами в среднем по России стоил 408 тысяч руб., тогда как в новостройках с квартирами - лишь 213 тысяч. На вторичном рынке "квадрат" стоил 352 тысячи и 147 тысяч рублей соответственно. При этом разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками в сегменте апартаментов ниже, чем в квартирах: 15,7% против 44,9% (в квартирах дороговизну новостроек поддерживает возможность купить жилье по льготной ипотечной программе, а на апартаменты они не распространяются).
На юге апартаменты еще дороже: в новостройках "квадрат" стоит около 443 тысяч, на вторичке - 276 тысяч. Самые дорогие апартаменты - в курортных локациях. В Сочи медианная стоимость "квадрата" на первичном рынке - 1,2 млн рублей (причем за месяц цена снизилась на 0,3%), в Домбае - 835 тысяч. Немного отстает Зеленоградск Калининградской области - 791 тысяча рублей за кв. м.
Перетекание апартаментов в южные регионы объясняется негативным отношением к ним в больших городах. В мегаполисах апартаменты зачастую строят в неподходящих для жилья локациях (например, рядом или прямо на территории промзон либо в уже тесно застроенном центре города). При этом строительство обходится застройщику дешевле жилья, поскольку он может отходить от некоторых санитарных норм (например, по инсоляции помещений) и не должен строить социальную инфраструктуру. Это в некоторых случаях ведет к жалобам жителей, решивших сэкономить при покупке недвижимости, на невозможность пользоваться медучреждениями, отдать ребенка в детсад или школу. Или же, наоборот, к жалобам на переполнение соседних соцучреждений, куда так или иначе обращаются жители апартаментов. Это привело к тому, что Москва, к примеру, в последние годы практически не выдает разрешений на строительство апартаментов.
При этом, по данным "Циан", стоимость аренды квартир и апартаментов сопоставима. Средние ставки на квартиры и апартаменты в зданиях одних и тех же столичных проектов пару лет назад колебались на 5-6% относительно друг друга в обе стороны, что делало апартаменты более выгодной покупкой для сдачи в наём.
На юге же апартаменты - это зачастую курортное жилье, где проживают только в теплый сезон или же которое сдают туристам. Социальная инфраструктура для таких временных жильцов не особенно и нужна. Некоторые же апартаменты - по сути, элитное жилье на берегу моря, чем и объясняется перекос цен в пользу юга.
Наиболее бюджетные предложения апартаментов-новостроек - в Дербенте (по 197 тысяч рублей за "квадрат"), подмосковных Люберцах (230 тысяч) и Санкт-Петербурге (238 тысяч).
Похожая логика прослеживается на вторичном рынке. Самые высокие значения медианной стоимости "квадрата" - в инвестиционно и туристически ориентированных городах: в Сириусе (487 тысяч за кв. м), Москве (486 тысяч) и Сочи (375 тысяч). При этом самые доступные предложения на вторичке сосредоточены в крупных городах и пригородных зонах с более утилитарной моделью использования апартаментов. Так, в Уфе медианная стоимость "квадрата" - всего 161 тысяча рублей, в Люберцах - 166 тысяч, в Новосибирске - 183 тысячи.
При этом даже на фоне вводимых ограничений в Москве и Санкт-Петербурге столичные агломерации сохраняют ключевое влияние на структуру рынка: на них приходится 32% всех апартаментов в новостройках (Москва - 18,9%, Санкт-Петербург - 13,1%) и 37,8% предложения продажи на вторичном рынке (Москва - 29,9%, Санкт-Петербург - 7,9%).
Доля апартаментов в общем объеме строящихся в Москве проектов снизилась с 16% в 2022 году до 12% в конце 2025 года, приводит свои подсчеты агентство премиальной недвижимости "Кобаладзе". Апартаменты все чаще концентрируются в нишевых проектах - в центральных районах, в составе mixed-use-комплексов или в премиальном сегменте. В массовом строительстве формат фактически утрачивает позиции, уступая место классическому жилью с более понятным правовым статусом и устойчивым спросом.
В Санкт-Петербурге, считают эксперты, апартаменты все же сохранят свою нишу. Их доля стабилизировалась, и в ближайшие годы они, скорее всего, продолжат выполнять роль гибкого инструмента - как для девелоперов, так и для инвесторов, ориентированных на доход, а не на семейное проживание, отмечают в агентстве "Невский простор".