Снести нельзя оставить. Эксперты рассказали, можно ли сделать кухню на балконе и сколько придется за это заплатить
Ремонт в квартире требует не только вложения средств, но и соблюдения законодательства. "Российская газета" узнала у экспертов, как согласовать уже выполненную перепланировку, где получить разрешение на объединение лоджии с кухней и можно ли устанавливать тамбурную дверь и камеру видеонаблюдения на лестничной площадке без согласия соседей и контролирующих органов.
Что разрешено и что запрещено
В разных регионах России правила перепланировки могут отличаться. Органы местной власти могут принимать свои административные регламенты, которые уточняют процедуру согласования в конкретном городе или регионе. Об этом "РГ" рассказала эксперт Российской гильдии риелторов по правовым вопросам Екатерина Горнова.
"Перед началом перепланировки рекомендуется уточнить все нюансы, исходя из особенностей того или иного региона, города и даже управляющей компании, - отметила она. - Например, Административный регламент города Москвы детализирует федеральные нормы Жилищного кодекса применительно к столице. В регламенте содержится список документов, которые нужно подать для согласования, сроки оказания услуги, процедура подачи заявления".
По словам Екатерины Горновой, к общим изменениям, которые могут быть разрешены, относятся:
- установка другого оборудования (например, газовой плиты вместо электрической или душевой кабины вместо ванны);
- смена системы отопления, водоснабжения, газоснабжения, вентиляции;
- изменение границ помещений, стен, перегородок, оконных и дверных проемов, конструкции полов;
- установка антресоли, но не больше 40% от площади помещения;
- добавление окна или его расширение;
- увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Некоторые изменения, которые могут быть запрещены:
- снос несущих стен;
- прорубание окон в фасадах зданий;
- снос стен, которые отделяют кухню от других помещений в квартире, если для приготовления пищи используется газ;
- разбор коробов, воздуховодов в домах, всех конструкций, которые связаны с вентиляцией;
- присоединение балконов к жилым помещениям (во многих регионах);
- захват части помещений общего пользования - тамбуров, коридоров, лестничных площадок, присоединение их к своему жилому помещению.
Что согласовывать
В многоквартирном доме любые работы условно делятся на те, которые можно выполнять свободно, и те, что требуют обязательного согласования, так как затрагивают общее имущество, безопасность здания или права соседей, рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
"Без согласования допустимы косметический ремонт и работы внутри квартиры, не меняющие планировку и конструкцию дома. Все, что выходит за пределы косметического ремонта и затрагивает общее имущество, фасад, несущие конструкции или "мокрые зоны", подлежит обязательному согласованию", - объяснил он.
К таким ситуациям относится, например, установка тамбурных дверей на этаже, поскольку лестничная площадка является общим имуществом. "Аналогично установка видеокамеры на лестничной площадке возможна только при согласии жильцов. Снос или перенос стен в квартире также подлежит согласованию, а вмешательство в несущие конструкции в большинстве случаев запрещено", - добавил Антон Глушков.
Как согласовывать
"В соответствии с жилищным законодательством перепланировкой считается работа, результат которой отражается в техническом паспорте помещения и требует внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, а переустройством считается работа, результат которой отражается только в техническом паспорте помещения", - уточняет юрист, руководитель Центра правопорядка в г. Москве и Московской области Александр Хаминский.
По его словам, глобально перепланировку можно разделить на два вида: перепланировку, требующую предварительного согласования, и ту, которую можно узаконить уже после совершения.
"К первой относятся работы, которые требуют переноса, изменения границ санузла, устройства несущих стен, устройства проемов в несущих стенах и так далее. То есть это те работы, которые потенциально могут повлиять на конструктивную безопасность здания, - говорит Александр Хаминский. - Перепланировка, требующая предварительного согласования, должна проводиться на основании проекта. Такой проект может быть составлен только проектной организацией, являющейся членом СРО".
После завершения работ по перепланировке нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенной перепланировке помещения, а затем уже внести изменения в техпаспорт и ЕГРН, уточняет эксперт.
Узаконить же перепланировку "постфактум" можно, если работы не нарушают строительные нормы, например, не затронуты несущие стены или "мокрые зоны" над жилыми комнатами. "Тогда процесс легализации включает в себя сбор документов, техническое заключение о безопасности, подачу заявления в жилищную инспекцию, получение акта о завершенной перепланировке, заказ нового технического плана с изменениями и внесение их в Росреестр", - отметил Александр Хаминский.
Сколько стоит
На рынке представлено немало фирм и организаций, которые готовы взять на себя всю подготовку необходимой документации. Также помощь в сборе документации оказывают частные юристы и риелторы. Собственник может передать специалистам часть работ, таких как составление технического заключения и техплана, а подачей и получением необходимых документов заниматься самостоятельно. Это займет больше времени, но позволит сэкономить часть средств.
В среднем в Москве стоимость подготовки проекта и технического заключения при согласовании перепланировки квартиры в "сталинке" может составлять от 25 тысяч рублей, для сложных случаев перепланировки - от 40 тысяч. Перепланировки квартир в панельных домах обойдутся дороже.
За проект и техзаключения при присоединении лоджии придется заплатить в среднем от 35 тысяч рублей, за объединение двух квартир в "хрущевке" - от 100 тысяч рублей. Дороже всего обойдется устройство камина. При этом работы по согласованию оплачиваются отдельно. В ряде случаев согласовать или узаконить "переделку" не получится, поэтому следует заранее изучить требования закона.
Размеры штрафов
За незаконную перепланировку предусмотрен не только штраф от 2 тысяч рублей по статье 7.21 КоАП РФ, но и обязанность вернуть жилье в первоначальное состояние, напоминает Александр Хаминский.
"Например, в 2025 году штрафы за незаконную перепланировку для физических лиц достигали от 5 тысяч до 300 тысяч рублей в зависимости от региона и степени нарушения, для юрлиц, например арендодателей, застройщиков, - до 1 миллиона рублей. При повторном нарушении штрафы увеличиваются", - говорит Екатерина Горнова.
Несогласованная перепланировка также может стать препятствием для дальнейшей продажи квартиры или получения ипотеки, напомнил Антон Глушков.