Новостройки в России за год подорожали на 10%. Чего ждать дальше: анализ экспертов

Цены на новые квартиры, по данным индекса цен ДОМ.РФ, за 2025 год выросли в среднем по России на 10,16% (в 2024 году для сравнения было 9,1%). При этом динамика стоимости жилья весьма разнообразна.

Так, в Курской области отмечается подорожание квартир на 35%, в Москве - на 22,5%, в Севастополе - на 17,77%. При этом в Архангельской области жилье на 1,63% подешевело, в Хакасии цены упали на 0,8%.

Индекс учитывает цены фактических сделок по договорам долевого участия, отметили в ДОМ.РФ. При этом цены на первичку выросли сильнее, чем в среднем по всей экономике: уже за 11 месяцев 2025 года квадратный метр в новостройках с учетом (за вычетом) инфляции подорожал на 2,9%.

"В начале прошлого года мы прогнозировали, что цены на первичку вырастут в пределах инфляции. И прогноз полностью совпадал с реальностью всю первую половину года. Однако во второй половине, в том числе на фоне снижения ключевой ставки с 21% до 16%, продажи жилья активизировались и рост цен ускорился, особенно в регионах с сильным инвестиционным спросом. Так, если в январе-июне индекс цен ДОМ.PФ вырос на 3,1%, то в июле-декабре темпы более чем удвоились - до 6,8%", - комментируют в госкомпании.

Среднее повышение цен на новостройки в 10% отражает годовую инфляцию и поэтому является неизбежным, считает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Сильные же отклонения от среднего в отдельных регионах объясняются разными факторами.

Так, рост цен в Севастополе объясняется тем, что здесь проживает значительное количество участников спецоперации, а соответственно, платежеспособный спрос выше, чем в других регионах страны. По открытым данным, право на льготы и выплаты в полумиллионном городе имеют 9 тысяч семей.

В Курской области - влияние драматических факторов. Люди выбирают более безопасное место проживания, жители приграничных районов области получили из федерального бюджета финансовую помощь в объеме 59 млрд рублей. Эти средства и необходимость осваивать новое место жительства оказывают влияние на цены, считает Кулаков.

Повышение цен на новостройки Москвы отражает платежеспособный спрос жителей столицы и интерес к столичной недвижимости как к объекту инвестиций. В этом смысле Москва всегда опережала остальную страну, и пока именно здесь сосредоточены высокооплачиваемые рабочие места, тенденция сохранится, считает Кулаков.

По данным компании "Метриум", в столице средний рост цен на новостройки (в компании, в отличие от ДОМ.РФ, оценивали цены предложения, а не сделок) поставил рекорд за последние пять лет. Жилье в границах "старой" Москвы подорожало на 29%, в Новой Москве - на 34%. Даже в 2021 году, в разгар льготной ипотеки, цены в границах МКАД в среднем выросли лишь на 21%.

Все это, однако, связано не столько с прямым пересмотром прейскурантов застройщиками, сколько с влиянием различных факторов на подсчеты средних показателей, отмечают в компании.

Во-первых, на итоговую цифру сильно повлиял так называемый структурный сдвиг, поясняет управляющий директор компании Руслан Сырцов: доля более доступного массового сегмента в общем объеме предложения сокращается, в то время как доля дорогого жилья бизнес- и премиум-класса растет.

Во-вторых, наиболее доступное предложение активно вымывается: раскупаются самые недорогие квартиры. Это механически толкает среднюю цену вверх. "Одновременно в комфорт-классе застройщики, у которых счета эскроу пополняются в соответствии с планами продаж, получили возможность более уверенно повышать цены, так как на фоне ограниченного предложения на один доступный лот теперь претендует значительно больше покупателей, чем год назад", - говорит Сырцов. Наиболее заметное ускорение ценовой динамики, по его данным, произошло как раз в массовом сегменте. Если в 2024 году цены снизились на 1%, то по итогам 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт- и стандарт-класса поднялась с 323 тысяч до 410 тысяч рублей - сразу на 27%.

Тут сыграли и эффект отложенного спроса (на рынок вернулись покупатели, ранее занявшие выжидательную позицию из-за неопределенности), и рост себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов и кредитов, и сокращение предложения, считает основатель SIS Development Ярослав Гутнов.

Динамика цен на новостройки в последние годы стала полностью сюрреалистичной, говорит руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Цены у застройщиков постоянно повышаются, но это вовсе не означает, что дорожает купленная квартира - нередко ее получается потом перепродать только дешевле цены покупки. Сегодня нередко можно встретить ситуацию, когда в одном и том же ЖК квартиры от частников, пытающихся перепродать недавно купленные квартиры, оказываются на 10-15-20% дешевле, чем предложения от застройщика".

Причиной этого стало размывание единой рыночной стоимости жилья как такового. Сначала это произошло с массовым внедрением льготной ипотеки, а после ее сворачивания - с появлением "схем" от застройщиков (субсидированных, траншевых ипотечных программ, рассрочек и др.), говорит Репченко. В 2025 году на фоне стагнации и высоких ставок застройщики для стимулирования спроса вынуждены были делать условия приобретения все более привлекательными: удлинять сроки рассрочек, увеличивать период субсидирования ставки, снижать первоначальный платеж.

"Однако "выгодность" для покупателя имеет обратную сторону: она повышает издержки для застройщика. Эти дополнительные расходы перекладываются в стоимость метра, формируя тот самый иллюзорный ценовой рост на рынке новостроек. Так что дорожает в последние годы не "голая" квартира, а именно финансовая схема ее покупки, тот самый "комбо-продукт", - говорит эксперт.

В 2026 году рынок недвижимости, по мнению Репченко, останется, скорее всего, в том же положении, что и в 2025-м. С одной стороны, на цены будут давить высокие ставки по кредитам и ипотеке, с другой - общая инфляция и страх людей потерять деньги (из-за рисков с рублем или вкладами), что будет заставлять их вкладываться в недвижимость как в "надежную гавань" и поддерживать стоимость жилья. "То есть две силы - дорогие кредиты и страх инфляции - друг друга уравновешивают. И если не случится форс-мажоров, рынок в 2026 году просто продолжит "топтаться на месте", повторяя прошлогоднюю ситуацию. При этом цены на новостройки будут и расти и падать одновременно: расти у застройщиков для желающих купить, но падать при попытке последующей перепродажи", - считает специалист.

По мнению экспертов ДОМ.РФ, в этом году решающее влияние на рынок жилья будет оказывать скорость снижения ключевой ставки.