Эффект Долиной: Впервые суд отменил сделку с недвижимостью при условии возврата денег покупателю

В августе 2024 года семья из Хабаровского края приобрела за 12,5 млн рублей двухкомнатную квартиру в Москве для сына, который собирался учиться в столице. Они сняли на видео, как собственница показывает квартиру и принимает аванс. Однако 1 сентября, в день передачи ключей, 74-летняя продавец отказалась покидать жилье, заявив, что сделка фиктивная, а полученные деньги она передала "сотрудникам полиции" по указанию телефонных собеседников.

Выяснилось, что мошенники обманывали собственницу квартиры в течение двух лет. За это время она продала две квартиры (первую - за 7 млн рублей, деньги тоже отдала мошенникам). Последнее жилье она решила вернуть себе.

Покупатели подали иск на принудительное выселение пенсионерки, а она - встречный иск о признании договора недействительным, рассказывает руководитель юридического отдела сервиса "Защита сделки" в М2 Василиса Овсянникова, которая представляла покупателей в суде. Суд первой инстанции встал на сторону покупателей. Однако апелляционный суд недавно отменил это решение, но, подчеркивает Овсянникова, с редчайшим для российской практики условием: пока продавец не вернет покупателям полную стоимость квартиры, жилье остается в их собственности. Это решение суда сохранило клиентам право владения, несмотря на отмену договора, и стало первым известным случаем применения двусторонней реституции под условием в подобных спорах, отмечает юрист.

Сейчас покупатели продолжают выплачивать ипотеку с ежемесячным платежом в 145 тыс. рублей. Они остаются собственниками квартиры, в которой, однако, проживает продавец. На исход дела может повлиять сложившаяся судебная практика по аналогичным спорам - как у Ларисы Долиной, считает Овсянникова. Дело певицы приведет к единому правовому подходу к таким случаям, полагает она.

"Сенсационность нашего кейса в том, что применена двойная реституция - по ней пока нет особой практики. По сути, если продавец не расплатится, то наши клиенты останутся собственниками. Но пока это сложный механизм, так как решение суда непривычное", - говорит юрист.

В случае с Ларисой Долиной так или иначе можно надеяться на то, что певица освободит квартиру (поскольку у нее есть и другая недвижимость) или вернет деньги (тем более что она незадолго до суда публично это обещала). А как может развернуться ситуация, если обманутый продавец не имеет ни средств для возврата, ни другого жилья и живет на пенсию?

Проблема фактической неспособности продавца вернуть деньги до сих пор однозначно не решена судебной практикой, хотя о ней говорят уже очень давно, отмечает член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский. Здесь существует законодательный пробел. "Если иск о выселении удовлетворен, приходят судебные приставы и выселяют в принудительном порядке, - поясняет он. - Но суд теоретически может и сохранить право проживания, если нет иного жилья".

С точки зрения закона единственное жилье, отсутствие денег и "социальная незащищенность" - не поводы для того, чтобы признать сделку недействительной и оставить жилье продавцу, указывает руководитель юридического отдела компании "Клиника права" (Тюмень) Екатерина Тимохина.

Собственник, продавая единственное жилье, должен сначала хорошо подумать, как взрослый ответственный человек, поскольку его можно выселить буквально "на улицу". Верховный суд в определении по делу Долиной, по мнению Тимохиной, дал судам и будущим продавцам отрезвляющую таблетку: инфантилизм и простое заблуждение больше не помогут, заблуждение должно быть существенным.

Если продавец ведет себя при покупателе вполне адекватно, покупатель проверил все, что мог проверить, то сделка сохраняется. При этом есть самая разнообразная судебная практика, отмечает эксперт: бывает, что наследники требуют признать сделку недействительной спустя десять лет после продажи, или что пенсионеры пишут заявление в полицию о мошенничестве, сами снимают деньги, а затем идут в суд и не торопятся выселяться.

Часто встречаются советы включать в договор купли-продажи пункт о том, что квартира остается в собственности покупателя до момента полного возврата денег продавцом, отмечает судебный юрист, член общественного совета Росреестра Илья Васильчук. Но если договор признается недействительным, то недействительным становится и данный пункт, права покупателя таким условием не защищены. Однако, по его мнению, в правовой системе РФ есть механизм, который защищает добросовестных покупателей в случае, если продавец не может вернуть деньги - статья 68.1 закона "О государственной регистрации недвижимости".

"Такой покупатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации, если продавец в течение шести месяцев после возбуждения исполнительного производства не возвращает деньги добросовестному покупателю. Правда, этот правовой механизм требует серьезной правовой подготовки, поскольку государство крайне неохотно выплачивает такие компенсации", - отмечает он.