Нужен фонд или превентивные меры? Эксперты оценили предложение о сборе пошлин для компенсаций обманутым покупателям жилья
Создать компенсационный фонд, из которого можно будет возмещать потерянные средства покупателям жилья в ситуациях, когда продавец был обманут мошенниками, предлагают риелторы. Эксперты считают, что это в целом неплохая идея, однако лучше сосредоточиться на предотвращении таких ситуаций.
На вторичном рынке недвижимости сложилась неприятная ситуация - люди боятся покупать вторичку, особенно у пожилых продавцов. Свои предложения по стабилизации рынка направила в Госдуму, правительство, Совет Федерации и другие инстанции "Российская гильдия риелторов" (РГР). Одно из них - возможность создания государственного компенсационного фонда, по аналогии с Агентством по страхованию вкладов или Фондом защиты дольщиков.
"Финансирование фонда может осуществляться через минимальный обязательный сбор при регистрации перехода права. Механизм позволит компенсировать убытки добросовестных покупателей и стабилизировать рынок. Стоимость "обязательной страховки" может быть 0,1% от цены сделки и включаться в госпошлину. Оператором может выступать Дом.РФ", - отмечается в обращении РГР.
Теперь люди опасаются потери денег - боятся, что продавец заявит, что отдал полученные за квартиру деньги мошенникам, а они, покупатели, останутся без квартиры. Подобные ситуации - трагедия, которая может перечеркнуть жизнь целой семьи, отмечает профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Поэтому можно и нужно говорить и об ответственности за ошибки и упущения, и о случайностях, которые тоже могут привести к появлению новых и абсолютно законных собственников, чьи права должны быть восстановлены.
"Поэтому и возникла речь о страховании прав собственности по единым правилам, учитывающим ошибки, упущения, возможный умысел и случайности, - говорит он. - Проще реализовать это на базе гарантийного фонда, который может управляться Агентством страхования вкладов или Росреестром".
При этом риелторы и сами могли бы создать под контролем государства гарантийный фонд на базе своих объединений, придав им статус саморегулируемых, отмечает он. Такие гарантийные фонды, например, созданы в отношении страховых компаний, занимающихся ОСАГО, агрострахованием и т. д. Нужно говорить об ответственности и самих риелторов, получающих существенные комиссии со сделок и декларирующих проверку чистоты, полноты документов и адекватности сторон, их деятельность может и должна быть застрахована, а договор страхования ответственности должен быть в каждом агентстве, уверен эксперт. В этом случае у потребителей будет понимание и нужности риелтора, и оправданности цены его услуги, которая иначе превращается в информационную и в перспективе замещаемую агрегаторами и искусственным интеллектом.
Важно, на какие суммы и сроки будет страховаться жилье через гарантийный фонд, говорит Цыганов. Должно быть страхование по рыночной цене и на срок, равный срокам давности по сделкам с недвижимостью, ведь страховой выплаты должно точно хватать на приобретение аналогичной квартиры или дома, считает Цыганов. Например, квартира в Москве, стоившая в конце 2010-х годов 20-25 млн руб., сейчас может стоить уже 45-60 млн, и простое возмещение первоначально уплаченной суммы не решает проблемы.
Отметим, что сроки, в течение которых прежние владельцы могут попытаться вернуть квартиру, сейчас также четко не установлены. Как рассказывала зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, есть случай, когда от семьи потребовали вернуть жилье через 12 лет после покупки (наследник заявил, что продавец якобы стал жертвой мошенников).
Компенсационный фонд может работать только в связке с другими защитными механизмами, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Основным должно стать усиление роли нотариального сообщества в сделках с недвижимостью. Нотариус как незаинтересованная сторона способен проверить дееспособность участников сделки, правомерность их действий, историю объекта - именно это закроет большинство лазеек для мошенничества.
Создание компенсационного фонда окажется невыгодной для большинства покупателей инициативой, считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Механизм позволит компенсировать ущерб клиентам, пострадавшим от мошеннических схем. Но доля таких покупателей, по его данным, не превышает 0,1%. С учетом средней стоимости квадратного метра (129 тыс. руб.) и средней площади квартиры (50 кв. м) взнос покупателя в фонд при покупке квартиры будет относительно небольшим - 6,5 тыс. руб. Но если учесть количество сделок (свыше миллиона ежегодно по всей стране), то в фонде будет накапливаться ежегодно порядка 6,5 млрд руб.
"Проблема мошенничества на вторичном рынке все же не стоит так остро, - отмечает Сырцов. - Все-таки бороться лучше не с последствиями явления, а с причинами, внедряя превентивные меры. В частности, целесообразно привлекать органы опеки и попечительства к контролю за сделками с участием пенсионеров".
Появление такого фонда в целом не сможет повлиять на ситуацию, считает судебный юрист, член Общественного совета Росреестра Илья Васильчук. Механизм компенсации для добросовестного покупателя и сейчас предусмотрен законом о госрегистрации недвижимости, но работает он крайне плохо. Только единицам из числа обманутых покупателей, отмечает эксперт, удается доказать свою добросовестность и реально получить компенсацию утраченной недвижимости.