Скидка за риск: Как "эффект Долиной" изменил рынок жилья и с какими проблемами могут столкнуться покупатели новостроек
Ни дня не проходит без новостей, касающихся уже ставшего нарицательным "дела Долиной". Известно, что заседание Верховного суда РФ по жалобе покупательницы квартиры Полины Лурье состоится через неделю. В это же время Госдума анонсировала круглый стол по этой проблеме. Туда приглашены специалисты по недвижимости, юристы, собственно Лариса Долина и другие заинтересованные лица.
Сама певица уже на всю страну в телеэфире объявила, что деньги покупательнице вернет. Правда, не сказала когда. Потому что денег у нее нет. Покупательница от предложения расплатиться в рассрочку отказалась. А ее коллеги по несчастью - покупатели таких же проблемных квартир - замерли в ожидании разъяснения Верховного суда: что делать в подобных ситуациях, когда законопослушные люди оказались и без жилья, и без денег, но часто с огромными долгами и кредитами.
Сейчас обсуждаются законодательные инициативы о так называемом периоде охлаждения (деньги до регистрации купленного жилья нельзя будет трогать). Но специалисты уже успели их раскритиковать, поскольку для многих пострадавших предложения неактуальны. Им иски о возврате квартир были вручены спустя месяцы и даже годы после покупки.
"Эффект Долиной" изменил поведение покупателей, отмечает член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева. Страх признания сделки недействительной способствует их оттоку со вторичного рынка в сторону новостроек. Тенденция наблюдается несколько месяцев - новостройки с эскроу-счетами или договорами купли-продажи с юрлицом воспринимаются как "убежище". Рынок ждет четких правил игры.
На ситуацию реагируют цены. Спрос на первичке поддерживает рост цен в пределах 5-15% в год в зависимости от региона, говорит Киселева. На вторичном рынке возникла стагнация или снижение цен (на 3-10% в наиболее "запуганных" случаях). "Особенно это касается квартир с потенциально сложной историей собственности (недавние наследования, доли, сделки с пожилыми родственниками). Продавцы вынуждены давать "скидку за риск". Ценовой разрыв между сопоставимыми объектами на вторичке и в новостройке остановился на 30-60% и не снижается", - говорит Киселева. В ближайшее время цены на вторичке могут достичь "дна", привлекая самых риск-ориентированных инвесторов, считает она, а на первичке - упереться в платежеспособный потолок.
В то же время полностью вторичный рынок не остановился. Шум вокруг мошенничества создал панику, но реальных примеров таких ситуаций мало, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Хотя покупатели нервничают, и любая громкая история усиливает тревогу.
Снижение спроса на вторичное жилье в Москве с начала года на 21,7% многие связывают с "эффектом Долиной", но такая связь не просматривается, уверен гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Октябрь показал рост интереса почти на 9% к прошлому году, отмечает он. "Это говорит о том, что рынок продолжает движение, а покупатели не испугались громких дел. Однако они внимательно следят за судебными решениями, которые создают новую зону риска", - говорит Летенков.
Иногда звучат мнения, что панику на вторичном рынке подогревают девелоперы, подчеркивая преимущества первичного рынка. Но первичный рынок сильно, особенно сейчас, увязан с вторичным (многие покупают новую квартиру, продав старую). При этом и с покупкой новостроек все не так просто, отмечают эксперты. По словам адвоката Анастасии Поликыржа, вложившиеся в новые квартиры сейчас сталкиваются со сложными ситуациями. Например, с тем, что дом вводится, застройщик получает деньги с эскроу, а квартиры еще подолгу доделываются и не передаются покупателям. Дом может быть даже не поставлен на кадастровый учет, то есть собственность нельзя зарегистрировать, квартиры фактически не готовы к передаче; не завершены внутренние или отделочные работы; застройщик не подписывает акты приема-передачи. Сроки передачи по договору долевого участия (ДДУ) уже нарушены, но дольщик не может взыскать неустойку, потому что по закону момент раскрытия эскроу считается выполнением обязательства.
Другой вариант еще хуже - выясняется, что застройщик сначала продавал жилье аффилированной фирме по символической цене, около миллиона рублей (эти договоры зарегистрированы в Росреестре, и формально все выглядит законно), а она переуступала квартиры реальным покупателям уже по рыночным ценам. Такие схемы применяются и в Москве. "Сейчас есть просрочка передачи объекта, дома тяжело достраиваются, и если, не дай бог, начнется банкротство застройщика, то при расторжении договора участник строительства сможет претендовать только на ту сумму, которая лежит на счете (не более миллиона)", - поясняет адвокат.
Поэтому рынок новостроек тоже очень рискованный, считает Поликыржа. С учетом проблем на вторичном и первичном рынках самый безопасный вариант покупки жилья сейчас, по ее мнению, - приобретение квартиры от застройщика в уже построенной и введенной в эксплуатацию новостройке. Нераспроданных новых квартир сейчас очень много, и их можно покупать в том числе по льготной ипотеке.
Росреестр и Генпрокуратура готовы помочь в разработке законодательных изменений по дополнительной защите сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Об этом говорится в ответах ведомств на уже представленные Комитетом Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов инициативы. Как уточнил "Российской газете" глава комитета Ярослав Нилов, их предложения направлены и в правительство.
Надо, по его словам, уточнить ряд моментов в законах. "Так, если сделка аннулируется, то право собственности возвращается только тогда, когда деньги поступили обратно покупателю. Должен быть четкий период охлаждения по сделкам, обязательная проверка в психоневрологическом и наркологическом диспансерах", - пояснил Нилов.
Подготовила Ольга Игнатова