Что делать, если застройщик обанкротился, а квартира в ипотеке
Один из вариантов приобретения квартиры по более доступной цене - купить ее в доме, который только начал строиться. Однако при такой покупке нужно быть готовым к возможным проблемам. Один из рисков для покупателей - это банкротство застройщика, которое может привести к тому, что дом не достроят, а покупатель окажется в трудном финансовом положении.
Если квартира была приобретена в ипотеку, то ситуация осложняется еще больше: долг перед банком остается, а судьба недвижимости неопределенна. В таких условиях покупатели неизбежно задаются вопросами: как защитить свои интересы и что делать, если застройщик обанкротился? Кто достроит дом и нужно ли платить ипотеку, если он не сдан?
Разберемся, так ли все однозначно плохо, какие есть выходы из ситуации, как минимизировать риски и защитить свои права.
Содержание:
- Почему застройщик может обанкротиться.
- Что происходит после банкротства застройщика?
- Варианты защиты дольщиков.
- Что делать, если застройщик обанкротился, а квартира куплена в ипотеку.
- Не прекращайте платить по ипотеке.
- Уведомите банк о банкротстве застройщика.
- Зарегистрируйтесь в реестре требований участников строительства.
- При крайней необходимости расторгните договор.
- Что происходит с ипотекой и деньгами на счетах эскроу.
- Судебная защита и помощь юристов.
- Что нельзя делать.
- Часто задаваемые вопросы
Почему застройщик может обанкротиться
Банкротство застройщика чаще всего происходит из-за совокупности нескольких факторов. Причинами могут быть:
- рост себестоимости строительства;
- падение спроса на новостройки;
- проблемы застройщика с кредиторами и финансовыми обязательствами. Если застройщик не может погасить долги или не получает необходимые кредиты для завершения строительства, это может привести к его банкротству.
Тем не менее, как отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов, случаи банкротства редки. Сегодня в РФ действует свыше 4,5 тыс. застройщиков, в том числе порядка 2,6 тыс. девелоперов многоквартирного жилья. В то же время банкротство затрагивает лишь единицы компаний, причем отнюдь не масштабных, говорит он.
Можно ли заранее проверить застройщика? Можно, хотя это и не гарантирует появления у него проблем в будущем. Самый правильный способ проверки застройщика - это мониторинг по базам службы судебных приставов (ФССП) и иных сервисов вроде "Руспрофиль", "Спарк" и т. д, отмечает Екатерина Гареева, собственник юридической компании Prime Consulting. По ее словам, если у застройщика появляются просрочки, неминуемо рано или поздно, мы сможем увидеть эти долги на сайте у приставов, а далее они интегрируются уже в общедоступные сервисы проверки контрагентов.
Что происходит после банкротства застройщика?
Когда застройщик признается банкротом, его объекты переходят под управление арбитражного управляющего, который назначается судом для контроля над финансовыми потоками и решениями, касающимися имущества должника. Арбитражный управляющий начинает процедуру санации или ликвидации компании, в зависимости от ситуации.
В случае с незавершенными строительными проектами задача управляющего - найти способы завершить строительство или продать объекты для покрытия долгов.
Варианты защиты дольщиков
В 2019 году строительная отрасль пережила серьезную трансформацию - для защиты дольщиков были введены счета эскроу. Застройщик может получить деньги с них только после завершения строительства. Весной 2025 года вступил в силу закон о счетах эскроу на рынке загородной недвижимости.
Если дом строится через счета эскроу и у застройщика появляются проблемы, то уплаченную сумму можно вернуть со счета и ею погасить ипотеку. Уплаченные проценты, конечно, не вернут. И проценты за хранение денег на счетах эскроу тоже не начисляются.
Если многоквартирный дом строится без счетов эскроу (а это возможно по давно начатым проектам), то помощь дольщикам может быть оказана через Фонд развития территорий (ФРТ).
В случае банкротства застройщика ФРТ может взять на себя завершение строительства или предоставить компенсацию пострадавшим дольщикам. Этот механизм помогает минимизировать потери и повысить вероятность того, что покупатели все же получат свои квартиры, даже если застройщик не сможет завершить проект.
Система работает, и за последние годы фонд действительно помог десяткам тысяч дольщиков получить жилье или деньги. В 2025 году ФРТ завершил более 150 проблемных объектов. Если дом готов на 70-80%, обычно выбирается достройка. Если же проект экономически нецелесообразен, то через ФРТ выплачивается компенсация, рассказывает Ирина Туманова, руководитель центра продаж новостроек Genesis Brokers.
Возмещение выплачивается на основании принятого Фондом решения. Не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения Фонд размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений, рассказывает Србуи Манджиева, ведущий юрист ЕЮС.
Размер компенсации определяется по рыночной стоимости аналогичного жилья, с учетом уплаченных вами средств.
Анна Димитриади, генеральный директор ООО "Консорциум "Приоритет права":
"Компенсация может быть выплачена только в том случае, если застройщик перечислял взносы в Фонд развития территорий при регистрации договоров долевого участия (1,2% от цены договора долевого участия, кроме договоров, заключенных с использованием эскроу счета и в некоторых иных случаях)".
Что делать, если застройщик обанкротился, а квартира куплена в ипотеку
Важно понимать, что даже если застройщик обанкротился, ваши обязательства перед банком остаются в силе. Нужно ли платить ипотеку, если застройщик - банкрот? Увы, нужно.
Вот несколько шагов, которые помогут вам не только сохранить свою недвижимость, но и минимизировать финансовые потери.
Не прекращайте платить по ипотеке.
Самое главное - продолжайте выплачивать ипотечный кредит, несмотря на банкротство застройщика. Важно понимать, что кредит перед банком остается действующим независимо от того, что происходит с застройщиком.
Уведомите банк о банкротстве застройщика
Как только вы узнаете о банкротстве застройщика, незамедлительно уведомите банк, который выдал вам ипотечный кредит. Это важно, так как банк должен быть в курсе всех изменений, связанных с вашей недвижимостью. В некоторых случаях банк может предоставить кредитные каникулы или предложить другие формы поддержки, если ситуация с застройщиком затягивается.
Зарегистрируйтесь в реестре требований участников строительства
Если застройщик обанкротился, и вы не можете получить квартиру в срок или ваше жилье не соответствует договору, важно зарегистрироваться в реестре требований участников строительства. Это даст вам возможность претендовать на компенсацию за счет средств, полученных от ликвидации имущества застройщика.
Требования включаются в реестр не позднее 45 дней со дня уведомления конкурсным управляющим об открытии конкурсного производства, подчеркивает Димитриади. По ее словам, конкурсный управляющий может как включить требования дольщика в реестр, так и отказать в этом. В течение 15 рабочих дней после отказа дольщик может подать возражение в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика.
Что указать в заявлении о включении в реестр требований участников строительства:
- Данные конкурсного управляющего: ФИО и почтовый адрес (из публикации о банкротстве).
- Наименование арбитражного суда и номер дела о банкротстве.
- Полное название и адрес застройщика-должника.
- Сведения о заявителе: ФИО, адрес, телефон, e-mail.
- Дата и номер ДДУ (или договора на машиноместо/нежилое помещение).
- Данные объекта: адрес дома, номер квартиры/помещения, площадь, количество комнат и другие идентификаторы.
- Стоимость объекта по договору и сумма, фактически уплаченная застройщику.
- Реквизиты документов, подтверждающих оплату (квитанции, выписки).
- Описание, какие обязательства застройщик не исполнил (не передал объект, нарушил сроки и др.).
- Сформулированные требования заявителя (передать объект или вернуть деньги) со ссылками на законодательство.
При крайней необходимости расторгните договор
При банкротстве застройщика вы имеете право расторгнуть договор долевого участия (ДДУ), заключенный с использованием эскроу счета. Для этого нужно подать конкурсному управляющему заявление об одностороннем отказе от договора долевого участия. Датой расторжения договора будет день, когда вы направили заявление конкурсному управляющему. Если квартира в ипотеке - необходимо уведомить банк и согласовать возврат.
Деньги должны вернуть в течение трех рабочих дней после размещения информации в ЕИСЖС (единая информационная система жилищного строительства).
- Первоначальный взнос перечисляется на счет дольщика, указанный в заявлении, рассказывает Димитриади.
- Если для оплаты первоначального взноса использовался маткапитал - средства возвращаются в Социальный фонд РФ.
- Остальные деньги - на залоговый счет банка.
Проценты по ипотечному кредиту вам никто не оплатит - на счете эскроу хранится и может перечисляться обратно только собственно сумма покупки, уплаченная за квартиру.
Что происходит с ипотекой и деньгами на счетах эскроу
Если квартира покупалась по схеме с эскроу-счетами, ваши деньги продолжают находиться в банке на специальном счете до момента ввода дома в эксплуатацию. Застройщик не имеет к этим средствам доступа, поэтому риск их потери минимален: при банкротстве компании деньги остаются заблокированными.
В зависимости от решения Фонда защиты прав дольщиков средства с эскроу могут быть:
- направлены новому застройщику для достройки объекта
- возвращены дольщикам и банку
- использованы в рамках механизма завершения строительства за счет государственной поддержки.
Если объект признают невозможным к достройке, деньги с эскроу-счета направляются на погашение ипотечного кредита. Если сумма компенсации превышает остаток долга по ипотеке, разница перечисляется дольщику.
Судебная защита и помощь юристов
Если ваши требования не удовлетворены - например, конкурсный управляющий отказал во включении в реестр, Фонд не назначил компенсацию или застройщик нарушил сроки передачи жилья - вы вправе защищать свои интересы в суде.
Дольщики могут подать иск как к застройщику (если он еще не ликвидирован), так и к Фонду развития территорий, если спор касается размера компенсации или порядка её выплаты.
Суд может обязать ответчика выплатить неустойку за просрочку строительства, компенсацию морального вреда и дополнительные штрафы за отказ добровольно исполнять требования дольщика.
Попробуйте найти юриста, который согласится взять оплату только при выигрыше дела. Тогда не придется особенно задумываться, сколько стоит юрист по делам обанкротившихся застройщиков. В любом случае выбирайте юриста очень тщательно - на рынке юридических услуг много непрофессионалов и даже мошенников.
Доверять сомнительным посредникам, которые обещают "ускорить возврат" денег при банкротстве застройщика, не стоит. Такие предложения нередко оказываются попыткой заработать на страхах дольщиков: мошенники берут крупные предоплаты, а в итоге не делают ничего, что действительно влияет на процедуру. Все законные действия - подача требований в реестр, участие в собрании кредиторов, получение выплат - происходят строго в рамках судебного процесса и регламентируются законодательством. Поэтому проверяйте квалификацию специалиста, к которому обращаетесь.
Что нельзя делать
На практике дольщики чаще всего совершают такие ошибки:
- пропускают сроки подачи заявлений,
- предоставляют неполный комплект документов,
- выбирают неэффективную стратегию (например, продолжают ждать достройки, хотя проект фактически остановлен),
- полагаются на непроверенную информацию из домовых чатов вместо официальных источников.
Чем раньше вы начнете процесс, тем больше шансов вернуть вложенные средства в полном объеме, рассказывает Туманова.
При расторжении ДДУ на ипотечную квартиру все расчеты проходят с участием банка - именно кредитор получает выплату с эскроу в первую очередь. Если сумма компенсации оказывается больше размера долга, разницу возвращают заемщику.
Очень важно заблаговременно согласовать решение с банком и подать заявление в реестр требований участников долевого строительства.
Несмотря на то что современная система "эскроу + проектное финансирование + Фонд развития территорий" существенно снизила риски для покупателей, ключевую роль по-прежнему играет внимательность самого дольщика, предупреждает Туманова.
Что будет с ипотекой, если застройщик обанкротился?
Ипотека остается в силе - ее нужно продолжать выплачивать, даже если застройщик обанкротился. Если вам вернут деньги со счета эскроу, ипотеку можно погасить.
Куда обращаться дольщикам при банкротстве застройщика?
Дольщикам нужно обращаться к конкурсному управляющему и в Фонд развития территорий (ФРТ).
Нужно ли платить ипотеку, если дом не сдан?
Да, ипотеку нужно продолжать платить, даже если дом не сдан - долг перед банком никуда не исчезает. Если вы перестанете платить - банк может начать начислять пени и штрафы, ухудшится ваша кредитная история.
Что делать, если пропущен срок подачи заявления в реестр?
Если дольщик пропустил срок включения требований в реестр по уважительной причине, он может его восстановить путем подачи ходатайства о восстановлении срока в арбитражный суд с указанием причины пропуска и документальным подтверждением.
Кто выплачивает компенсацию - банк или Фонд?
Компенсацию дольщикам выплачивает Фонд развития территорий. Компенсация выплачивается в размере текущей рыночной стоимости аналогичной квартиры (с учетом заплаченных вами средств). Банк получает свою часть на погашение ипотеки. Если дом строится через счет эскроу, покупателю и банку возвращаются уплаченные деньги, компенсация не выплачивается.
Как узнать, включили ли меня в реестр дольщиков?
Уточнить включение в реестр можно у конкурсного управляющего.
Можно ли вернуть проценты по ипотеке при компенсации?
Нет, проценты по ипотеке не возвращаются - можно лишь вернуть сумму со счета эскроу (если использован эскроу) или получить компенсацию в размере рыночной стоимости такого же жилья (с учетом внесенных платежей).
Как действовать, если банк против реструктуризации?
Если банк против, нужно вести переговоры, предоставить документы о банкротстве застройщика или рассмотреть судебный путь.
Кто достраивает дома обанкротившихся застройщиков?
Дома достраивает Фонд развития территорий или новый привлеченный застройщик. Если проект в самом начале и достраивать его нерационально, выплачивается компенсация.
Можно ли сохранить ипотечную ставку после банкротства застройщика?
Да, ипотечная ставка сохраняется, поскольку условия кредита не меняются из-за банкротства застройщика.
Банкротство застройщика - это не конец истории, а начало предусмотренной законом процедуры защиты интересов дольщиков. В подобных ситуациях важно действовать без промедления: сохранить все документы, вовремя подать заявления и продолжать исполнять обязательства по ипотеке, чтобы не создать новых рисков. Современные механизмы поддержки работают. Деньгами со счета эскроу можно погасить ипотеку, а если дом строится без эскроу - Фонд развития территорий действительно достраивает проблемные объекты и выплачивает компенсации. Главное - вовремя заявить свои права. Тогда можно все же получить квартиру или же обойтись минимальными потерями денег.