Рост издержек и снижение продаж: Прибыль застройщиков уменьшается. Смогут ли покупатели жилья извлечь выгоду?

Объем ввода многоквартирных домов в России в следующем году может снизиться на 20% по сравнению с пиковыми показателями 2023 года, подсчитали эксперты. Одновременно достигнет исторического максимума - 16,2 млн кв. м - перенос ввода на будущие годы. Основными вызовами для отрасли стали высокие финансовые издержки, продолжающийся рост себестоимости строительства и рационализация потребительского спроса.

"Рынок новостроек столкнулся с парадигмальным сдвигом: эпоха дешевого кредитования и ажиотажного спроса закончилась. В новых условиях маржинальность проектов едва достигает 5-10%, а ставки по проектному финансированию выросли до 10,8%, что значимо превышает отраслевую рентабельность. В этих условиях застройщикам критически важно перестроить бизнес-модели, сместив фокус с объемов на финансовую устойчивость и операционную эффективность", - отметил партнер-эксперт "Яков и Партнеры" Айман Эль-Хашем.

Сейчас, говорят эксперты, отрасль испытывает двойное давление - как со стороны спроса, так и со стороны предложения. Средняя ставка по проектному финансированию в этом году выросла с 9,4% до 10,8%, а покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах сократилось. Банки усилили дисциплину, ужесточив требования к условиям контрактов.

В результате из-за растущих сложностей с получением застройщиками финансирования и роста финансовых затрат идет почти двухкратное сокращение инвестиций в недвижимость. При этом крупные компании с подтвержденной прозрачностью и высокими стандартами корпоративного управления остаются конкурентоспособными на рынке. А средние и региональные игроки сталкиваются с дефицитом финансирования со стороны банков.

При этом основная стратегия банков сейчас - "сохранить стоимость актива", а не "ускорить взыскание". В приоритете - рефинансирование, пролонгация или смена партнера для защиты дольщиков и сохранения репутации. Жесткие меры - банкротства и принудительные взыскания - применяются точечно и только в отношении системно проблемных проектов, отмечают эксперты.

Параллельно с финансовыми издержками растут операционные затраты. С 2021 года стоимость работ по монолитному бетонированию в Москве увеличилась более чем в 2,5 раза - с 2,5 тыс. руб. до свыше 6,5 тыс. руб. за куб. м. Цены на бетон выросли на 60%, а на сталь для железобетонных изделий и оконные блоки - примерно на 30%. Стоимость аренды спецтехники подорожала на 50-70%, подсчитали эксперты. При этом участники рынка ожидают дальнейшего роста затрат: стоимость стройматериалов вырастет на 7,5% в 2025 году и на 5% в 2026 году, а фонд оплаты труда - на 10% и 3% соответственно.

По оценкам экспертов, сейчас на первый план выходят проекты с высокой степенью готовности, которые минимизируют риски покупателей, а также гибкие программы рассрочки и проверенная репутация девелопера, подтвержденная реализованными объектами.

Резкий рост издержек практически исключает возможность предоставления застройщиками существенных скидок, отмечается в исследовании.

Продажи по договорам долевого участия (ДДУ) стабилизируются на уровне около 475 тыс. квартир в 2025 году и 480 тыс. в 2026-м, считают эксперты. Объем ипотечного кредитования останется на уровне 2 и 2,2 трлн рублей соответственно. Продукция будет адаптироваться к текущим финансовым возможностям покупателей: средняя площадь строящихся квартир снизится до примерно 48,6 кв. м. При этом темпы роста цен на недвижимость сохранятся стабильными - ожидается, что "квадрат" вырастет в среднем на 6% в 2025 и 2026 годах.

Девелоперы будут адаптироваться к новым условиям. Во-первых, будут оптимизировать земельный банк - участки под застройку, купленные в кредит в 2023-2024 годах. Начиная со второго полугодия 2024 года, участки, по которым затянулось получение градостроительной документации или же чьи финансовые модели строились на излишне оптимистичных предпосылках, стали обузой для застройщиков. Они пытаются продать такие активы (иногда выгоднее продать даже с убытком) или же вынуждены выводить в реализацию заведомо низкомаржинальные, а порой и убыточные проекты, отмечают аналитики.

Во-вторых, девелоперы будут сокращать размеры выводимых в стройку "очередей" и выставлять их в продажи в зависимости от реального спроса.

В то же время некоторые компании надеются вырасти на падающем рынке - ожидают рост продаж и планируют увеличение объемов ввода на фоне замедляющегося остального рынка, рассчитывают на значительный рост своей рыночной доли и усиление конкурентных позиций.

Третье направление - трансформация модели продаж, при которой фокус смещается с валовой выручки на маржинальность каждой конкретной сделки.

Четвертый шаг - стандартизация продукта через создание "каталогов решений", что позволяет сократить сроки проектирования на 25-30% и значительно снизить себестоимость, сохраняя при этом уникальность проекта. При этом выиграют те, кто разделяет скрытые и видимые параметры зданий - они могут быть стандартизированы, но внешне выглядеть по-разному.

Наконец, пятый элемент адаптации - повышение эффективности строительно-монтажных работ, в рамках которого девелопер берет на себя роль интегратора, самостоятельно управляя подрядчиками, графиками работ и организуя централизованные закупки материалов.

"Российский рынок девелопмента завершает эпоху агрессивного роста и вступает в эпоху эффективности управления. Побеждают самые дисциплинированные и эффективные", - считает гендиректор "Института развития строительной отрасли" Кирилл Холопик.