Верховный суд разъяснил риски при покупке жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетним

Формально граждане знают, что на подобную сделку нужно только согласие органов опеки, но на практике у покупателя или риелтора не всегда хватает знаний и опыта, чтобы выявить все возможные риски.

Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не выполнил это условие. Именно такое дело и рассмотрел Верховный суд. А заодно и объяснил, как гражданин может обезопасить себя при такой покупке.

В случае, который стал предметом изучения Судебной коллегии по гражданским делам ВС, органы опеки оспорили сделку между продавцом и покупателем жилья.

А сама история началась с того, что одна гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли. Поэтому женщина заручилась согласием на продажу органов опеки. Чиновники опеки указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. А мать должна сообщить госорганам о покупке в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчет с несовершеннолетними, в разрешении опеки сказано не было.

Покупательница недвижимости рассчиталась за эту квартиру и въехала в нее. Вот только прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела для детей новую жилплощадь, про которую говорилось в согласии органа опеки, - другими словами, нарушила указанное в документе условие.

Когда это стало известно, отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья о сделке, противоречащей закону. Покупательница, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, покупательница утверждала, что при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Дело рассматривал Саткинский городской суд Челябинской области. А спор заметил портал Право.ru. В итоге городской суд удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность продавщицы и ее детей. В пользу покупательницы взыскали компенсацию - 1,05 млн рублей.

Суд в обоснование своей позиции сослался на статью 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло - Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и покупательнице квартиры.

В определении судьи указали: то, что бывшая хозяйка недвижимости не купила жилье детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция вообще не ссылалась.

Опека с таким решением не согласилась и оспорила его в вышестоящую инстанцию. Вот в таком виде спор и дошел до Верховного суда РФ, где его внимательно изучили и заявили следующее: они не согласны с отказом опеке. Судебная коллегия по гражданским спорам ВС отменила определение апелляции и направила дело на новое рассмотрение в областной суд.

В определении по делу Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса - статью 168 (сделка, противоречащая закону) и статью 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана). Теперь областной суд должен пересмотреть свой отказ органам опеки и встать на сторону детей, которые после этой сделки оказались без прав на свои квадратные метры.

Определение Верховного суда РФ N 48-КГ18-1.