Договор социального найма жилого помещения: что это, как оформить и какие права дает

Содержание:

1. Что такое договор социального найма
2. Кто имеет право на договор социального найма
3. Как заключить договор социального найма
4. Какое жилье дают по договору социального найма
5. Какие права дает договор социального найма
6. Обязанности нанимателя и наймодателя
7. Как расторгнуть договор социального найма
8. Договор социального найма и приватизация жилья
9. Что должно быть написано в договоре социального найма
10. Часто задаваемые вопросы

Договор социального найма - это договор, на основании которого граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают во владение и пользование жилые помещения, принадлежащие государству или муниципалитету. Правовой основой для предоставления жилья по такому договору служит постановление правительства РФ № 315 от 21.05.2005.

Договор могут заключить граждане РФ, признанные нуждающимися в жилом помещении. Например:

• граждане, чье жилье признано непригодным для проживания, при этом жилое помещение не подлежит реставрации и ремонту;
• дети, оставшиеся без опеки родителей;
• дети-сироты;
• ветераны боевых действий;
• люди, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями (тяжелые психические расстройства, открытый туберкулез и т. д.);
• граждане, переселяемые из служебного жилья, предоставленного бывшему сотруднику правоохранительных органов.

Что такое договор социального найма

Согласно ЖК РФ, по договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо наймодатель обязуется передать гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Преимущество договора социального найма - в предоставлении жилья по стабильной и доступной цене, а также в перспективе приватизации и перевода недвижимости в частную собственность. Фото: Сергей Михеев/ РГ

Чем отличается социальный найм от привычной всем аренды жилья?

• Социальный найм - гарантия предоставления малообеспеченным гражданам жилья из государственного фонда, регулируемая жилищным законодательством с бессрочным договором и защитой прав нанимателя, включая возможность приватизации.
• Коммерческий найм - извлечение прибыли собственником и временное решение жилищного вопроса для арендатора. Все условия определяются рыночной стоимостью и соглашением сторон, а договор является срочным (действует в течение определенного периода) и может быть расторгнут в соответствии с его условиями.

Кто имеет право на договор социального найма

Круг лиц, имеющих право на договор социального найма, определяется статьей 49 Жилищного кодекса РФ.

Основной категорией получателей являются малоимущие граждане, которые одновременно признаны как малоимущими по критериям дохода и имущества, установленным регионом, так и нуждающимися в жилом помещении по основаниям, перечисленным в ст. 51 ЖК РФ (например, отсутствие жилья, площадь менее учетной нормы, аварийное состояние жилья).

Помимо этого, право на социальное жилье предоставлено специальным категориям граждан, установленным федеральным или региональным законодательством:

• дети-сироты,
• ветераны,
• инвалиды,
• военнослужащие и другие.

Для этих категорий статус малоимущего может не требоваться.

Общее условие для всех - постановка на учет в качестве нуждающегося. После этого жилье предоставляется из государственного или муниципального фонда в порядке очереди.

Договор социального найма является бессрочным. Он действует до тех пор, пока наниматель и члены его семьи добросовестно исполняют свои обязанности, либо пока не будет принято решение о его расторжении. Фото: iStock

Как заключить договор социального найма

Как заключить договор социального найма, рассказала Наталья Гребнева, руководитель обособленного подразделения "ПРАВОКАРД":

1. Соберите пакет документов. Для заключения договора социального найма потребуются:
2. заявление,
3. согласие членов семьи заявителя,
4. паспорт гражданина РФ,
5. свидетельство о рождении,
6. документ, подтверждающий проживание по адресу регистрации по месту жительства (единый жилищный документ, копия финансового лицевого счета, выписка из домовой книги или иные документы, свидетельствующие о проживании по адресу),
7. заявления об отсутствии действий, повлекших ухудшение жилищных условий вами и указанными выше лицами за пять лет, предшествующих подаче нынешнего заявления,
8. документ о наличии или отсутствии изменений в жилищной обеспеченности и составе семьи,
9. документ о выборе нанимателя предоставляемого жилого помещения и лицах, заселяемых в это помещение в качестве членов его семьи.
10. Заверьте собранные документы у нотариуса либо подпишите в присутствии сотрудника МФЦ в случае личного обращения. Другой вариант: предварительно подписать документы заявителю и членам его семьи (либо представителями), но позже все равно придется обязательно подтверждать подлинность подписей в МФЦ, есть определенная процедура для этого.
11. Обратитесь в уполномоченный орган для заключения договора социального найма. Это может быть:
12. орган местного самоуправления муниципального образования,
13. исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, наделенный полномочиями в сфере управления государственным и муниципальным имуществом.
14. Получите ответ на обращение.

Какое жилье дают по договору социального найма

В законодательстве (ч. 1 ст. 50 Жилищного кодекса РФ) перечислены требования, которым должно отвечать жилье, передаваемое по договору социального найма. Такие помещения должны быть:

• изолированными, то есть квартира или комната не должна являться частью другого жилого пространства и обеспечивать возможность отдельного входа либо общего пользования с общим коридором или лестничной площадкой;
• пригодны для постоянного проживания, а значит, соответствовать санитарно-гигиеническим нормам и строительным стандартам;
• иметь общую площадь на одного человека не меньше минимальной нормы, установленной региональными властями.

Социальный найм жилья ориентирован на обеспечение доступным жильем граждан, которые не могут позволить себе аренду или покупку недвижимости из-за социально уязвимого положения. Фото: Александр Корольков/ РГ

Некоторым категориям жильцов норма площади может быть увеличена. Среди них:

• инвалиды с тяжелыми формами хронических заболеваний, которые перечислены в специальном перечне, утвержденном постановлением правительства (ч. 6 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ);
• военнослужащие, занимающие должности полковника и выше (ч. 1 ст. 15.1 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ);
• лица, удостоенные государственных наград, включая Героя Соцтруда, Героя Труда РФ, полного кавалера ордена Трудовой славы (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 № 5-ФЗ).

Какие права дает договор социального найма

Договор социального найма предоставляет нанимателю и членам его семьи определенный комплекс прав.

• Право пользования жилым помещением. Возможность законно проживать в нем бессрочно, а также вселять других лиц, сдавать жилье в поднаем и временно обменивать его на другое.
• Право на приватизацию. Это однократная возможность перевести муниципальную или государственную квартиру в частную собственность.

С правом наследования не все однозначно. Жилое помещение по наследству передать нельзя, так как оно не является собственностью нанимателя. Однако право на заключение нового договора социального найма может быть переуступлено члену семьи умершего, проживавшему вместе с ним, при условии, что другие совершеннолетние члены семьи не против.

Право на заключение договора социального найма имеют малоимущие граждане, а также иные категории граждан, указанные в федеральном и региональном законодательстве, которые признаны нуждающимися в жилом помещении. Фото: Аркадий Колыбалов/ РГ

Обязанности нанимателя и наймодателя

Предусмотрены обязанности как для владельца жилья (муниципалитета или государства), так и для жителей.

Наймодатель (муниципалитет или государство) обязан:

• передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилье,
• осуществлять надлежащую эксплуатацию здания,
• осуществлять капремонт многоквартирного дома,
• предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества.

Наниматель и проживающие с ним граждане обязаны, в свою очередь:

• использовать жилое помещение строго по назначению - для проживания (а не для организации, например, какого-либо производства),
• соблюдать права и интересы соседей,
• поддерживать жилье в исправном и чистом состоянии,
• производить текущий ремонт внутри помещения,
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Как расторгнуть договор социального найма

Расторжение договора соцнайма возможно как по инициативе нанимателя в любое время путем заключения соглашения, так и в судебном порядке по требованию наймодателя.

Основания для судебного расторжения - серьезные нарушения со стороны нанимателя:

• систематическая неуплата за жилье и коммунальные услуги в течение длительного периода;
• разрушение или порча жилого помещения самим нанимателем;
• использование жилья не по назначению (для размещения производства или в качестве склада).

Договор социального найма и приватизация жилья

Приватизация - это бесплатная передача муниципального или государственного жилья в собственность граждан, проживающих в нем по договору социального найма. Это право дается человеку один раз в жизни и позволяет стать полноправным хозяином квартиры.

Договор социального найма является важным и социально значимым инструментом, предоставляющим реальную возможность улучшить жилищные условия малоимущим и нуждающимся гражданам. Фото: iStock

Что для этого нужно сделать?

1. Проверьте, возможно ли приватизировать именно вашу квартиру. Не каждое жилье можно приватизировать. Необходимо убедиться, что ваша квартира не подпадает под ограничения. Основные ограничения:
2. Жилье в аварийном доме или предназначено под снос.
3. Квартиры в общежитиях и в зданиях закрытых военных городков.
4. Служебное жилье.
5. Уже использовано право на приватизацию. Данное право предоставляется один раз в жизни, за исключением случаев, когда первая приватизация была проведена в несовершеннолетнем возрасте.
6. Отсутствует гражданство РФ.
7. Получите согласие всех проживающих. Для приватизации требуется письменное, нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в этой квартире. Любой человек может отказаться от своей доли в пользу других участников. Отказ также оформляется у нотариуса. Дети в возрасте до 14 лет участвуют в приватизации с согласия родителей или опекунов, а в возрасте от 14 до 18 лет - самостоятельно, но с их согласия. Их права защищаются органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на сделку.
8. Соберите документы. Весь процесс от сбора документов до регистрации права обычно занимает от 2 до 4 месяцев. Нужны:
9. Заявление на приватизацию.
10. Паспорта всех участников приватизации.
11. Свидетельства о рождении для детей младше 14 лет.
12. Договор социального найма.
13. Выписка из домовой книги - подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
14. Технический паспорт на квартиру из БТИ.
15. Справка из БТИ (или МФЦ), подтверждающая, что ни один из участников не использовал право на приватизацию ранее.
16. Письменные, нотариально заверенные согласия или отказы от всех зарегистрированных.
17. Разрешение органов опеки и попечительства (если в приватизации участвуют несовершеннолетние).
18. Обратитесь в уполномоченный орган. Собранный пакет документов подается в местную администрацию (департамент городского имущества, жилищный комитет и т. п.). Во многих городах это можно сделать через МФЦ.
19. Получите решение. Муниципальный орган рассматривает заявление в срок, установленный законом (обычно до двух месяцев). Если решение положительное, с вами заключат договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность.
20. Зарегистрируйте права. Это финальный этап. Подписанный договор о передаче необходимо подать на государственную регистрацию права собственности в Росреестр через МФЦ. После завершения этой процедуры вы получите выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности на квартиру.

Что должно быть написано в договоре социального найма

О том, где скачать образец договора социального найма и какие разделы он должен содержать, рассказала Милана Бения, ассистент кафедры "Цифровая экономика, управление и бизнес-технологии" МТУСИ.

Типовой договор социального найма содержит такие основные разделы:

• Предмет договора: точный адрес, описание и характеристики передаваемого жилого помещения (площадь, этаж, план).
• Стороны договора: полные данные наймодателя (муниципалитет) и нанимателя (гражданин).
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность сторон: последствия нарушения условий договора (например, при неуплате коммунальных услуг).
• Порядок решения споров и изменения договора.

Актуальные типовые формы договора социального найма обычно публикуются на официальных сайтах муниципальных образований (администраций городов и районов). Также надежные образцы можно найти на правовых порталах. Важно - используйте образец только для ознакомления. Окончательную версию вам предоставит наймодатель.

В чем заключается суть договора социального найма?

Суть договора социального найма заключается в том, что государственный или муниципальный орган безвозмездно передает гражданину и членам его семьи жилое помещение для проживания.

Кому положено жилье по соцнайму?

Право на заключение договора социального найма имеют малоимущие граждане, а также иные категории граждан, указанные в федеральном и региональном законодательстве, которые признаны нуждающимися в жилом помещении.

Кто является собственником квартиры по договору социального найма?

Собственником жилого помещения является государство или муниципальное образование (город, район). Наниматель не является собственником. У него возникает право пользования жилым помещением, которое защищено законом и при определенных условиях может быть передано наследникам.

Можно ли разменять или обменять квартиру по соцнайму?

Наниматель может обменять свое жилье на другое жилое помещение, также занимаемое по договору социального найма. Для этого требуется письменное согласие всех членов семьи, включая временно отсутствующих, а также согласие наймодателя. Обмен запрещен, если в результате него гражданин остается без жилья или условия проживания ухудшаются.

Как приватизировать квартиру по договору социального найма?

Для приватизации необходимо обратиться в местную администрацию (орган, управляющий муниципальным жилым фондом) или МФЦ с заявлением. После получения согласия администрации заключается договор о передаче жилья в собственность, который затем регистрируется в Росреестре.

Как расторгнуть договор социального найма?

Договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке. По инициативе нанимателя расторжение происходит через подачу заявления наймодателю о выезде и расторжении договора. По инициативе наймодателя - в судебном порядке.

В чем разница между социальным и коммерческим наймом?

Социальный найм жилья ориентирован на обеспечение доступным жильем граждан, которые не могут позволить себе аренду или покупку недвижимости из-за социально уязвимого положения. Коммерческий найм жилья - это отношения между собственником и арендатором, где основной целью является получение собственником прибыли от сдачи недвижимости в аренду, а для арендатора - возможность временного проживания в обмен на оплату.

Можно ли вписать родственника в договор социального найма?

Да, можно. Для этого необходимо:

• получить письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, уже проживающих в квартире;
• получить согласие наймодателя;
• подать заявление о вселении и заключении нового договора соцнайма (или внесении изменений в существующий) с учетом нового члена семьи.

Сколько действует договор социального найма?

Договор социального найма является бессрочным. Он действует до тех пор, пока наниматель и члены его семьи добросовестно исполняют свои обязанности, либо пока не будет принято решение о его расторжении.

Как оформить договор социального найма через МФЦ или Госуслуги?

• Подайте заявление о признании нуждающимся в жилом помещении и необходимый пакет документов.
• Встаньте на жилищный учет.
• Дождитесь решения о предоставлении жилья.
• После получения уведомления о предоставлении жилья обратитесь в МФЦ или напрямую к наймодателю для подписания договора социального найма.

Договор социального найма является важным и социально значимым инструментом, предоставляющим реальную возможность улучшить жилищные условия малоимущим и нуждающимся гражданам. Его преимущество - в предоставлении жилья по стабильной и доступной цене (в целом квартплата у приватизированных и неприватизированных квартир сопоставима), а также в перспективе приватизации и перевода недвижимости в частную собственность. Однако есть и определенные минусы - например, необходимость строгого соблюдения правил об использовании жилплощади, невозможность продать жилье и согласовывать обмен и свой переезд с городской администрацией.