1. Особенности покупки квартиры на стадии котлована
2. Преимущества покупки квартиры по ДДУ
3. Недостатки покупки квартиры на стадии котлована
4. Полезные советы

Особенности покупки квартиры на стадии котлована

Все сделки по купле-продаже недвижимости на этапе строительства оформляются по договору долевого участия (ДДУ). Такой договор можно заключить только с застройщиком (юрлицом или ИП), а его предметом всегда является объект незавершенного строительства.

Что нужно знать о покупке квартиры по ДДУ:

1. До ввода дома в эксплуатацию квартира вам не принадлежит. Право собственности регистрируется только после передачи ключей.
2. Купленную по ДДУ квартиру можно продать. Это называется уступкой права требования и оформляется по договору уступки (цессии). В этом случае с согласия застройщика права на будущую недвижимость приобретает другое лицо. Если вы нашли вариант дешевле, лучше или вам просто нужны деньги - выйти из ДДУ можно.
3. Если для покупки недвижимости используются деньги банка - вы взяли ипотеку на квартиру на стадии котлована - продать ее можно, только если кредит полностью выплачен или вы получили согласие банка на смену заемщика.
4. Расчеты с застройщиком по ДДУ проводятся через эскроу-счет. При ипотеке это правило обязательно. Суть таких расчетов в том, что застройщик получит свои деньги только тогда, когда сдаст первую квартиру. На реквизиты эскроу переводится вся стоимость квартиры целиком. Это первоначальный взнос, который при ипотеке покупатель формирует своими силами, и остаток, предоставленный банком.

Ранее банки и застройщики предлагали заемщикам, покупающим жилье по ДДУ на стадии котлована, разместить часть денег на аккредитиве с последующим переводом на эскроу - такое допущение в законе действительно было. Но с 1 января 2025 года банки больше не смогут использовать такую схему согласно новому стандарту защиты ипотечных заемщиков. Длительное хранение денег на аккредитиве теперь запрещено.

Дело в том, что средства на аккредитивах не застрахованы, для них не применимо даже государственное страхование вкладов. А средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей. Поэтому, если что-то пошло бы не так, дольщик, разместивший часть денег на аккредитиве, рисковал потерять деньги, остаться без квартиры, плюс был обязан выплачивать банку ипотечный кредит. При банкротстве строительной организации деньги с эскроу-счета возвращаются дольщику (в случае ипотеки - направляются на погашение долга).

Преимущества покупки квартиры по ДДУ

Возможность сэкономить, выбрать наиболее подходящий вариант, получить ипотеку на условиях лучше стандартных - это основные причины, по которым люди выбирают покупку недвижимости на этапе котлована.

Но не все так просто: экономия может оказаться сомнительной, ипотека - невыгодной, а выбора квартир в строящемся ЖК и вовсе не остаться. Рассмотрим все нюансы подробнее.

Экономия

Раньше покупать квартиры на стадии строительства, особенно на этапе котлована, было выгодно. Такое жилье было в разы дешевле готового: чем ближе срок сдачи дома, тем выше становились цены.

Ситуация радикально изменилась с появлением льготной ипотеки под 6% и общим повышением спроса на квартиры. Цены у застройщиков выросли, и сейчас во многих регионах недвижимость на этапе строительства стоит столько же, сколько и готовое жилье в только что сданном доме или даже дороже.

Тем не менее, способы получить выгоду есть:

1. Ремонт. Сейчас застройщики используют более качественные материалы в домах комфорт-класса, чем 10-20 лет назад, и переехать в собственное жилье можно сразу после получения ключей. Если берется ипотека, стоимость ремонта входит в общую сумму, не придется вкладывать собственные средства дополнительно.
2. Мебель. Некоторые строительные компании предлагают квартиры сразу с мебелью. Ее виды и параметры дольщик может выбрать, стоимость также учитывается в общей цене сделки.

В итоге мебель и ремонт тоже фактически приобретаются в ипотеку. На данный момент предметы интерьера нельзя включать в ипотечный кредит, но на рассмотрении находится законопроект, согласно которому встроенную мебель можно будет включать в ДДУ. Пока застройщики находят уловки: заключают дополнительные договоры или включают в ипотеку сертификат на определенную сумму, чтобы это обойти. При покупке квартиры с меблировкой есть свои плюсы: можно сразу после получения ключей въезжать или сдавать ее для получения дополнительного дохода. Но есть и минусы: повышается сумма платежа по кредиту, платить нужно еще до начала использования, а выбирать придется из типовых комплектов.

Кроме того, хоть качество отделочных работ сейчас и стало лучше, но чаще всего оно далеко до идеала. Так, федеральный закон от 26.12.2024 г. № 482-ФЗ разрешает застройщикам использовать собственные стандарты качества отделочных работ (данная норма действует с 1 марта 2025 года) и снижает гарантийный срок на отделку с 3 лет до 1 года (действует с 1 января 2025 года). Если хочется, чтобы ремонт был красивым и долговечным, лучше купить квартиру по договору долевого участия в строительстве с предчистовой отделкой и сделать все самостоятельно.

Лучше выбор

Выбрать наиболее подходящую квартиру на начальном этапе строительства проще, чем в середине или перед вводом в эксплуатацию просто потому, что предложений больше. Как правило, жилье от проверенных застройщиков разбирают быстро, если хотите конкретный этаж и планировку, берите на стадии котлована.

Важно! Готовая квартира в только что достроенном доме может оказаться дешевле, чем в строящемся объекте. Это тоже нужно учитывать, но многое зависит от региона и предложений застройщиков. Некоторые предоставляют скидки как на сданную недвижимость, так и на строящуюся.

Льготная ипотека

Ипотечных программ, ставку по которым субсидирует государство, осталось немного. Та ипотека, которую называли льготной и начали выдавать в 2020 году под 6,5% на новостройки, уже завершена. Но программы, которые остались, работают в основном с новостройками. Если вы хотите получить ипотеку по низкой ставке, покупка квартиры на стадии котлована может стать отличным решением.

Вот какие программы можно использовать:

1. Семейная ипотека. Под ее требования подходит самое большое число заемщиков - это семьи с детьми. Семейная ипотека продлена до 2030 года, а ставка по ней пока зафиксирована на уровне 6%. На конец 2024 года взять такой кредит на покупку жилья могут семьи, в которых хотя быть одному ребенку не исполнилось 7 лет или где есть ребенок-инвалид. Также право на семейную ипотеку есть у семей с двумя несовершеннолетними детьми при условии, что такая семья в проживает на территории одного из 35 регионов или в городе с населением до 50 тыс. человек, либо в регионе с низкими темпами строительства или в субъекте РФ с индивидуальной программой развития. В зависимости от региона по льготной ставке взять в ипотеку можно до 12 млн рублей на срок до 30 лет. Требуется первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.
2. Дальневосточная и Арктическая ипотека. Действует до конца 2030 года, предоставляется жителям этих регионов, а также тем, кто готов переехать на Дальний Восток или в Арктику. Ставка по программе - всего 2% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Ипотеку можно взять на срок до 20 лет на сумму до 9 млн рублей (лимит кредитования зависит от площади недвижимости). Круг заемщиков также ограничен. Например, льготную ставку при покупке жилья от застройщика могут получить молодые семьи и одинокие родители, переселенцы из ДНР и ЛНР, медики, педагоги, и работники ОПК, владельцы дальневосточного гектара.
3. IT-ипотека. Аналогично предыдущим двум программам действует до 2030 года и позволяет взять кредит в банке всего под 6% годовых. Срок кредитования - до 30 лет, первоначальный взнос - от 20%. Ипотеку могут получить работники только аккредитованных IT-компаний и только при условии, что соответствуют требованиям к возрасту, стажу, уровню заработной платы и месту регистрации компании. Так, для получения этого кредита вам должно быть не более 50 лет на дату окончания договора, ваш доход должен быть не ниже 150 тыс. рублей в месяц для городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей и не ниже 90 тыс. рублей для всех остальных. Сотрудники компаний, работающих в Москве и Санкт-Петербурге, взять эту ипотеку не могут.
4. Сельская. По этой программе можно взять 6 млн рублей под 3% годовых на срок до 25 лет. Главное условие - купить квартиру можно только в населенном пункте, входящем в перечень, утвержденный администрацией конкретного региона.

Все условия льготных ипотек есть на сайте ДОМ.РФ.

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

В первую очередь, это длительное ожидание: от даты заключения ДДУ до передачи ключей дольщику в среднем проходит 3-5 лет. Если у него нет другого жилья, ему придется одновременно оплачивать съемное жилье квартиры и вносить ипотечные платежи.

Другие недостатки приобретения жилья на этапе строительства:

1. Срыв сроков. Если сдача дома задерживается более чем на два месяца, по закону ДДУ можно расторгнуть. Но такое решение может быть невыгодным, так как с начала строительства цены на жилье могли вырасти, и купить что-то на те же деньги будет сложно.
2. Банкротство застройщика. В этом случае деньги с эскроу-счета будут направлены в банк на погашение ипотеки, а дольщик получит остаток, если он будет. Если ипотека не оформлялась, средства возвращаются дольщику в полном объеме. Но вопрос, где теперь взять жилье - останется.
3. Несоответствие качеству. Некоторые застройщики экономят и в итоге сдают жилье, в котором установлены не те двери или не то остекление. Могут быть и другие недостатки: криво вмонтированные розетки, проблемы с инженерными системами. Дольщик, купивший квартиру на стадии котлована или другом этапе до передачи ключей, в момент приемки может обнаружить эти недостатки и потребовать их устранить.
4. Изменение плана застройки. Изменить проект может застройщик - добавить еще один подъезд или коммерческую пристройку, а может администрация города - организовать рядом с вашим домом новую транспортную развязку, например.

Предусмотреть подобные сложности невозможно, а потому стоит тщательно взвешивать все за и против, так как даже если квартира перестанет вас устраивать, платить ипотеку за нее все равно придется.

Полезные советы

Если человек решил покупать квартиру на этапе котлована, в первую очередь нужно выбрать хорошего застройщика. Что еще нужно проверить:

1. Аккредитацию застройщика в банке, в котором планируется покупка квартиры в ипотеку. Такая информация обычно размещается на сайтах финансовых учреждений.
2. Проект. Если в семье есть дети, необходимо посмотреть, планируется ли строительство детского сада и школы в районе ЖК, есть ли они в пешей доступности.
3. Уже сданные ЖК. Проверьте, не было ли задержек со сдачей объекта, посмотрите отзывы жильцов в сети.

Кроме этого, перед покупкой квартиры на этапе строительства рекомендуем проверить рейтинг застройщика. Его можно посмотреть в едином ресурсе застройщиков. А по ИНН или ОГРН данные строительной компании можно посмотреть на сайте ФНС. В выписке ЕГРЮЛ обращайте внимание на дату регистрации, записи о недостоверности сведений, проверяйте коды ОКВЭД - они должны относиться к основной деятельности, строительству жилых и нежилых зданий (код 41.20).