В регионах вслед за Москвой могут запретить строить слишком маленькие квартиры

Вслед за Москвой, где решили отказаться от строительства квартир и студий меньше 28 квадратных метров, последовали и другие регионы. Так, о намерении запретить с 1 июня строить такое жилье уже заявили власти Ленинградской области. В других городах о дальнейшей судьбе микроквартир пока идут споры в профессиональном сообществе, но не исключено, что инициативу поддержат. Как это скажется на ценах недвижимости? Кто сегодня покупает квартиры в миниатюре и с какой целью, разбирались собкоры "РГ".

Студии в Екатеринбурге приобретают для детей-студентов, молодые семьи или одиночки после развода.
Студии в Екатеринбурге приобретают для детей-студентов, молодые семьи или одиночки после развода. / Татьяна Андреева

По последним данным аналитиков ЦИАН, абсолютные лидеры по продажам небольшого жилья сегодня это Санкт-Петербург и Ленобласть, здесь почти каждая четвертая продаваемая на первичном рынке квартира меньше 28 квадратных метров. При этом на вторичном рынке Питера легко можно найти студии и меньше 10 "квадратов". Как правило, это комнаты бывших коммуналок: в них врезают водопроводные трубы, устраивают кухню, санузел - и вуаля! Отдельная квартира в историческом центре города готова. К примеру, прямо сейчас продается 9-метровая студия на Гороховой в доме 1828 года за 2,5 миллиона рублей: "Топовое место для туристов, хороший инвестиционный проект!" - утверждает продавец. А квартирка площадью 8 "квадратов" недалеко от Невского проспекта будет даже с дизайнерским ремонтом. Правда, кровать в ней упирается в плиту, а окно размером с форточку. Чудо-дизайнеры умудряются разместить в таких квартирах все, что нужно для жизни: стиралку, плиту, холодильник. Умело используют высокие питерские потолки, и спальное место оказывается как бы на "втором этаже".

В Петербурге сегодня легко можно найти студии и меньше 10 "квадратов"

"Предприимчивые люди специально покупают по три-четыре квартиры в одной парадной площадью более 200 квадратных метров каждая, - пояснил "РГ" специалист по недвижимости Сергей Осипов. - Затем в них сносят все что можно и "нарезают" много маленьких студий с современным ремонтом. Или переделывают одну комнату в древней коммуналке: среди полной разрухи появляется жемчужина в стиле "хай-тек". Такое жилье покупают в основном молодые люди, которые учатся либо работают поблизости. Домой они приходят только переночевать".

Причем спрос на миниатюрную жилплощадь в Петербурге и Ленобласти стабильно растет всю последнюю пятилетку.

Правовые аспекты жилищного строительства эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Предложение не отстает: почти половина многих ЖК - студии и небольшие однушки. Такое жилье давно уже нарекли "квартирами для пиджака". По сути в них действительно можно только переночевать и разместить разве что пару пиджаков.

Почему их покупают, понятно. Одна из причин - дороговизна жилья в Северной столице и ее окрестностях. Многие и рады бы приобрести более просторную квартиру, да не могут.

"Востребованность небольших квартир обусловлена прежде всего их ценой, - комментирует коммерческий директор группы "Аквилон" в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская. - В основном их выбирают те, кто покупает первое жилье, ограничен в бюджете или хочет инвестировать средства. Сегодня средняя площадь студий на рынке - 20-21 квадратный метр, есть лоты и по 16-17. Мы всегда считали, что микрожилье - не лучший вариант для покупателя: для комфорта все-таки нужна разумная площадь".

Отсюда и стремление властей Ленобласти ввести запрет на строительство таких квартир. Если раньше допускалось минимальная площадь студий в новостройках 24 квадрата, то с 1 июня этот порог поднимут до 28.

В Сочи небольшие студии уходят влет для сдачи в аренду или отдыха

Скажется ли повышение планки на рынке? По мнению Наталии Коротаевской, оно повлияет на бюджет покупки: "Отсутствие границ площади пока позволяет покупателю выбрать квартиру под свои материальные возможности. А они у большинства невелики. Если запрет введут, это может привести к снижению спроса, тем более на фоне отмены льготной ипотеки".

Как отмечают аналитики, больше всего "квартир в миниатюре" строится в регионах-лидерах по цене жилья. Так, в первую тройку входит курортный Сочи, где цены на недвижимость постоянно и стремительно ползут вверх. Средняя цена квадрата недвижимости в городе сегодня - 380,4 тысячи рублей. А в центре Сочи цена доходит и до рекордного миллиона рублей за квадратный метр. Поэтому площадь квартир сжимается, как шагреневая кожа. Сейчас на вторичном рынке города экспонируется 309 объектов площадью меньше 20 "квадратов". Лоты "улетают" быстро. Такая недвижимость пользуется большим спросом среди покупателей, которые выбирают жилье для отдыха или сдачи в аренду. По сути в микроквартире можно только ночевать, проводя остальное время на пляже.

По словам экспертов, в Сочи наибольшей популярностью пользуются небольшие лоты, а самые востребованные - однокомнатные квартиры и студии, средняя цены которых составляет 8-9 миллионов рублей. Такую недвижимость в городе-курорте чаще приобретают в качестве летней резиденции, а не для постоянного проживания. Не случайно 80% сделок здесь проводится в удаленном формате. Покупатели в основном жители Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири, которые хотят приезжать на отдых и останавливаться в собственной квартире. Кроме того, учитывая динамику роста турпотока и стоимости квадратного метра, многие приобретают такую недвижимость в инвестиционных целях. Ведь компактную квартиру можно быстро отремонтировать, а затем перепродать или сдать в аренду, получая затем пассивный доход при минимальных коммунальных платежах.

По мнению экспертов крупной строительной компании AVA-групп, ограничение минимальной площади строящегося жилья не приведет к улучшению жилищных условий. "Скорее, это спровоцирует рост стоимости маленьких квартир, так как сократит их предложение на рынке при уже сложившемся стабильном спросе", - считает коммерческий директор фирмы Тамара Коломийцева.

К слову, однозначного мнения о предельной площади квартир "для пиджака" у экспертов нет. Так, наш корреспондент в Екатеринбурге (где доля микрожилья составляет сегодня 13 процентов) стал свидетелем спора между руководителями двух стройфирм. Один не видит ничего плохого в таких квартирах, считая, что это позволяет людям прямо сейчас обрести крышу над головой, а уже потом, спустя какое-то время, ставить цель расшириться. Оппонент не согласен, по его мнению, 17 студий на этаже - это уже общежитие, полноценным комфортным жильем его никак не назовешь.

Приобретают студии в Екатеринбурге в основном для детей-студентов, молодые семьи или одиночки после развода. Цена метра, не как в Сочи, конечно, - "всего" 143 тысячи рублей за квадрат. За год она поднялась на 12-13 процентов, то есть даже спартанский вариант обойдется в 3-3,8 миллиона рублей. Спрос определяет предложение: строится компактного жилья в городе много. Если взять сегмент студий целиком (до 40 квадратных метров), то выйдет уже больше половины рынка. Произошло это во многом потому, что после запуска льготной ипотеки многие застройщики стали сокращать площади, чтобы покупатели укладывались в сумму кредита. Сейчас интерес к малогабариту несколько спал, сделки идут более равномерно. Тем не менее эксперты полагают, что совсем выдавить небольшие студии с рынка нереально. Сейчас почти во всех отраслях острый дефицит кадров, а стоимость покупки и аренды жилья - один из важных факторов привлечения трудовых ресурсов на Урал.

Между тем

Квартиры площадью меньше 35 квадратных метров могут вывести из-под семейной ипотеки. Об этом сообщил глава "ДОМ.РФ" Виталий Мутко. Речь о проектах, которые запустятся с начала 2025 года. Главный аргумент: семейная ипотека задумывалась как инструмент поддержки демографии, но очевидно, что 28-метровые квартиры покупают не для того, чтобы жить там втроем и тем более вчетвером. Большинство квартир с семейной ипотекой берут детям на вырост. А пока сдают. Что противоречит идее семейной ипотеки.