Цены на новостройки в столицах начали отставать от инфляции

Цены на новостройки в реальном выражении не меняются, а в Москве - снижаются. Аналитический центр ДОМ.РФ опубликовал Индекс цен на первичном рынке жилья за март нынешнего года. По данным нового сервиса Института развития, в марте рост цен на новостройки замедлился и составил лишь 0,5% (после 1% в феврале и 0,7% в январе). Всего за первый квартал цены на первичное жилье в России увеличились на 2,2%, то есть стабилизировались практически на уровне инфляции (1,95%), отмечают аналитики.

В целом, с начала года цены на строящееся жилье выросли во всех 10 регионах - лидерах по объему строящегося жилья (на них приходится около 60% всего портфеля жилищного строительства).

Однако темпы этого роста в лидирующей десятке разнятся: в половине субъектов увеличение стоимости квадратного метра опережает среднероссийский уровень - в Ростовской (+5,5%), Свердловской (+3,8%), Новосибирской (+3,2%), Ленинградской (+3,2%) и Московской областях (+3,1%). А в столицах, наоборот, опустились ниже средних значений - в Москве до 1,6%, в Санкт-Петербурге до 1,9%.

"Мы видим, что по итогам первого квартала цены на новостройки выходят на определенное плато и в реальном выражении практически не изменяются, а в столицах и вовсе снижаются. Такая динамика в Москве и Петербурге вызвана снижением лимита выдачи кредитов по программе "Льготной ипотеки". В целом, как мы и прогнозировали ранее, рост цен на первичное жилье будет происходить в пределах инфляции, что в условиях роста доходов населения улучшит ситуацию с доступностью жилья", - отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Индекс цен на первичном рынке жилья ДОМ.РФ базируется на обезличенных данных реальных сделок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В основе индекса, который охватывает 69 регионов России, расчет средневзвешенного изменения медианных цен индивидуально для каждого дома в двух классах жилья - "типовой/комфорт" и "бизнес/элит" - и трёх типов квартир: однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и более. В регионах, где недостаточно первичного жилья в обозначенных классах, индекс рассчитывается без учета комфортности жилья и комнатности.

Снижение цен на недвижимость в Москве связано как с ужесточением условий выдачи ипотеки (снижение лимитов льготной ипотеки, увеличение первого взноса и усиление требований к кредитоспособности заемщика), так и с продолжительным периодом роста цен, считает профессор Финуниверситета при правительстве РФ Александр Цыганов. "Применительно к большинству регионов эти факторы не столь значимы, при этом важно, что кредитный лимит по льготной ипотеке в большинстве случаев достаточен для приобретения квартиры в региональном центре. Нужно учесть и появление в последние 2-3 года новых покупателей, ориентированных на приобретение жилья для жизни в своем регионе. Поэтому существенных изменений в большинстве регионов до лета 2024 года ждать не стоит", - говорит эксперт. Что будет происходить с ценами после - во многом будет зависеть от продления, отмены или модернизации программ льготной ипотеки, считает Цыганов. В случае сужения льготных программ можно ожидать переключение спроса на вторичное жилье, а в части регионов те же тенденции, что и в Москве - небольшое снижение цен на часть проектов, не пользующихся большой популярностью.

По итогам I квартала цены на недвижимость комфорт-класса в Москве выросли на 1%, до 344 тыс. руб. за кв. метр, на недвижимость бизнес-класса - на 2%, до 503 тыс. руб. за кв. метр, в Новой Москве - на 1%, до 243 тыс. руб. за кв. м, рассказывает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. Во II квартале, как ожидается, в преддверии окончания программы ипотеки с господдержкой спрос на недвижимость вырастет, что выльется в её удорожание на 5-7% за квартал. "Далее, во втором полугодии, девелоперы будут использовать различные механизмы продаж, которые будут частично закладываться в стоимость недвижимости. То есть цена на недвижимость за 100% оплату может быть несопоставима с ценами на недвижимость, приобретаемую с использованием финансовых инструментов. Что касается цен на недвижимость без применения финансовых инструментов, то, мы полагаем, девелоперы будут стараться сохранить текущий уровень цен", - говорит Сазонова.

Приостановка роста цен в столицах - нормальная реакция рынка на высокие ставки по ипотеке и фактически досрочное завершение льготной ипотеки под 8% в Москве, которая была драйвером продаж, говорит руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Теперь, учитывая изменившиеся минимальный взнос в 30% и максимальный лимит в 6 млн, на льготную ипотеку под 8% в столичном регионе можно купить квартиру стоимостью не более 8,5 млн рублей. Но таких цен в Москве, например, практически нет, это небольшая студия. Поэтому спрос остывает. Но не катастрофично, потому что на рынке остается "Семейная ипотека", которая тоже хорошо поддерживает продажи. Как раз поэтому существенный пересмотр цен рынку новостроек, скорее всего, не грозит. Тем более что во время ажиотажа прошлого года застройщики накопили хорошую финансовую подушку безопасности, поэтому смогут переждать и при низком спросе. Но, возможно, появятся новые скидки и акции", - говорит эксперт.

Инвестирование в квартиры, учитывая приостановку роста цен на новостройки, уже не так перспективно. Более того, для вложений в недвижимость с целью получения прибыли лучше выбирать вторичное жилье, считает профессор НИУ МГСУ, президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. Разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья сейчас составляет от 30 до 50 % в зависимости от региона, говорит он. Когда человек покупает новостройку, не стоит рассчитывать на существенное увеличение его стоимости при последующей продаже, поскольку квартира переходит в категорию вторичного жилья и в краткосрочной перспективе будет оценено для продажи существенно дешевле первичного, подчеркивает эксперт. Возникнут проблемы и при сдаче его в аренду: наниматели предпочитают жилье в обжитых районах с развитой инфраструктурой.

Для инвестиционных целей лучше приобрести квадратные метры на вторичном рынке, приняв во внимание местоположение дома и перспективные планы развития дорожно-транспортной и социально-досуговой инфраструктуры района, а также проведения капитального ремонта дома, советует Кулаков. Кроме того, между ценой экспозиции и реальной стоимостью продажи всегда заложена некоторая скидка, которую можно получить у владельца. Практика показывает, что в среднем снижение составляет 5%, что в итоге составляет существенную сумму. "Кроме того, следует поинтересоваться планами благоустройства района, в котором находится понравившаяся квартира. Открытие новых станций метро, МЦК и МЦД, запуск дополнительных маршрутов наземного транспорта, строительство развязок - всего, что позволит затратить меньше времени на дорогу до ключевых объектов района и города, прибавит в цене от 5 до 10 % к стоимости квартиры. Проведение капремонта - еще до 3-4 %. Эти факторы делают сегодня приобретение квартиры на вторичном рынке более выгодной инвестицией, чем вложение в новостройку", - подытожил Кулаков.