Налоговая начала выявлять серую аренду. Какие риски ждут собственников

Одна из острых тем последнего времени, которая неизменно привлекает внимание граждан - это сообщения о том, что налоговая служба начала по всей стране очень активно проверять безработных собственников квартир, которые живут на доходы от аренды, но не платят с нее налоги.

На этот момент официальной статистики по стране Федеральная налоговая служба не публикует, но цифры по Москве известны. За 2025 год налоговая проверила 154 тысячи человек. Почти 64 тысячи жителей столицы в итоге легализовали дополнительные доходы, что принесло бюджету более 9 млрд рублей. Из них 29 тысяч человек вышли из тени после проверок операций с недвижимостью и другим имуществом - дополнительные поступления в бюджет превысили 2 млрд рублей.

На сегодняшний день, по оценке ДОМ.РФ, объем российского рынка съемного жилья примерно - 251 млн кв. м. Из них доля неофициальной аренды может достигать 95%.

Никита Навасардов, адвокат МКА "РОСАР":

Сдача жилья внаем традиционно воспринимается многими собственниками как простой способ получения пассивного дохода. Долгие годы в этой сфере преобладал неформальный подход, когда арендная плата передавалась из рук в руки наличными, а договоры либо не оформлялись вовсе, либо хранились в ящике стола исключительно на случай спора с жильцами. Однако правовые и цифровые реалии кардинально изменились. Контроль со стороны налоговых органов становится прозрачным и автоматизированным, а попытка скрыть арендные платежи сегодня сопряжена с серьезными имущественными, административными и даже уголовно-правовыми последствиями.

Многие собственники квартир годами сдают жилье внаем, полагая, что получение наличных или ежемесячные переводы на банковскую карту с пометкой "возврат долга" надежно защищают их от внимания фискальных органов. Цифровизация банковского сектора, автоматизированный анализ транзакций, межведомственное взаимодействие и активная судебная практика превратили "серую" аренду из зоны мнимой безопасности в источник серьезных финансовых и правовых рисков.

Сегодня объем рынка съемного жилья в стране превышает 250 миллионов кв. метров. Доля неофициальной аренды при этом достигает 95 процентов

Аренда и возникновение налоговой обязанности

Взаимоотношения между владельцем жилья и нанимателем регулируются гражданским законодательством. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Сдавать имущество имеет право исключительно его собственник либо лицо, управомоченное законом или владельцем помещения (статья 608 ГК РФ). Ключевой обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за пользование жилым помещением (статья 614 ГК РФ). Согласованный сторонами размер оплаты признается ценой договора согласно статье 424 ГК РФ.

Как только гражданин начинает получать регулярные платежи, у него возникает объект налогообложения, при этом законодательство связывает возникновение налоговой обязанности непосредственно с фактом извлечения экономической выгоды, а не с наличием или отсутствием зарегистрированного договора:

• В силу пункта 1 статьи 207 НК РФ плательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся резидентами РФ, а также нерезиденты, получающие доходы от источников в России.
• Согласно статье 209 НК РФ объектом налогообложения выступает доход, полученный от источников в РФ.
• На основании пункта 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются абсолютно все доходы, полученные как в денежной, так и в натуральной форме.

Если жилье сдается юридическому лицу, статус плательщика имеет свою специфику. Российские организации, выплачивающие гражданину арендную плату, признаются налоговыми агентами на основании пункта 1 статьи 24 НК РФ и статьи 226 НК РФ. Они обязаны самостоятельно исчислить, удержать и перечислить налог в бюджет в сроки, предусмотренные статьей 58 НК РФ. Однако при сдаче жилья гражданам вся полнота ответственности за декларирование дохода лежит непосредственно на собственнике.

Как налоговые органы выявляют нелегальную аренду

Миф о том, что ФНС "не видит" сдачу квартир, разрушается современными механизмами налогового контроля, закрепленными в статье 31 НК РФ:

• Банковский мониторинг. Налоговые органы в рамках контрольных мероприятий запрашивают выписки по счетам физических лиц. Систематические поступления денежных средств от третьих лиц, в том числе, в фиксированные даты каждого месяца являются прямым индикатором систематического извлечения дохода.
• Жалобы третьих лиц. Конфликты нанимателей с соседями по поводу шума, залития или парковочных мест нередко приводят к обращениям в полицию, управляющую компанию или ФНС. Участковые уполномоченные полиции и управляющие организации регулярно передают списки фактически проживающих граждан в территориальные налоговые органы.

Риски и ответственность: от штрафов до уголовного дела

Сокрытие доходов от сдачи квартиры влечет за собой применение целого комплекса мер государственного принуждения.

Миф о том, что ФНС "не видит" сдачу квартир, разрушается современными механизмами налогового контроля, указанными в статье 31 НК РФ

Взыскание недоимки и пени

При выявлении факта скрытой аренды инспекция начисляет сумму неуплаченного налога за весь доказанный период (в пределах трехлетнего срока глубины проверки). Дополнительно на сумму недоимки начисляются пени за каждый день просрочки по правилам статьи 75 НК РФ, размер которых привязан к действующей ключевой ставке Банка России.

Налоговые санкции

Привлечение к ответственности осуществляется по правилам статьи 122 НК РФ:

• За неуплату или неполную уплату налога в результате занижения базы взыскивается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (пункт 1 статьи 122 НК РФ).
• Если налоговый орган докажет, что гражданин действовал умышленно (систематически скрывал доход, вел фиктивные расчеты), штраф возрастает до 40% (пункт 3 статьи 122 НК РФ).
• В случае непредставления обязательных сведений и документов лицо также привлекается к ответственности по статье 126 НК РФ.

Квалификация в качестве предпринимательской деятельности и доначисление косвенных налогов

Если физическое лицо систематически сдает несколько объектов недвижимости, либо недвижимость сдается для коммерческих нужд - налоговые органы могут признать такую деятельность предпринимательской на основании статьи 11 НК РФ. При таких обстоятельствах собственнику грозит не только взыскание налога на доходы физических лиц, но и доначисление налога на добавленную стоимость с арендных платежей, а также штраф за осуществление незаконной предпринимательской деятельности. В силу закона гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на отсутствие у него статуса ИП.

Уголовная практика

Уголовная ответственность по статье 198 УК РФ (уклонение физического лица от уплаты налогов) наступает в случаях, когда сумма неуплаченного налога за период в пределах трех финансовых лет подряд превышает крупный размер (от 2,7 млн рублей), максимальная санкция - лишение свободы на срок до одного года, при превышении особо крупного размера (от 13,5 млн рублей) - до трех лет лишения свободы.

При аренде типовых квартир достичь такого порога удается редко, однако при сдаче дорогостоящего жилья, нескольких объектов, либо при доначислении НДС и НДФЛ за несколько лет совокупная сумма может сформировать состав уголовно наказуемого деяния. Если в схемах задействованы организации-посредники, квалификация может осуществляться по статье 199 УК РФ.

Судебная практика

Правоприменительная практика судов свидетельствует о жесткой позиции в отношении сокрытия арендных доходов, злоупотреблений налоговыми льготами, умышленно заниженной арендной ставки, а также сдаче в аренду с использование агентского договора: Если имущество приобреталось целенаправленно для извлечения прибыли, не используется для личных или семейных нужд, а сдача носит регулярный характер, физическое лицо несет налоговые обязательства по правилам, предусмотренным для предпринимателей (статья 11 НК РФ).

Выводы

Попытка сэкономить на налогах при сдаче жилья сегодня сопряжена с непропорционально высокими финансовыми и правовыми рисками.

Налоговый контроль стал цифровым, прозрачным и практически всеобъемлющим, поэтому сокрытие найма жилья может привести к выявлению нарушений и начислению штрафных санкций, многократно перекрывающих потенциальную экономию.

В случае выявления сокрытия арендодатель выплатит не только сумму налога, но и пени по статье 75 НК РФ, а также штраф в размере 20% или 40% от суммы долга по статье 122 НК РФ, а при наличии нескольких объектов или сдаче площадей организациям возникает риск доначисления НДС (статья 146 НК РФ) и признания деятельности предпринимательской (статья 11 НК РФ).

Рекомендации

Для безопасного и законного извлечения дохода собственникам жилья рекомендуется выбрать наиболее комфортный правовой режим. Оптимальным решением для большинства граждан выступает специальный налоговый режим в виде налога на профессиональный доход (самозанятость), что позволяет уплачивать налог по минимальным ставкам (4% при сдаче физическим лицам, 6% - юридическим лицам) через мобильное приложение, без необходимости подачи деклараций и ведения сложной бухгалтерии.

Альтернативой является статус индивидуального предпринимателя с применением патентной или упрощенной системы налогообложения. Если собственник предпочитает оставаться на классической системе, доход необходимо декларировать ежегодно через форму 3-НДФЛ до тридцатого апреля и уплачивать исчисленный налог до пятнадцатого июля.

Всегда фиксируйте в договоре предмет, состав передаваемого имущества, порядок внесения платы (статья 614 ГК РФ) и правила оплаты коммунальных услуг.

Если нанимателем выступает юридическое лицо, помните, что жилое помещение может использоваться исключительно для проживания граждан (например, сотрудников компании). Сдача жилья под офис или склад повлечет признание применения льготных режимов недействительным и доначисление налогов в силу сложившейся судебной практики.

Определите статус коммунальных платежей. Компенсация нанимателем расходов по счетчикам (электроэнергия, вода, газ) не признается экономической выгодой собственника, если подтверждена первичными документами. Фиксированные коммунальные платежи (содержание жилья, отопление), включаемые в общую плату, подлежат обязательному налогообложению.

При безналичных расчетах формируйте и отправляйте нанимателю фискальные чеки (в приложении для самозанятых) непосредственно в день поступления средств. При наличных расчетах составляйте расписки или акты приема-передачи денежных средств с обязательной выдачей чека.

Легализация арендного дохода не только защищает владельца квартиры от проверок, блокировок счетов и судебных разбирательств, но и обеспечивает полноценную юридическую защиту: легальный договор позволяет взыскать ущерб при порче имущества или задолженность по аренде в судебном порядке без риска встречной налоговой проверки.