Где самая доступная курортная недвижимость на Северном Кавказе

Аналитики "Домклик" составили рейтинг курортных городов России по доступности жилья без учета Черноморского побережья. Выяснилось, что самая дорогая недвижимость находится в Кисловодске, а самая дешевая - в Зеленогорске Санкт-Петербурга. Эксперты отмечают, что цены на жилье на курортах Северного Кавказа будут расти неравномерно, а срок окупаемости инвестиций при сдаче его в аренду составит 10-15 лет.

Аналитики изучили данные по покупке в ипотеку жилья в 14 курортных городах. Побережье Кубани и Крыма в исследовании не учитывали в связи с тем, что там жилье дороже всего. В расчет принимались сделки по покупке одно- и двухкомнатных квартир. Именно на этот формат жилья приходится около 70 процентов всех сделок с курортной недвижимостью.

"В этом сезоне наибольший интерес к южной курортной недвижимости отмечается в Дагестане и Кавказских Минеральных Водах. За пределами юга популярными направлениями стали Калининградская и Ленинградская области, Алтай и Карелия", - говорится в исследовании.

Лидером ценового рейтинга как по югу, так и по всей России стал Кисловодск - здесь средняя стоимость жилья в 2026 году составила 8,1 миллиона рублей за объекты средней площадью 42 квадратных метра. В Пятигорске цена покупки в среднем составила 6,3 миллиона, в Железноводске - 5,2 миллиона.

Вырос интерес к покупке жилья в одном из древнейших городов России - Дербенте. Несмотря на одну из самых больших средних площадей жилья (45 квадратных метров), цена здесь остается демократичной - 6,5 миллиона рублей.

- В этом году мы наблюдаем перераспределение туристического потока: часть трафика смещается с Черноморского побережья на курорты Северного Кавказа. Безусловно, юг Краснодарского края сохраняет лидерство по абсолютным показателям турпотока, однако именно кавказские направления сегодня показывают самые высокие темпы роста. На фоне растущего интереса к кавказским городам-курортам мы видим и рост ипотечных сделок в этих регионах, - сообщила заместитель председателя Юго-Западного банка Сбербанка Лариса Безделева.

По мнению заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова, по мере перегрева рынка Сочи и в целом Краснодарского края у россиян растет интерес к локациям с большим потенциалом развития - в том числе к городам СКФО. Определяющими становятся наличие природных точек притяжения, транспортная доступность, инфраструктура, ликвидность объекта недвижимости и возможность его сдачи в аренду.

- При этом КМВ и Дагестан - это разные инвестиционные истории. КМВ представляют собой более зрелый и всесезонный рынок, тогда как Дагестан дает больший потенциал роста, но одновременно несет более высокие сезонные и инфраструктурные риски, - рассказал эксперт.

Для инвесторов порог входа в курортную недвижимость в СКФО в среднем на 20-30 процентов ниже, чем на Черноморском побережье, а потенциал роста стоимости квадратного метра в строящихся комплексных кластерах - самый высокий на юге страны. Об этом рассказала профессор кафедры финансов и кредита Института экономики и управления СКФУ Виктория Митрохина.

Инфографика "РГ"/ Александр Ананьев / Андрей Ульченко

- Лечебный и бальнеологический туризм не привязан к погоде. Квартиры и сервисные апартаменты сдаются равномерно 10-11 месяцев в году. Однако рынок КМВ близок к насыщению, земля в дефиците, поэтому стоимость квадратного метра растет. Так, с апреля 2026 года цена квадратного метра в Кисловодске достигла исторического максимума в 196 тысяч рублей, - пояснила она.

По ее мнению, в СКФО важно повышать качество премиального предложения, поскольку инвесторы для получения пассивного дохода в 2026 году выбирают лоты под ключ с профессиональным гостиничным оператором.

Посуточная аренда в регионе КМВ приносит от восьми до 12 процентов годовых. Долгосрочная аренда - четыре-шесть процентов годовых, отметил доцент Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян.

- Покупка квартиры в Махачкале под сдачу в долгосрочную аренду - это самый скромный вариант: он дает около пяти процентов годовых. Стабильно, но невыгодно. Апартаменты в курортном апарт-отеле на побережье - это совсем другая картина. При загрузке в 50 процентов доходность составляет 13-15 процентов годовых, а при загрузке в 60 процентов - до 17 процентов, - рассказал Михаил Хачатурян.

По мнению Виктории Митрохиной, в Дагестане за счет низкого порога входа отбить вложения в прибрежную студию можно быстрее, чем в КМВ. Однако инвестору приходится сталкиваться с жесткой сезонностью - зимой турпоток резко падает, а жилье простаивает или сдается за бесценок. Помимо этого, в республике сохраняются инфраструктурные риски (перебои со светом и водой в пиковые летние месяцы).

- Рассчитывать на быструю окупаемость я бы не стал. Для качественных объектов в курортных городах СКФО разумнее говорить о горизонте в 10-15 лет, - считает Антон Агапов.

Он отметил, что в перспективе трех-пяти лет предпосылки для роста спроса и стоимости курортной недвижимости в СКФО сохраняются.

- Поддерживать рынок будут внутренний туризм, развитие инфраструктуры, ограниченность качественного предложения. Но рост будет очень неравномерным: дорожать в первую очередь станут новые качественные объекты, прежде всего в сегменте апарт-отелей в сформированных или быстро развивающихся локациях, - заключил эксперт.