Без МФЦ и бумажных документов: Купить и продать квартиру можно с помощью биометрии

Доля электронных ипотечных сделок в России с 2022 года выросла в десять раз, сообщает Росреестр. Рынок постепенно переходит в онлайн, и летом 2026 года этот процесс получил новый импульс. С 1 июля 2026 года в России вступили в силу изменения, предусмотренные Федеральным законом № 133-ФЗ от 7 июня 2025 года.

Теперь граждане могут использовать Единую биометрическую систему (ЕБС) при подаче документов на государственную регистрацию объектов недвижимости в электронном виде. На практике это означает, что купить, продать или подарить квартиру теперь можно полностью дистанционно, без похода в МФЦ и без бумажных документов.

Раньше для оформления электронной сделки требовалось предварительное согласие на электронную форму регистрации. Нужно было лично прийти в МФЦ, подтвердить личность и только после этого получить право на электронное оформление.

"Главное изменение для собственника - возможность провести сделку с недвижимостью полностью дистанционно, без предварительного визита в МФЦ, - объясняет руководитель агентства Dolgov PRO Дмитрий Долгов. - Это особенно удобно при межрегиональных сделках, когда продавец и покупатель находятся в разных городах или странах. Раньше такая география усложняла сделку и часто требовала участия банка, нотариуса либо личного визита одной из сторон. Биометрия эту проблему снимает.

Процедура несложная, но требует подготовки. Первый шаг - сдать биометрию в отделении любого банка. С собой нужны паспорт и СНИЛС, а также подтвержденная учетная запись на "Госуслугах". Сотрудник банка сделает фото и запишет голос. При этом в системе хранятся не сами фотографии и записи, а их зашифрованные слепки.

Статус биометрии обновляется в системе в течение нескольких часов, в редких случаях - до пяти дней. Параллельно потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись - УКЭП. Для физических лиц ее можно бесплатно оформить через приложение "Госключ", подтвердив личность несколькими способами - в том числе через ту же биометрию.

Когда биометрия и УКЭП готовы, сделка проходит через портал "Госуслуги". Система попросит пройти проверку лица в режиме реального времени через веб-камеру. Она будет давать случайные команды - моргнуть, повернуть голову, выполнить другое простое действие. Это сделано специально, чтобы исключить использование фотографий и заранее записанного видео.

"Система работает именно с живым видео, - отмечает владелец агентства AVG Недвижимость Анна Гусева. - Поэтому фотография владельца из социальных сетей или заранее записанный ролик для такой проверки не подходят".

Чтобы сдать биометрию в отделении любого банка, потребуются паспорт и подтвержденная учетная запись на "Госуслугах"

После успешной идентификации стороны подписывают документы УКЭП и направляют пакет на регистрацию в Росреестр. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, приходит в личный кабинет на "Госуслугах".

Новый порядок сокращает число посредников в цепочке сделки. "Раньше при электронной регистрации личность участника фактически подтверждал сотрудник банка или нотариус, - говорит управляющий партнер агентства "Генератор Недвижимости" Константин Анохин. - Теперь эту функцию берет на себя автоматизированная система. По сути, меняется способ подтверждения личности - вместо живого человека это делает алгоритм по биометрическим данным".

Вопрос о безопасности закономерный, и эксперты отвечают на него по-разному. Биометрические данные хранятся в зашифрованном виде отдельно от других персональных данных и не покидают защищенного контура государственной системы. Сочетание биометрии и УКЭП создает двойной барьер для мошенников.

"Злоумышленнику потребуется пройти биометрическую проверку в режиме реального времени, получить доступ к учетной записи собственника на "Госуслугах" и его электронной подписи, - говорит Анна Гусева. - Я считаю такую схему безопаснее привычной сделки, где личность участника подтверждают по паспорту, а документы подписывают от руки. В спорах по традиционным сделкам встречаются ситуации, когда собственник заявляет, что паспорт использовал похожий на него человек, а подпись подделали. Биометрическая идентификация существенно усложняет такой сценарий".

При этом Дмитрий Долгов отмечает, что биометрия усиливает защиту на этапе подтверждения личности, но не является универсальным решением. С одной стороны, двойной барьер из биометрии и УКЭП серьезно усложняет жизнь мошенникам. С другой - есть важный нюанс: если биометрические данные украдут, исправить это будет невозможно. Скомпрометированный пароль меняют за несколько минут, но лицо и голос не заменишь - они одни на всю жизнь. А значит, украденные биометрические данные потенциально могут быть использованы против владельца бесконечно долго.

"Именно поэтому биометрические данные требуют особенно высокой защиты", - предупреждает эксперт.

Биометрия не снимает и правовых рисков: собственник после сделки вправе заявить о давлении или недееспособности на момент подписания.

"Биометрия подтверждает личность участника, однако алгоритм не оценивает его состояние и свободу волеизъявления так, как это делает нотариус. При сделках с долями, наследственными и потенциально спорными объектами я бы сохранял дополнительную юридическую проверку", - рекомендует Долгов.

Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ, напоминает о базовых правилах цифровой безопасности: не сообщать никому данные аккаунта на "Госуслугах" и содержание СМС от портала и банков, не переходить по подозрительным ссылкам, регулярно менять пароль к личному кабинету. Дополнительный уровень защиты - заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности регистрации без личного участия правообладателя. Эта мера работает независимо от формата сделки.

Практика применения нового порядка только складывается. По данным аналитического портала Anti-Malware.ru, биометрией сегодня охвачено около 15 процентов населения, и спрос на регистрацию в ЕБС будет расти по мере того, как электронные сделки набирают популярность.

"Практики таких сделок пока мало, поэтому участники рынка относятся к новому механизму осторожно, - отмечает Константин Анохин. - Главный вопрос сейчас связан с надежностью самой системы: именно практика применения нового порядка покажет, насколько эффективно она отсекает попытки подделки. При этом направление развития рынка уже просматривается - биометрия постепенно убирает из сделки промежуточные этапы".