Стройка на комплексах: В Центральной России появляется все больше проектов КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ) - механизм, по которому на месте старой застройки появляется новое жилье и социальная инфраструктура, - становится все более популярной, а нередко и единственной, возможностью строить в областных столицах и выходить на другие рынки, от районных центров родного региона до соседних и не только субъектов. За особо привлекательные проекты девелоперы готовы биться и финансово (цена за право работать может вырасти даже в десять раз), и в судах.

Смена инструмента

КРТ пришло на смену другому механизму - развитию застроенных территорий (РЗТ).

Этот инструмент в основном был ориентирован на участки с ветхим и аварийным жильем, а вовлечь в оборот другую недвижимость, например, заброшенные промышленные предприятия или старый частный сектор, было трудно. При этом нередко реализация таких проектов затруднялась из-за позиции собственников прежнего жилья: далеко не все хотели уезжать из привычного района (а застройщики зачастую и предлагали взамен квартиры там, где они у них были не проданы), выставляли нерыночные условия по выкупу жилплощади или же в принципе не хотели никуда выезжать. Кроме того, по договорам РЗТ застраивались небольшие участки.

У КРТ в этом плане возможностей больше. Предусматривается комплексное развитие не только жилой застройки (в том числе индивидуального жилищного строительства), но и нежилой. При этом это могут быть большие площади территории - есть участки на несколько десятков гектаров, - а также в один проект можно совместить несмежные площадки (это, например, позволяет выровнять экономику, так как на одной площадке могут быть серьезные затраты на расселение или обеспечение различной инфраструктурой).

Кроме того, еще в процессе проработки КРТ владельцы жилых помещений могут проголосовать за включение или исключение их дома из проекта. Но если в итоге здание попало под расселение, то отказываться от компенсации по рыночной стоимости или новой квартиры уже нельзя.

В рамках КРТ нередко обновляется и инженерная инфраструктура Фото: Александр Река / ТАСС

Наконец, упрощается порядок и сокращаются сроки внесения изменений в градостроительную документацию.

Спустя несколько лет после начала внедрения КРТ стало основным инструментом строительства, констатировал на Строительной неделе Черноземья вице-президент Российского Союза строителей Максим Федорченко. По его словам, в некоторых регионах работа вне этого механизма в принципе уже невозможна: например, зонами КРТ покрыты все перспективные территории.

Заместитель гендиректора по развитию воронежского Домостроительного комбината Сергей Крючков на той же дискуссии отметил, что в Воронеже иного инструмента для решения проблемы ветхого и аварийного жилья уже нет:

- Все остальные инициативы будут упираться в серьезные проблемы, начиная от волеизъявления граждан, которые, почувствовав интерес бизнеса к развитию застроенных территорий, начинают производить определенную спекулятивную деятельность.

Комплексный интерес

В большинстве областей Центральной России КРТ уже стало популярным у застройщиков.

Так, в Калуге градостроительный потенциал десяти площадок под КРТ на 322,76 гектара оценивается в 3 миллиона квадратных метров, причем на шесть территорий (228,56 гектара) с возможностью строительства 2 миллионов "квадратов" договоры уже заключены.

В Воронеже определены 18 участков общей площадью 140 гектаров. Потенциал этих территорий превышает 1,6 миллиона "квадратов". Общая площадь этих территорий - более 140 гектаров. Уже заключены договоры на пять площадок почти на 44 гектара: здесь можно возвести более 500 тысяч "квадратов".

Многие проекты вызывают интерес нескольких застройщиков, в том числе и из других регионов. Например, за право КРТ площадью чуть более гектара в Липецке боролись 11 компаний (две в итоге допущены до аукциона не были), в том числе четыре воронежские и одна псковская, в Ярославле за работу на 0,8 гектара - шесть, включая две удмуртские. Во Владимире на освоение 28,8 гектара претендовали пять застройщиков, среди которых московский, рязанский и тверской.

Конкуренция приводит и к значительному росту поступлений в бюджеты: за право комплексно освоить принадлежащие городу, области или стране участки еще требуется заплатить, и при конкурентных аукционах начальная цена этого права может вырасти в разы. За те же площадки в Липецке цена в ходе торгов увеличилась почти в десять раз с 15,6 до 147,1 миллиона рублей, в Ярославле - в девять раз с 9,8 до 86,5 миллиона, во Владимире - в пять раз с 43,7 до 226,8 миллиона.

В том же Липецке за застройку 15,5 гектара (правда, там и участок почти без зданий) девелопер-победитель заплатил в 18 раз больше начальной цены: 256,9 миллиона рублей вместо 14,3 миллиона. В Туле цена права на КРТ 0,8 гектара в ходе торгов выросла в семь раз - с 7 до 51,1 миллиона.

Фото: Инфографика "РГ"/ Павел Мозгарев

Бывает, что право на комплексное освоение изначально оценивается высоко и инвесторы все равно находятся. В Тамбове на торги по КРТ 17,9 гектара заявился один застройщик при начальной цене в 260,1 миллиона рублей. В Ярославле застройка 25,9 гектара была оценена в 233,8 миллиона рублей, а 16,9 гектара - в 108,9 миллиона, причем в ходе торгов цена выросла вдвое до 217,9 миллиона. В расположенном рядом Рыбинске единственный участник согласился на КРТ 29,5 гектара за 177,6 миллиона. В Калуге одна компания заявилась на торги на 156,6 гектара с ценой 118,5 миллиона. В Воронеже застройку 12,5 гектара и 17,9 гектара оценили одинаково - чуть ниже 103 миллионов.

Еще один вариант - не платить за КРТ, но пообещать вложить определенную сумму инвестиций в определенное число "квадратов": власти устанавливают минимальные объемы, на торгах сумма инвестиций может быть повышена, площадь, как правило, не меняется. По такой схеме были заключены договоры в Орле и Воронежской области.

Застройщики могут выходить к властям и с собственной инициативой - если владеют участками и хотят точно получить разрешение на строительство. В Калуге, например, так работают на пяти территориях общей площадью 52,31 гектара с градостроительным потенциалом около 373 тысяч "квадратов".

- Разработка финансовых моделей реализации тех или иных проектов осуществляется застройщиком, соответственно, подробная информация в органах местного самоуправления о рентабельности застройщика отсутствует, - рассказал мэр города Дмитрий Денисов.

Территории амбиций

КРТ предоставляет застройщикам возможность выйти и в другие регионы. Компании этим инструментом активно пользуются: экономику проекта можно просчитать, амбиции есть.

На липецкий рынок благодаря участию в торгах вышли воронежские девелоперы "ЖБИ 2" (заплатил 4,5 миллиона рублей) и "Еврострой" (4,4 миллиона), а также ульяновская ГК Dars (8,2 миллиона) и федеральная ГК "Имена" (цена выросла в 18 раз до почти 257 миллионов). А заявлялось на конкурсы еще больше строителей, преимущественно из Воронежа.

"Еврострой" же получил право на КРТ в Тамбове за 260,1 миллиона рублей. Это была единственная заявка на торги. Причем речь идет только о первом этапе застройки микрорайона, так что компания, возможно, продолжит укреплять свои позиции в новом для себя регионе.

Еще одна воронежская компания BM Group Development занимается освоением участков в белгородском Старом Осколе (заплатила 4,4 миллиона рублей) и тульском Алексине (1,1 миллиона рублей). В тульском Новомовсковске право на КРТ получила ростовская ГК МСК, увеличившая цену почти в восемь раз, с 943,1 тысячи до 7,5 миллиона рублей.

В Калуге на разных торгах победили компания "Краснодардомстрой", ставшая единственным участником и заплатившая 118,5 миллиона рублей, и смоленская ГК "Капитель" (на этот же лот вышла брянская ГК "Атмосфера", цена права на КРТ выросла в четыре раза - с 14,5 до 61,9 миллиона).

В Иванове за застройку участка архангельская ГК "Аквилон" заплатила 33 миллиона рублей, а на проект недалеко от областного центра вышел московский "Флагман", заплатив 16,6 миллиона рублей. Ивановская фирма "Охра" получила право на застройку во владимирском Коврове за 12 миллионов.

В Ярославле калининградская ГК "Русская Европа" зашла на два проекта, сумма права на КРТ составила 268,2 миллиона рублей, почти вдвое больше от начальной. Кировская ГК "Железно" получила право на застройку за начальные 233,8 миллиона рублей, екатеринбургская "Практика" - за 84,2 миллиона рублей (цена выросла с 67,3 миллиона), петербургская ГК GloraX - за 28,3 миллиона, калужская ГК "Мекса" - за 20,2 миллиона, краснодарская компания "Характер" - за 6,9 миллиона.

Развитие не без конфликтов

За интересные проекты разворачиваются не только финансовые баталии. Иногда не допущенные до торгов или не выигравшие компании обжалуют решения о выборе победителя - безуспешно. Но на этом не останавливаются.

В Воронеже уже почти полтора года идет судебный процесс о праве на КРТ так называемого "квартала мойщиков" - района с двух- и трехэтажными старыми домами, во дворах которых долгое время работали стихийные нелегальные мойки автотранспорта.

Здесь на 12,5 гектара предполагается снос 68 старых многоквартирных домов, школы и детсада, строительство до 200 тысяч "квадратов" жилья и двух детсадов. Также инвестор обязан за свой счет спроектировать школу. Право на это КРТ получила компания "Выбор", заплатившая за него 108,1 миллиона рублей и оценившая реализацию проекта в 25 миллиардов рублей.

Проекты КРТ предполагают участие бизнеса в социальном строительстве Фото: Станислав Красильников / ТАСС

Торги оспорила не допущенная к ним ГК "Еврострой". Ее структуру комиссия "завернула", так как не были подтверждены объемы аналогичного строительного опыта. Компания оспорила эти требования мэрии, и арбитражный суд Воронежской области встал на сторону бизнеса, отменив часть постановления администрации. Однако по жалобе властей апелляционная инстанция изменила решение, признав документ законным. Наверняка дело дойдет до кассации - исхода этого разбирательства ожидает еще один процесс, в котором "Еврострой" требует признать недействительными сами торги. Работы в "квартале мойщиков" тем временем небыстро, но идут.

Еще один воронежский спор уже удачно завершился для сторон. Интерес двух застройщиков вызвало КРТ 3,4 гектара в райцентре Бутурлиновка. Но до участия допустили только местную BM Group Development, которая предложила вложить в строительство 30 тысяч "квадратов" 2,1 миллиарда рублей против начальных 1,7 миллиарда.

Фото: Инфографика "РГ"/ Павел Мозгарев

А вот ГК "Развитие" допущена не была, хотя конкурсная комиссия заявку приняла. По жалобе застройщика Федеральная антимонопольная служба отметила, что отклонять документы после процедуры допуска нельзя, но выдавать предписание о нарушении не стала, так как к тому времени договор о КРТ уже был заключен. Администрация Бутурлиновки потребовала в суде признать решение ФАС недействительным, а "Развитие" подало иск к мэрии и BM Group о признании недействительными результатов самих торгов и проведении нового конкурса с учетом заявки ГК.

Спустя почти год после начала разбирательств все стороны отказались от взаимных претензий, заключив мировое соглашение.

Взаимные обязательства

Вместе с тем механизм КРТ не лишен ряда проблем и сложностей.

Ключевая из них - социальная нагрузка застройщиков. Практически любой проект комплексного освоения предполагает не только расселение из старого жилфонда за свой счет и строительство новых домов, но и то или иное участие в развитии: проектирование или строительство соцобъектов или инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих общественных пространств, передача части квартир муниципалитетам - формы могут быть разные.

Большинство из них сказывается и на привлекательности жилья, ведь в пользу проекта говорит и наличие под боком детсада и школы, и парк или набережная с устроенными дорожками и освещением.

Не это рентабельно для бизнеса. В Воронеже даже пришлось менять один из проектов КРТ: изначально на 6,3 гектара планировалось снести 30 домов, построить 94 тысячи "квадратов", школу и детсад. Но у заинтересовавшихся застройщиков экономика проекта не сложилась. В итоге мэрия исключила обязательства по соцобъектам, а начальную цену права на КРТ снизила почти на 20 миллионов рублей.

- Застройщик берет на себя расселение старого жилфонда. Это практически не увеличивает цену квадратного метра. Однако государство говорит: здесь еще нужна школа, детсад, дорога, но в бюджете денег нет. Давайте все же отделять мух от котлет: застройщик переселяет за свой счет людей из ветхого жилья, а социальная инфраструктура - это вопрос государства. Большие проекты часто зависают по разным причинам, и брать на себя еще и строительство социальных объектов - это большой риск, - считает председатель комитета по строительству калужского отделения "Опоры России", глава компании "Облстрой" Денис Моисеев.

По мнению руководителя калужского "Премиумстроя" Андрея Нефедова, КРТ будет работать только при условии встречных обязательств со стороны государства. Сейчас, пояснил он, по факту со стороны бизнеса ответственность есть, а со стороны власти она "крайне размытая, потому что у муниципалитета в бюджете даже строчки такой не предусмотрено".

- К примеру, у нас самое большое КРТ в регионе - почти 300 тысяч квадратных метров. Мы свои обязательства выполняем полностью. А бюджет просто не может их выполнить, потому что нет финансирования строительства дороги. Оно было строчкой прописано, что как бы строятся дороги. И это все. Чьими силами - непонятно, просто строительство дороги, - рассказал он.

Руководитель портала "Единый ресурс застройщиков" Кирилл Холопик на Строительной неделе Черноземья отметил двоякость этой проблемы: с одной стороны, социальной инфраструктурой действительно должно обеспечивать государство, с другой - у него может не хватить средств на такие объекты, так как в бюджете есть "другие приоритеты".

Кроме того, бизнес зачастую строит быстрее и дешевле. Законодательство о госзакупках, через которые и ищут подрядчиков на социальные объекты, далеко от эффективности: нередко побеждает тот, кто предложит наименьшую цену, в том числе в ущерб экономике, затем возможны срывы сроков, долгие новые конкурсные процедуры. То есть результат не гарантирован.

- Но вместе с тем нет инструмента давления на власть. Ничего не построено - никто не отвечает. А застройщик меж тем, зная о договоренности с властью, в своих рекламных материалах обещал соцобъекты в конкретный срок, под это продавал жилье. Если же объектов не появится, это снижение стоимости квартир, так весь бизнес-план может полететь, - объяснил Кирилл Холопик.

Механизм КРТ может быть применен и на нежилую застройку. Фото: Министерство строительства Воронежской области

В качестве одной из мер бизнес предлагал ввести инфраструктурный платеж. По словам Максима Федорченко, так застройщикам проще выполнить обязательства и просчитать экономику. Но это решение не сильно-то и поможет, признал эксперт:

- Проблема такого платежа простая: бюджетные деньги очень трудно "покрасить" и направлять целевым образом. Даже если средства изначально предоставлялись для соцобъектов, власти могут использовать их на то, что посчитают более нужным.

Социальная нагрузка - главная, но не единственная проблема. Сергей Крючков рассказал, что и при КРТ порой серьезные споры возникают с ресурсоснабжающими организациями по поводу технологического присоединения.

- Вот у нас есть КРТ. Приходим за любым присоединением, нам говорят: делайте проект планировки территории, считайте нагрузку, какие будете строить дома, а мы вам выставим мощности и счет. Причем требуют, чтобы мы уже знали, до каких домов что тянуть. Но ППТ показывает лишь направление развития, а какие я секции в зависимости от спроса буду строить - это уже вопрос застройщика, и решается он по ходу дела. Если есть КРТ, то должны быть другие правила при присоединении к сетям, - заявил он.

Кроме того, влияет на реализацию и гаражная амнистия, по которой можно максимально просто и быстро зарегистрировать в собственность гараж и землю под ним. По словам Сергея Крючкова, один такой внезапно зарегистрированный гараж на земле под стройку может "убить" месяцы и даже годы работы над проектом, так как потребует переделки документации, а некоторые вещи, например, изменение назначения участка, сделает невозможными.

Кстати

Есть в Центральной России и - пока единственный - пример КРТ для нежилой застройки. За право возвести склады площадью 100 тысяч "квадратов" в Айдарово Рамонского района боролись четыре участника (одного в итоге не допустили). Победила ГК "Развитие", предложившая вложить наибольший объем средств - 8,5 миллиарда рублей. Цена права на КРТ на торгах выросла с 12,2 до 22,5 миллиона рублей. Впрочем, проект может быть не реализован. Строительство предполагается рядом с памятником природы "Воронежская нагорная дубрава". Возможна вырубка деревьев и компенсационная высадка. Этим озаботились общественники и дачники, обращавшиеся в Следственный комитет и правительство региона. Сейчас итоги торгов через суд пытаются отменить администрация Рамонского района и областная прокуратура.