Президиум Верховного суда РФ разъяснил правила оспаривания сделок с жильем

Президиум Верховного суда РФ утвердил крайне важные разъяснения, которые позволят вздохнуть спокойно всем, кто купил или только собирается купить квартиру. Честные и понятные правила должны вернуться на рынок жилья: нельзя разрывать сделки просто потому, что продавец наслушался мошенников. Нельзя оставлять честного покупателя сразу без денег и квартиры, если сделку все же пришлось разорвать. И так далее.

Все нужные для судей слова есть в тематическом обзоре Верховного суда РФ "По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственников на жилые помещения". Документ подготовлен по поручению председателя Верховного суда РФ Игоря Краснова.

Надо ли напоминать, насколько накалился квартирный вопрос в прошлом году? Когда в прошлом веке, в столицу приезжал Воланд, это были еще цветочки. Когда дело дошло до квартиры Долиной, тогда реально всем стало страшно. Буквально вся страна прильнула к экранам.

Напомним, в прошлом году Верховный суд РФ поставил точку в том споре, и признал за покупательницей право собственности на квартиру раздора. Полина Лурье - добросовестная покупательница и полноправная хозяйка спорного жилья. Но, как мы помним, это дело было лишь вершиной айсберга: Сеть переполнена страшными историями, когда "бабушкина квартира" приносила несчастье покупателям.

Хочется верить, что такие истории теперь канут в Лету. Три коллегии Верховного суда РФ - по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам - подготовили обзор, в который включены 20 правовых позиций Верховного суда Российской Федерации, выработанных за период с 2022 по 2025 год.

Если продавец действовал по указке мошенников, сделку можно разорвать лишь в том случае, когда покупатель о том должен был знать

Председатель Верховного суда РФ Игорь Краснов, который провел заседание президиума, подчеркнул: подготовка проектов постановлений Пленума и обзоров судебной практики - не формальность и не задача "для галочки".

"Наша цель - сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения, - сказал он - Наши разъяснения должны быть ёмкими, без лишней воды - так их будет удобно читать и применять на практике. Важно не просто изложить правовые позиции, а подать материал так, чтобы он был доступен и для опытного судьи, и для молодого специалиста, и для гражданина, который хочет разобраться в вопросе".

По поручению Игоря Краснова Верховный суд России сформировал единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем. Фото: Верховный суд РФ

Теперь сформированы единые подходы по делам об оспаривании сделок с жильем. Например, сказано, что для признания сделки мнимой, необходимо, чтобы обе стороны знали о мнимости. Напомним, некоторые продавцы требовали вернуть им квартиру, ссылаясь на то, что сделка, по их словам, была мнимой.

Мол, так им сказали "представители банка": надо "продать квартиру для виду и положить деньги на безопасный счет". Но почему покупателю об этом "забыли" рассказать?

Раз не сказали - сделка не мнимая, покупатель не виноват, страдать не должен.

Еще одно важное разъяснение: президиум Верховного суда РФ в обзоре указал, что "сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане".

Если по каким-то причинам квартиру вернут жертве мошенников, то деньги надо вернуть покупателю

Иными словами, больше не получится переложить ответственность на честного покупателя, мол, должен был почувствовать, что дело нечисто. Так, кстати, делали многие. В том же деле Долиной защита певицы пеняла покупательнице, мол, не распознала, что перед ней обманутая женщина. По этой логике, сама певица, лично общавшаяся с мошенниками, не должна была распознать обман, ведь прохиндеи были очень убедительны. А вот покупательница просто обязана была заподозрить неладное. Дескать, как-то неубедительно народная артистка продает жилье, не играет ли она роль? Но такая логика судом была отвергнута. Иначе было бы впору ставить под сомнение и само звание народного артиста, и профессионализм цеха: неужели наши народные артисты не могут даже такую роль сыграть убедительно, так что любой дилетант-покупатель просто обязан закричать "не верю"? Нет, авторитет высокого артистического звания не пострадал. Отныне и всегда, если кто-то считает, что именно покупатель проморгал или воспользовался чужой слабостью, то надо особо объяснять, на какие именно сигналы покупатель был обязан среагировать как честный и разумный человек.

Если же продавец утверждает, что был не в себе в момент сделки, он должен пройти психиатрическую экспертизу. Откажется - иск точно отклонят.

Другой принципиальный вопрос: если квартиру у честного покупателя, которому не повезло связаться с жертвой мошенников, все-таки забирают, то деньги ему надо вернуть. Причем вернуть должен именно продавец. Некоторые суды считали, что раз деньги получили мошенники, то к ним и должен подавать иск покупатель. Но это был неверный ход мыслей.