Названы города ЦФО, где цены на жилье растут медленнее зарплат

Динамику доходов населения и стоимости квартир на вторичном рынке в областных центрах России сравнили аналитики цифровых платформ "Циан" и hh.ru. Первая специализируется на операциях с недвижимостью, вторая - на подборе кадров. Вместе они выделили города, где цены на жилье имеют все шансы еще подрасти.

За последний год (с апреля 2025-го по апрель 2026-го) в целом по стране, как выяснили эксперты, квадратный метр подорожал на девять процентов, а средняя зарплата выросла на 16. Такие выводы были сделаны исходя из внутренней статистики платформ. Недвижимость премиум-класса в зачет не шла.

В группу городов, где и зарплаты, и цены увеличились сильнее, чем в среднем по РФ, вошли в основном места со сравнительно низким уровнем заработной платы и цен на жилье. Сюда попало шесть городов ЦФО: Тамбов, Белгород, Воронеж, Курск, Брянск и Смоленск. Учитывая низкую базу, даже небольшие изменения в размере доходов или стоимости жилья здесь дают заметный процентный рост. Лидером по динамике цен на квартиры в округе оказался Курск (145 тысяч рублей за квадратный метр) - очевидно, в связи с перетоком населения из приграничных сельских районов. Большой прирост (19 процентов) показал и Смоленск, где стоимость вторички одна из самых скромных (105 тысяч за "квадрат"). Высокую планку - 122 тысячи за метр - держат белгородские продавцы, несмотря на миграцию жителей в более спокойные регионы. Тем не менее в "Циане" полагают, что рост цен мог бы быть и более выразительным: за год они поднялись на 12 процентов, а предлагаемая зарплата - на 16.

Среди городов, где зарплаты за год выросли сильно, а цены на вторичном рынке остались стабильными либо снизились, оказался Иваново. Из выкладок аналитиков следует, что средняя зарплата в вакансиях увеличилась здесь на 20 процентов (до 71,5 тысячи рублей - примерно как в Тамбове и Курске), а стоимость вторичного жилья - всего на семь (до 108,6 тысячи за квадратный метр). Аналогичная ситуация в Липецке и Орле.

В городах из этой группы сохраняется потенциал роста цен на жилье. Увеличение доходов населения ведет к росту покупательной активности, в том числе и на рынке жилья, что в свою очередь в перспективе толкает цены вверх. Поэтому в ближайшее время здесь вероятен рост на вторичном рынке, особенно с учетом сравнительно низких актуальных цен в большинстве из этих городов (эффект "низкой базы" - увеличивать более низкие показатели проще) и небольшого выбора на рынке новостроек (отсутствует конкуренция между сегментами).

Третья категория, самая многочисленная, включает города, где рост зарплат оказался ниже среднего, тогда как цены на жилье выросли значительно.

"Эта группа неоднородна. С одной стороны, в нее вошли крупнейшие центры с развитым рынком жилья и высокими доходами населения - Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород. Там потенциал роста цен сохраняется за счет стабильно высокого спроса как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов. С другой стороны, присутствуют города с относительно невысокими доходами населения - Кострома, Ярославль, Рязань, Владимир, - где вторичные квартиры заметно подорожали прежде всего из-за низкой базы", - отмечается в исследовании.

Самую резкую динамику выявили в Рязани, где квадратный метр подрос в цене на 16 процентов - но в абсолютном выражении это всего-то до 117 тысяч рублей. Для сравнения: в Туле "квадрат" в среднем обойдется в 132. Хотя зарплатная разница между этими городами не так велика - 75 и 80 тысяч рублей соответственно. В Твери предлагаемый в вакансиях доход составляет 77 тысяч рублей, а квадратный метр во вторичке стоит всего 113 тысяч. Минимальные цены, около 110 тысяч, держатся в Костроме и Калуге, при средней зарплате, по версии hh.ru, в 63 и 79 тысяч соответственно.

Наконец, в когорту городов с незначительными колебаниями цен и зарплат вошли те, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов (Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень) либо, наоборот, низким благосостоянием населения (Элиста, Черкесск, Грозный).

- Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками, а также в локациях, где стоимость квартир пока не успела отреагировать на увеличение доходов, - полагает ведущий аналитик "Циана" Елена Бобровская.

Иваново, Липецк, Орел - приготовиться…