Ставка снижена: упадут ли ставки по ипотеке и цены на жилье

Снижение Банком России ключевой ставки 19 июня - скорее может послужить положительным психологическим сигналом, чем существенно снизить ставки по ипотечным кредитам или повлиять на спрос и цены на недвижимость, считают эксперты. Ключевая ставка по решению ЦБ 19 июня была понижена на 25 базисных пункта - с 14,5% до 14,25%.

Девелоперы ждали большего

Для рынка недвижимости эффект от изменения ставки до 14,25% будет постепенным и с нюансами, говорит директор рынков России и СНГ "Фам Пропертис" Валерий Тумин. Прежде всего, это психологический сигнал. Сам факт продолжения цикла смягчения денежно-кредитной политики возвращает на рынок отложенный спрос, считает он. Люди, которые раньше откладывали покупку из-за высоких ставок, начинают активнее присматриваться к вариантам. Но важно не ждать мгновенного взрыва сделок: банкам нужно время, чтобы перестроить продукты и скорректировать ставки по ипотеке. Кроме того, пока ипотека все же остается дорогой для массового заемщика, а цены на недвижимость высоки.

Основной итог заседания ЦБ 19 июня - не столько в самом решении понизить ставку, сколько в закреплении долгосрочного курса на постепенное смягчение денежно-кредитной политики, говорит Дмитрий Горелов, операционный директор ГК "А101". Шаг всего на 0,25 процентного пункта носит скорее символический характер, но, тем не менее, фиксирует тренд, который прогнозировали ведущие банковские аналитики на 2026 год.

Девелоперский рынок ожидал более смелого решения от регулятора, отмечает директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL, основатель и руководитель "Школы Девелопера" Эвелина Ишметова. Сейчас главный вопрос - каким будет сигнал на осень. Если ЦБ вернется к шагу в 50 базисных пунктов и обозначит траекторию на снижение до 12% к концу года - рынок начнет закладывать это в ожидания уже сейчас.

Большинство аналитиков закладывали в прогнозы снижение сразу на 0,5 п. п. - до 14%, говорит директор по маркетингу OCTOBER GROUP Евгений Межевикин. Но регулятор взял паузу, дав понять: темп смягчения будет умеренным, а каждое следующее решение зависит от устойчивости снижения инфляции, говорит эксперт.

Ипотека существенно не подешевеет

Ставки по ипотеке после снижения ставки до 14,25% практически не сдвинутся, сохранившись в коридоре 18-20%, считает Горелов. Банки не будут оперативно пересматривать условия, тем более что текущие уровни остаются, скорее, заградительными. К тому же реальные рыночные ставки по ипотечным кредитам значительно превышают "ключ" из-за дополнительных мер регулятора - повышенных надбавок по займам с небольшим первоначальным взносом и прочих ограничений, которые не дают кредитным организациям вернуться к привычной формуле "ключ + 2,5-3 п. п.", который смог бы наметить тенденцию на восстановление покупательского спроса. Заметное оживление спроса станет возможным только тогда, когда ключевая ставка опустится ниже 13%, а средние ипотечные ставки - ниже 17%, предполагает эксперт.

Рост активности покупателей скорее проявится в сегменте готового жилья. Вторичный рынок в большей степени опирается на рыночную ипотеку, ставки по которой напрямую следуют за ключевой, говорит Тумин. На первичном рынке львиная доля сделок держится на льготных ипотечных программах, где ставку субсидирует государство.

Пока ипотечные ставки существенно не изменятся, говорит Ишметова. Рыночная ипотека остается заградительной - в диапазоне 20%+ для большинства заемщиков. Минимальный шаг снижения ключевой не дает банкам оснований для значимого пересмотра ставок по розничным продуктам.

Ставки по рыночной ипотеке сейчас стартуют от 19% и выше, говорит Межевикин. Они последуют за ключевой ставкой, но с заметным отставанием. Резкого снижения платежей для покупателей не произойдет, а значит, взрывного роста спроса рынок не увидит.

Банки не будут спешить удешевлять кредиты застройщикам

Более мягкая политика может стимулировать запуск новых проектов строительства жилья, считает Тумин.

Для застройщиков решение означает: значительного облегчения по проектному финансированию в ближайшие месяцы ждать не стоит, говорит Межевикин. Банки будут пересматривать ставки по кредитам с оглядкой на сигналы ЦБ, но без спешки. Планировать новые проекты девелоперам придется в условиях сохраняющейся неопределенности.

В построенных домах цены на квартиры не снизятся

Даже при удешевлении кредитов для застройщиков покупателям не стоит ожидать снижения цен на квартиры в уже построенных домах, подчеркивает Тумин: финансовая модель этих проектов закладывалась при более высокой стоимости заемных средств, и эти издержки уже в цене квадратного метра. У застройщиков есть финансовая модель, согласованная с банком-кредитором, и опускать цену ниже определенного порога они просто не могут - иначе проект станет убыточным.

Кроме того, снижение ставки расширяет круг платёжеспособных покупателей и увеличивает спрос. В таких условиях застройщику и вовсе нецелесообразно снижать цены на квартиры, отмечает Тумин.

Цены будут стагнировать. Девелоперы зажаты низким спросом для роста, но и заметного снижения ждать не стоит - себестоимость строительства не падает, долговая нагрузка для большинства игроков очень высокая, говорит Ишметова.

Цены на жилье массово не пойдут на снижение - себестоимость строительства уже заложена в текущих проектах, считает и Межевикин. Но и роста в ближайшее время ждать не стоит. Скорее всего, рынок войдет в мягкую фазу стагнации с возможным умеренным повышением цен в отдельных локациях - и то только при условии дальнейшего снижения ставки.

Ставка снижается медленнее, чем хотелось бы

Пока рынку придется адаптироваться к новому режиму: ставка снижается, но медленнее, чем хотелось бы, говорит Межевикин. Для застройщиков это означает консервативное финансовое планирование и готовность работать в условиях дорогих денег дольше, чем предполагалось.

При этом Банк России отметил, что в дальнейшем может потребоваться более высокая траектория ключевой ставки, чем было заложено в апрельском базовом сценарии.

По апрельскому сценарию предполагалось, что в 2026 году ключевая ставка в среднем за год будет равна 14-14,5%, в 2027 году 8-10%, в 2028 году 7,5-8,5%.