Перестройка рынка: Почему в 2026 году перестанут массово строить торговые центры?

Прошедший год стал рекордным по вводу новых торговых площадей. Теперь рынок ждет перезагрузка. Эксперты рассказали, куда уходят инвесторы и чего ждать застройщикам и торговым сетям в ближайшие месяцы.

По данным CMWP, объем введенных объектов в 2025 году составил 635 тыс. квадратных метров - максимум за последние четыре года. "Это во многом обусловлено накопившейся базой объектов, открытие которых переносилось несколько лет", - поясняет старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Впрочем, цифры самого рекорда разнятся в зависимости от методологии подсчета. Так, в Nikoliers итоги 2025 года оценивают скромнее - 516 тыс. квадратных метров. Отталкиваясь от этой базы, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова прогнозирует на 2026 год не более 450 тыс. кв. м - это на 13% ниже показателя ее компании. Полина Афанасьева ожидает снижения до 400 тыс. (минус 37% к их же цифре).

Почему стройка замерла

Главная причина, о которой говорят аналитики, - высокая стоимость заемных средств и рост себестоимости строительства. "При текущих ставках экономика многих проектов становится пограничной, особенно в регионах", - отмечает генеральный директор City&Malls PFM Наталья Фролова. Дополнительное давление, по ее словам, оказывает изменение потребительского поведения: онлайн-каналы продолжают развиваться, и торговые центры вынуждены конкурировать не квадратными метрами, а качеством среды и сервиса.

Добавляется и осторожность инвесторов. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина обращает внимание на снижение доходности: "Торговая недвижимость уже не демонстрирует ту доходность, которую показывала в докризисные периоды. Девелоперы стали избирательнее и чаще выбирают проекты меньшего масштаба с более прогнозируемой экономикой".

На этом фоне директор по продажам Point Estate Роман Амелин не видит необходимости на данный момент в строительстве новых торговых центров, так как в уже действующих моллах еще много пустующих площадей. "Высока вероятность, что при запуске новых проектов заполняемость многих из них будет довольно плачевной", - опасается собеседник.

Региональный разрез

Москва, по прогнозам экспертов, просядет сильнее других. Аналитики Nikoliers ожидают в столице всего 100 тыс. кв. м новых площадей - это на 61% меньше, чем год назад. В CMWP дают более оптимистичную оценку - 164 тыс. (минус 22%) и прогнозируют рост вакансии в форматных торговых объектах Москвы до 10,5%. Роман Амелин допускает падение на 20-25%, поясняя: "Москва и так напитана ретейлом, а после ухода западных брендов освободившиеся площади все равно зачастую остаются пустующими".

В регионах картина ожидается неоднородной. Светлана Кузьмина уточняет: "В отдельных регионах возможен локальный рост за счет точечных проектов, прежде всего районных и микрорайонных центров, но говорить о системном подъеме пока преждевременно".

Место гигантских моллов занимают районные и микрорайонные центры у жилых массивов - небольшие и удобные форматы

Рынок перестраивается

По словам экспертов, рынок торговой недвижимости перестраивается. Застройщики сейчас сосредоточены на том, чтобы закончить уже начатые объекты, и все больше интересуются небольшими и удобными форматами. Место гигантских моллов занимают районные и микрорайонные центры у жилых массивов. "Устойчивее чувствуют себя малоформатные объекты у жилья и сильные топовые центры с развитой функцией досуга", - уточняет Светлана Кузьмина.

Наталья Фролова добавляет, что действующие профессионально управляемые торговые центры демонстрируют стабильные операционные показатели, а в ряде сегментов - рост трафика и товарооборота. "Это подтверждает, что спрос на офлайн-формат сохраняется, но рынок стал значительно более избирательным, - резюмирует она. - Говорить о кризисе некорректно, рынок скорее адаптируется к новым экономическим и потребительским условиям".