Спасет ли риелтор от "схемы Долиной"

Кризис доверия на рынке недвижимости, порожденный массовым распространением нечистоплотных сделок, которые окрестили "схемой Долиной", высветил неожиданную сторону риелторской деятельности: оказывается, клиентам самозанятого агента гораздо сложнее доказать, что они являются добросовестными приобретателями.

Неизвестно, откуда взялась кочующая по СМИ цифра про 3000 оспариваемых договоров, участники которых находились под влиянием мошенников. Российская гильдия риелторов (РГР) приводит официальную статистику со ссылкой на МВД: по данным на 20 ноября, в 2024-2025 годах было зарегистрировано около 200 похожих преступлений, большинство из них в Москве и Санкт-Петербурге (75 и 70 соответственно). Следом идут Подмосковье с 38 проблемными сделками, Новосибирская и Челябинская области (34 и 22 прецедента). В 41 проценте случаев по решению судов покупатели потеряли и квартиру, и деньги, в 39 процентах применялась двусторонняя реституция (продавцу возвращают жилье, а он должен отдать покупателю полученную сумму), требования 20 процентов истцов отклонены.

- Чтобы сделку признали действительной, внутренняя воля сторон должна соответствовать волеизъявлению, - поясняет Сергей Ибрагимов, руководитель направления сопровождения малого и среднего бизнеса ГК "Априори". - По общему правилу, если договор заключен под влиянием заблуждения, применяется двусторонняя реституция. Если же присутствовал обман, право собственности на квартиру остается за прежним владельцем, и от него не требуют вернуть деньги покупателю.

Отметим: полиция подсчитала только сделки, по которым заведены уголовные дела. Уральская палата недвижимости (УПН) дополнительно проанализировала, сколько договоров купли-продажи оспаривалось в первом полугодии 2025 года в судах разной юрисдикции по всей России. Из 1825 исков 1470 подали именно граждане, рассмотрены 1413, удовлетворены 989. В скольких фигурируют "ведомые" собственники, не раскрывается. Общее количество сделок купли-продажи вторичного жилья, конечно, несопоставимо больше: только в Свердловской области, по данным Росреестра, оно составляет около 10 тысяч в месяц.

Почему же странности правоприменения (а с нашей точки зрения, дело именно в этом, а не в пробелах законодательства) за считанные дни превратились в информационную эпидемию? Кто только ни комментирует эту тему: депутаты, полиция, нотариусы, юристы, психиатры…

Когда дарственные обязали проводить через нотариусов, аферисты переметнулись в сегмент купли-продажи, где до сих пор можно заключать сделки в простой письменной форме

- Несмотря на то что такие дела составляют небольшую часть оборота, каждый случай вызывает широкий общественный резонанс и создает угрозу сокращения вторичного рынка, - считают в РГР.

Волна оспариваний начала нарастать примерно год назад. По мнению экспертов, это связано с тем, что все дарственные обязали проводить через нотариусов - аферисты переметнулись в сегмент купли-продажи, где до сих пор можно заключать сделки между гражданами в простой письменной форме. Итог гражданско-правового спора во многом зависит от того, по какой статье Гражданского кодекса выставляются требования, уточняет руководитель правого комитета УПН Николай Зырянов. Если по 177-й (непонимание продавцом значения своих действий и неспособность руководить ими), то добросовестность второй стороны вообще не имеет значения. Когда старики находятся "под влиянием существенного заблуждения" - это уже ст. 178, тут вероятность выиграть дело - 50 на 50. Чтобы Фемида склонилась на твою сторону, нужно доказать, что заблуждение было невозможно распознать. 179-я - совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. В этом случае пострадавшему покупателю необходимо упирать на то, что он никак не связан с третьими лицами, которые манипулировали собственником. Правда, некоторые истцы умудряются сослаться в заявлении сразу на все три статьи - отсюда и непредсказуемость результата.

Является ли для суда доказательством осмотрительности покупателя привлечение профессиональных участников рынка недвижимости? Как показывает практика, и да, и нет. К примеру, в Екатеринбурге суды признают лицо добросовестным приобретателем, если оно заключило письменный договор с аттестованным риелтором или агентством недвижимости, осуществляющим предварительную правовую экспертизу сделки, отмечает исполнительный вице-президент РГР Наталья Михайлюкова. С другой стороны, у москвички, которая приобрела за полцены квартиру Долиной, помимо основной работы был статус ИП с видом деятельности "сдача в аренду и управление недвижимостью". Из-за этого, скорее всего, суды и пришли к выводу, что она не проявила должной осмотрительности, прежде чем ударить по рукам.

По оценке одного из профильных порталов по недвижимости, в столице Урала от помощи профильных посредников в сделках отказываются всего 25 процентов продавцов и покупателей, тогда как в других городах-миллионниках этот показатель равен 45 процентам. Но тут всплывает неожиданный нюанс: чтобы суд признал риелтора профессиональным участником рынка, он должен быть зарегистрирован как ИП или числиться в штате ООО с соответствующим видом экономической деятельности. Однако за последние шесть лет многие перешли в категорию плательщиков налога на профессиональный доход (НПД). В итоге сегодня в Свердловской области, по подсчетам УПН, около 700 самозанятых риелторов, 400 агентств недвижимости и 4000 аттестованных специалистов.

Почему так популярен экспериментальный режим, нетрудно догадаться: НПД равен всего четырем процентам, если оказывать услуги населению, и шести, если юрлицам. Кроме того, нет плановых проверок. Однако по закону использовать статус самозанятого в сфере недвижимости нельзя, ведь это предпринимательская деятельность в интересах другого лица. Агентский договор предполагает посреднические отношения: совершение сделок по поручению заказчика и за комиссию. Самозанятые пытаются хитрить: мол, мы просто консультируем, а договор переименовывают в "возмездное оказание услуг", что является прямым нарушением статьи 54.1 Налогового кодекса РФ.

Деятельность риелтора не просто консультирование, а работа с крупными суммами, которая требует строгого контроля. Также он обязан выполнять требования закона № 115-ФЗ о противодействии отмыванию нелегальных и преступных доходов, то есть выявлять подозрительные сделки и сообщать о них в Росфинмониторинг, акцентирует внимание президент УПН Василий Олейников. Самозанятые не считаются полноценными контрагентами, их сложно привлечь к ответственности, если что-то пойдет не так.

В Екатеринбурге от помощи риелторов отказываются 25 процентов продавцов и покупателей, тогда как в других городах-миллионниках - 45

Если будет установлено, что самозанятость всего лишь ширма, нарушителю грозит штраф за неисполнение 115-ФЗ, который достигает миллиона рублей. А после переквалификации договора возмездного оказания услуг в посреднический, выявленной в ходе камеральной налоговой проверки, еще и привлекут к ответственности за незаконное предпринимательство. Возможные санкции: штраф в размере десяти процентов от дохода за три года, но не менее 40 тысяч рублей, плюс доначисление НДФЛ и НДС за весь период и штраф за неподанную налоговую декларацию ИП - пять процентов от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки.

В целом регулирование сферы недвижимости ужесточается. Прямо сейчас в Госдуме ведется работа над законопроектом о подтверждении профессиональной квалификации участников рынка. Понятие "риелторская услуга" закрепят в нормативной базе, четко описав, что в нее входит, также появится государственный реестр лиц и организаций, которые имеют право сопровождать сделки. Предполагается, что в него попадут только компании и ИП. Конечно, полностью от мошенников это не спасет, но у граждан хотя бы появится понятный ориентир, дополнительная гарантия. Сейчас вход в профессию фактически нулевой: назваться риелтором и предлагать свои услуги может любой.

Кстати

С 17 ноября по первое декабря 2025 года в РГР работала горячая линия оперативного штаба по противодействию мошенничеству, на которую поступило 138 обращений. Изучив их, эксперты написали 17 рекомендаций, сгруппировав в три тематических блока: меры защиты потребителей, меры для профучастников и законодательные инициативы. В частности, риелторы просят Верховный суд дать исчерпывающее определение разумной осмотрительности, установить четкую последовательность действий при применении двусторонней реституции, запретить списание долга перед покупателем через личное банкротство.