Председатель Госдумы Вячеслав Володин ранее заявил о предлагаемых мерах по борьбе с мошенничеством при купле-продаже жилья. В качестве одной из идей он привел в пример "период охлаждения" для операций с недвижимостью - 7 дней.
Напомним, что случаи оспаривания сделок с участием пожилых людей распространились после того, как суд удовлетворил исковые требования певицы Ларисы Долиной об аннулировании сделки по продаже принадлежащей ей квартиры.
"После дела с квартирой Ларисы Долиной разговор о сделках с жильем окончательно вышел из узкого юридического круга, - отметил Гаврилов. - Люди увидели, как уже проданная и оформленная в реестре квартира возвращается прежнему владельцу, а покупатель остается без жилья и без денег. На этом фоне инициатива председателя Госдумы о недельном периоде охлаждения для сделок с недвижимостью отражает реальный запрос общества".
Как объяснил парламентарий, семидневная пауза с блокировкой средств на специальном счете дает продавцу время на раздумье, возможность посоветоваться с родными и юристами и в случае сомнений отказаться от сделки еще до ее завершения.
Гаврилов описал, как будет действовать такой механизм. "Покупатель перечисляет деньги не напрямую продавцу, а на специальный счет. Квартира еще не ушла из собственности, деньги тоже не в руках у продавца, - заявил он. - В течение семи дней у него есть время, чтобы остыть после эмоционального решения, поговорить с родственниками, задать вопросы юристу или нотариусу. Если за эту неделю человек понимает, что сделка для него слишком рискованна, он может выйти из нее без тяжелых последствий: жилье остается у него, а покупатель возвращает себе средства со счета. Такой фильтр отсеивает часть историй, когда пожилого человека быстро подталкивают к подписанию документов и тут же заставляют отдать выручку "помощникам".
При этом сама логика громких дел последних месяцев устроена сложнее, добавил депутат. "В истории, похожей на кейс Долиной, переписка с лжеконсультантами длится месяцами, формируется устойчивая зависимость от их советов, человеку шаг за шагом объясняют, что квартира спасет ситуацию, - сказал председатель комитета. - Формально решение о сделке принимается уже после длительного периода психологического давления. Неделя после подписания договора в таких сценариях выступает не стартом сомнений, а завершающим штрихом. В суде обсуждают не то, успел ли продавец за семь дней передумать, а то, насколько глубоко на него влияли третьи лица и можно ли считать его волю свободной".
Парламентарий также сообщил, что полностью согласен с предложением статс-секретаря Росреестра Алексея Бутовецкого о том, что наряду с периодом охлаждения высшей судебной инстанции важно определить единый подход к двусторонней реституции при оспаривании сделок купли-продажи квартир.
"Логика понятна любому человеку: квартира возвращается продавцу только при условии перечисления в депозит нотариуса или суда полной суммы, которую он получил от покупателя, - пояснил Гаврилов. - Такая конструкция поддерживает баланс, когда государство защищает собственника от мошенников и одновременно не оставляет без защиты того, кто заплатил за жилье свои накопления и кредитные средства".
Однако даже до формирования конкретных механизмов уже видно, как меняется поведение участников рынка, заметил депутат. "После резонансных решений усиливается соблазн пересмотреть старые договоры: кто-то вспоминает продажи квартир, кто-то - машины, кто-то - давние соглашения с пожилыми родственниками. В ход идут аргументы о заниженной цене, о давнем давлении со стороны третьих лиц, о советах псевдоконсультантов, - обратил внимание парламентарий. - Гражданский кодекс действительно допускает оспаривание сделок при пороке воли, и суды накопили заметный массив дел, где договоры признают недействительными по мотивам сложных схем обмана. В результате контур риска расширяется: покупатель квартиры не уверен, что через несколько лет прежний владелец не обратится в суд с новым иском".
По его словам, возникает и бюджетный аспект. В законе о госрегистрации недвижимости действует норма о единовременной компенсации добросовестному приобретателю за счет казны, если он лишился жилья по итогам спора и выплата за счет непосредственных виновников невозможна.
"Для точечных случаев этот механизм работает как защита. При росте числа споров, связанных с влиянием мошенников на волю продавца, картина меняется: сначала увеличивается количество исков к покупателям, затем часть граждан идет дальше и обращается к государству, - заявил Гаврилов. - Для Минфина это уже не только правовая, но и финансовая тема: без общего подхода высшей судебной инстанции сложно оценить, в каких масштабах могут потребоваться такие компенсации и как они скажутся на расходах бюджета. В этой ситуации разговор о новом решении высшей судебной инстанции приобретает явный практический смысл".
Депутат считает, что в одном документе можно обозначить, когда ссылка на влияние мошенников действительно дает основания для пересмотра сделки, какие действия подтверждают добросовестность покупателя, где проходят границы применения компенсационного механизма из казны.
"Для Минфина такое разъяснение стало бы ориентиром при оценке бюджетных рисков, для граждан и бизнеса - сигналом о том, как именно защищены долгосрочные вложения в жилье, - резюмировал депутат. - В связке с инициативой о периоде охлаждения и подходом к двусторонней реституции это способ снизить напряжение вокруг вторичного рынка и не допустить, чтобы волна эмоциональных реакций на отдельные дела не превратилась в затяжной кризис доверия ко всем крупным сделкам".