В Кыргызстане резко выросли цены на жилье

В республике рекордными темпами дорожают квартиры и дома, что негативно влияет на местный рынок недвижимости. Как отмечают эксперты, жилье в КР становится менее доступным для рядовых кыргызстанцев, которым приходится копить на покупку жилья все дольше. При этом строить в стране меньше не стали. В чем причина такой ситуации?

Подорожали на треть

В Госагентстве по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии опубликовали актуальную информацию о ценах на жилую недвижимость в крупнейших городах КР. Так, согласно предоставленным данным, с начала 2025 года средневзвешенная стоимость частного дома в Бишкеке увеличилась на 35,1 процента, превысив 16 миллионов сомов. В Оше рост составил 19,3 процента (более восьми миллионов).

Квартиры же в столице подорожали: однокомнатные - на 16-21 процент; двухкомнатные - на 15-20; трехкомнатные - на 11-19; четырехкомнатные - на 38 процентов. Что касается Оша, то там рост цен в данном сегменте рынка колеблется от 20 до 30 процентов.

Не стоит забывать, что в 2024-м, по официальным данным, стоимость жилья также увеличилась примерно на треть, что в совокупности делает республику настоящим рекордсменом по этому показателю среди стран региона. К примеру, в Алматы в прошлом году недвижимость подорожала в среднем примерно на шесть, а в Ташкенте и вовсе подешевела на пять процентов.

Нежизнеспособная ипотека

В госорганах на фоне резкого увеличения цен на жилье, которое опережает рост доходов населения в КР, фиксируют снижение количества сделок по купле-продаже. По итогам 2024-го число последних снизилось на девять процентов - до 47986, а с начала 2025-го еще на три. Аналитики портала "Акчабар" отмечают: из-за этой тенденции приобретение недвижимости становится все менее реальным, особенно для семей, которые не могут взять льготную госипотеку. "Сейчас кыргызстанцам придется копить на двухкомнатную квартиру площадью 54 квадратных метра семь лет и шесть месяцев. Это при условии, что на жизнь будет тратиться минимум - около 25 тысяч сомов ежемесячно. В 2023 году этот срок составлял семь лет", - поясняют эксперты.

Именно в такой ситуации оказалась молодая семья Иманалиевых, которая снимает небольшой домик на окраине столицы. "Нам ежегодно приходится пересматривать свою стратегию по накоплению денег для покупки квартиры в Бишкеке. Чуть ли не каждый месяц ищем, на чем еще можно сэкономить. Где-то помогают родители, где-то удается подработать помимо основной зарплаты. Думали над тем, чтобы взять ипотечный кредит, но условия в банках нас не устраивают", - рассказал глава семьи Арсен.

Кстати, по мнению независимых экспертов, институт ипотеки в КР нуждается в улучшении. "Государственная ипотечная компания обеспечивает рекордное количество жилья на очень хороших условиях, но этого недостаточно. Кроме нее, ипотеку никто нормальную не предоставляет - слишком высокие проценты, в результате такие займы нежизнеспособны. И ипотечные кредиты у нас краткосрочные. Не как в других странах", - посетовал в интервью порталу "Тазабек" финансист Арсланбек Кененбаев.

Причины и факторы

Каждый из участников республиканского рынка недвижимости называет свои причины сложившейся ситуации. Так, соучредитель группы строительных компаний Рафгат Хантимеров рост цен на жилье в Кыргызстане объясняет увеличением себестоимости строительства.

- С 2022 года колоссально выросла стоимость рабочей силы и строительных материалов. К примеру, если три года назад мы платили монолитчикам 900-1000 сомов за квадрат, то сегодня рыночная цена начинается с двух тысяч. Также дорожают и земельные участки. Эти и другие факторы влияют на себестоимость квадратных метров, - пояснил он корреспонденту "РГ".

Практически такой же точки зрения придерживаются и в Госагентстве по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии, в котором рост цен связывают с дефицитом свободных земельных участков под многоэтажную застройку, в результате чего стройкомпании вынуждены выкупать участки с уже возведенными частными домами.

По мнению же финансиста Арсланбека Кененбаева, рост цен начался как раз после пандемии, во время которой люди не покупали жилье, а в стране мало что строилось. В результате возник так называемый отложенный спрос, который и удовлетворяется в настоящее время. Кроме того, по его словам, не стоит забывать и об инфляции. "Она съедает доходы - и долларовые, и сомовые, - поэтому нам и кажется, что квартиры выросли в цене достаточно заметно. А на самом деле это просто деньги обесцениваются, в которых оценены эти квартиры, дома, участки и прочее", - говорит он.

Равновесие на рынке

Что будет дальше? По словам Рафгата Хантимерова, в долгосрочной перспективе кыргызстанцев ожидает устойчивый рост цен на недвижимость, который составит не менее 20 процентов в год. С ним согласен и эксперт Арсен Иманкулов, призывающий не ждать в ближайшее время снижения стоимости жилья в республике. Цены, как он говорит, могут лишь временно "притормозить".

- Несмотря на то что достигнут предел покупательской способности, существенного отката назад не предвидится. Рост численности городских граждан и низкий уровень обеспеченности населения квадра тными метрами в совокупности будут перманентно давить на рынок в сторону повышения. Несмотря на то что цены объективно высоки (даже по сравнению с нашими соседями), власти и бизнес сделают многое, чтобы не допустить обрушения рынка, в том числе придумывая новые схемы ипотечного финансирования, чтобы привлечь как можно больше граждан на этот рынок. Существенно повлиять на ситуацию может только сильный глобальный экономический спад или кризис, - поясняет Арсен Иманкулов.

Тем не менее он считает, что период быстрого подорожания обязательно сменится временем баланса, когда рынок придет в равновесие без ценовых пузырей. "Для покупателей это шанс спокойнее выбрать квартиру", - подчеркивает эксперт.