Спрос со стороны маркетплейсов повысил цены на аренду коммерческой недвижимости

Спрос со стороны пунктов выдачи заказов (ПВЗ) повышает уровень арендных ставок, оставляя за бортом менее платежеспособных соискателей коммерческой недвижимости. При этом ПВЗ в домах создают проблемы соседям, на которые руководство маркетплейсов реагировать не спешит.

Пункты выдачи заказов сегодня можно найти в любых населенных пунктах страны. В мегаполисах они стали обязательным элементом городской среды и для новых ЖК, и для старых районов. Предприниматели все чаще снимают смежные помещения, чтобы открыть ПВЗ сразу двух-трех маркетплейсов. Как правило, их обслуживают одни и те же сотрудники, что снижает расходы на зарплату персонала и увеличивает прибыльность этого бизнеса.

Для владельцев коммерческих площадей арендаторы под ПВЗ стали желанными клиентами. Во-первых, потому, что готовы снимать помещения малого метража, без витрин и проходного трафика - достаточно голых стен внутри и наличия жилой среды вокруг. Они не требуют дорогостоящего ремонта и не предъявляют жестких условий к планировке. А во-вторых - потому, что могут платить за метры больше, чем классические арендаторы - магазинчики, кафе, пекарни, мастерские и так далее. "Для собственников это означает стабильный доход и быструю сдачу", - объясняет руководитель агентства AVG Недвижимость Анна Гусева.

А для тех, кто уже занимает коммерческие площади, ищет доступные варианты или просто живет по соседству, экспансия маркетплейсов оборачивается неприятностями. Например, в одном из домов в Калининском районе Санкт-Петербурга на первых этажах разместились сразу два ПВЗ. Один из них занял помещения, которые до недавнего времени арендовала детская студия. Занимавшиеся с детьми специалисты были для всех комфортными соседями, но не смогли удержаться на рынке и закрылись. После появления новых арендаторов летом окружающие сразу почувствовали разницу.

Как рассказали "РГ" сотрудники соседнего медцентра, доставляющие в ПВЗ заказы грузовики нагло паркуются на газоне перед домом, хотя всего в нескольких метрах есть бесплатная парковка. Курьеры также игнорируют газон, втаскивают на общее крыльцо свои тяжелые "велосипеды", портят ступени и пандус, в оборудование которых медцентр вложил деньги. По словам администратора учреждения, попытки вразумить курьеров оборачиваются агрессией и оскорблениями, а сотрудники ПВЗ отказываются предоставить контакты начальства. Обращения медиков в службы поддержки маркетплейсов не принесли результатов. В другом многоквартирном доме, где побывал журналист "РГ", ПВЗ делит уличный вход с продуктовым магазином. Здесь тоже есть повод для недовольства. "Клиенты пункта! Мусорка специально для вас. Не надо выкидывать мусор от своих же товаров на улицу", - гласит объявление в общем тамбуре.

Пункты маркетплейсов вытесняют из жилых домов небольшие магазины, аптеки и детские кружки

В то же время распространение ПВЗ удовлетворяет выросший спрос на доставку товаров в места шаговой доступности, обеспечивает их конкурентоспособность по цене. Ни для кого не секрет, что в маркетплейсах многие позиции обходятся дешевле, чем в обычных магазинах, а некоторые вещи вообще не найти в объектах офлайн-торговли. Если ПВЗ исправно платит за аренду, соблюдая порядок в доме и рядом с ним, вряд ли кто-то будет против такого соседства. А если помещение напрямую сдает УК или ТСЖ, то поступающие от арендатора средства могут быть использованы на благо всех жителей дома.

По данным экспертов в сфере недвижимости, наступление ПВЗ сделало их драйвером спроса на рынке коммерческой недвижимости как в новых, так и в обжитых районах. Арендные ставки идут вверх, а конкуренция за подходящие площади усиливается. По словам Анны Гусевой, наиболее уязвимы в этой ситуации предприниматели, открывающие свои первые магазины, предприятия сферы услуг и не имеющие финансовых возможностей сетевых структур. Владельцы помещений считают организаторов пунктов более надежными клиентами и отдают им предпочтение при выборе арендаторов.

Факт растущего давления дистанционной торговли на традиционный бизнес "РГ" прокомментировал председатель совета петербургской Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексей Третьяков. "ПВЗ начали занимать множество помещений, и в данном случае они отравляют жизнь не только малому бизнесу. У нас по городу много жалоб от жителей. Одна из причин этого в том, что сегодня нежилые помещения в домах на стадии проекта как бы "абстрактны", и то, что впоследствии будет там располагаться, решает только арендатор - то ли тихий офис, то ли аптека, то ли ПВЗ".

По словам эксперта, онлайн-сектор набирает силу, подпитывает его и смена поколений. Если раньше люди предпочитали домашнюю еду и посещение традиционных магазинов, то молодежь для экономии времени и под влиянием моды отдает предпочтение дистанционной торговле и доставке. И пока спрос на эти форматы не будет удовлетворен, расширение доли маркетплейсов в продажах и ПВЗ на рынке недвижимости будет продолжаться.

Защитить интересы малого бизнеса и жителей, по мнению эксперта, можно с помощью разработки ГОСТа или другого норматива, обусловливающего то, в каких помещениях могут размещаться пункты выдачи заказов. "Потому что, если нет подъездных путей, инженерных мощностей, там их размещать нельзя. Это в какой-то мере снимет проблему противостояния общества и ПВЗ", - отмечает Алексей Третьяков.

Мнение

Юрист в сфере ЖКХ Галина Белкова при возникновении конфликтной ситуации с пуктами выдачи заказов советует первым делом обращаться в УК и ТСЖ, которые предоставили помещения этим арендаторам. Общение должно быть максимально формализовано, вестись в письменной форме, чтобы отказ от вмешательства в ситуацию мог быть оспорен заявителями. "Прежде всего, надо выяснять, имеются ли юридические основания для передачи помещения", - говорит Белкова. Там, где приезжающий в ПВЗ транспорт мешает соседям и нарушает благоустройство, могут обнаружиться признаки неправомерного использования земельного участка для коммерческих целей. Тем самым нарушаются условия проживания граждан. "Речь идет о незаконном использовании земельного участка, ответственность за которое предусмотрена в КоАП. Необходимо возбуждать дела об административных правонарушениях и доводить их до конца", - говорит Белкова.