Российский рынок более молодой, он начал формироваться только в 2003-2005 годах - именно тогда в нашей стране появились первые качественные объекты, в основном, реализуемые западными игроками. За прошедшие 20 лет произошли значительные качественные изменения, однако многие из первых проектов до сих пор остаются востребованными.
С 2020 году сегмент складской недвижимости активно развивался за счет бума на рынке электронной коммерции в условиях пандемии, а перестройка логистических цепочек в 2022 году только ускорила этот рост.
Лидерами спроса на склады являются операторы онлайн-торговли, розничные сети и маркетплейсы. По оценке IBC Real Estate, доля онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров в структуре спроса на склады по предварительным итогам III квартала 2024 года составляет 77% от общего объема спроса. От характеристик складов, их доступности и технологичности напрямую зависит эффективность этих компаний и их финансовые показатели. У бизнеса и населения растут ожидания по доступности и скорости доставки товаров, поэтому складская недвижимость становится все более важным элементом развития потребительского сегмента и экономики в целом.
Несмотря на рекордные показатели спроса и рекордный рост предложения за последние несколько лет потенциал рынка остается высоким: если обеспеченность складскими площадями в США и Канаде составляет около 4,5 кв.м. на человека, в Великобритании - около 1 кв.м., то в России этот показатель едва достигает 0,4 кв.м. на человека.
Большой потенциал и высокие темпы роста стимулируют приток инвестиций в этот сегмент. Согласно исследованию NF Group, с января по сентябрь 2024 года объем инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости в России в абсолютном выражении составил 120-130 млрд рублей.
По данным компании CORE.XP, среднегодовой темп роста объемов инвестиционных сделок в сфере недвижимости в России составил около 50% в год, в то время как европейские рынки росли только на 30% в год за последние 5 лет.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, считает, что складской рынок продолжит свое развитие в ближайшие 3-5 лет. "Спрос на логистику демонстрируют все сегменты. Конечно, e-commerce пока остается главным драйвером развития отрасли (82% всего объема сделок I полугодия 2024 года), расширяя географию в сторону более отдаленных уголков страны", - отмечает эксперт.
Инвестируют в объекты и сами девелоперы. Например, инвестиции владельца крупнейшего в России портфеля складской недвижимости (порядка 1,9 млн кв.м.), российской компании Raven Russia, в модернизацию и реновацию своих складских помещений, оборудование и оснащение (без учета работ в рамках договоров аренды под запрос арендаторов) в период с 2022 по 2024 годы составили почти 1 млрд рублей. И это после того, как компания стала полностью принадлежать и контролироваться российскими гражданами. С 2022 года компания также неоднократно заявляла о переговорах с потенциальными клиентами на строительство складских проектов под заказ в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону общей площадью более 700 000 кв.м. Срок аренды таких помещений составляет 7-10 лет, в случае подписания контрактов общий объем инвестиций, по оценкам компании, может составить около 20 млрд рублей.
Виктор Афанасенко, региональный директор, глава департамента складской, индустриальной недвижимости и земли компании Nikoliers отмечает, что настроения у девелоперов разные. "Часть приостанавливают активность из-за высокой ставки ЦБ. Некоторые арендаторы также приостановили планы расширения, ожидая ее снижения и, как следствие, ставки аренды. Спрос продолжает оставаться высоким со стороны компаний e-commerce и продуктового ритейла, которые расширяют свою складскую инфраструктуру, особенно в регионах", - заявил он. Эксперт констатировал, что при этом компании, которые раньше рассматривали только аренду, поменяли политику и активно смотрят в сторону покупки. По его словам, предложение прирастает проектами light industrial, выгодными для малого и среднего бизнеса.
Интерес к инвестициям в складскую недвижимость проявляют также профессиональные инвесторы. "Спрос на складские объекты вырос не только для использования в собственных целях, но и с точки зрения получения доходности", - говорит Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании CMWP. "Складские площади приобретают в состав закрытых паевых инвестиционных фондов. Сумма инвестиций, вложенных в складскую недвижимость в разных ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд - Прим. ред.), составляет более 290 млрд рублей, а общая площадь складских помещений в составе ЗПИФ превышает 2,4 млн кв.м.", - добавляет эксперт.
"Рекордное значение вложений в складскую недвижимость обусловлено уникальной ситуацией для инвесторов, - объясняет Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. - Это рост ставок аренды за три года более чем в два раза, спровоцированный высоким спросом и дефицитом свободных площадей. При этом темп увеличения себестоимости строительства складских объектов существенно ниже, что позволяет девелоперам продавать объекты с доходностью 14% к текущему потоку".
По мнению опрошенных экспертов, не исключено, что по итогам 2024 года можно будет наблюдать определенное снижение объемов инвестирования в российскую недвижимость. Запуск проектов по строительству новых складов осложняется ростом себестоимости строительства, а также повышением ключевой ставки и высокой стоимостью заемного финансирования. В свою очередь нехватка свободных складских помещений в результате негативно отражается на стоимости товаров и продуктов на полке и поддерживает инфляцию. Дополнительный немаловажный фактор - санкционные, а также правовые риски. Последние, в частности, возникли недавно вокруг крупных игроков из-за исков, инициированных правоохранительными структурами, о чем писали в федеральных СМИ.
Но, учитывая рекордные показатели спроса на рынке складов, замедление, если и будет, то все же чисто техническое, поскольку слишком много стейкхолдеров (заинтересованная сторона - Прим. ред.) заинтересованы в развитии этого сегмента. Способствовать развитию может как ослабление денежно-кредитной политики, так и меры поддержки со стороны правительства, Минстроя и Минпромторга РФ, а также органов государственной власти в регионах, ведь потенциал для образования складских хабов есть практически в каждом регионе страны.