Россия опережает Запад по темпам роста складского рынка

Рынок коммерческой недвижимости России оказался впереди рынков ряда западных стран по темпам роста инвестиционных вложений, которые стимулируют развитие остальных отраслей экономики. За последние пять лет рынок качественной складской недвижимости в России вырос почти на 40%, в то время как в США этот показатель составил 14%, в Канаде - 7%, в Великобритании - 25%, следует из аналитики компании IBC Real Estate. В абсолютном выражении в этих странах было построено около 217 млн кв. м. с 2019 года.

Российский рынок более молодой, он начал формироваться только в 2003-2005 годах - именно тогда в нашей стране появились первые качественные объекты, в основном, реализуемые западными игроками. За прошедшие 20 лет произошли значительные качественные изменения, однако многие из первых проектов до сих пор остаются востребованными.

С 2020 году сегмент складской недвижимости активно развивался за счет бума на рынке электронной коммерции в условиях пандемии, а перестройка логистических цепочек в 2022 году только ускорила этот рост.

Лидерами спроса на склады являются операторы онлайн-торговли, розничные сети и маркетплейсы. По оценке IBC Real Estate, доля онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров в структуре спроса на склады по предварительным итогам III квартала 2024 года составляет 77% от общего объема спроса. От характеристик складов, их доступности и технологичности напрямую зависит эффективность этих компаний и их финансовые показатели. У бизнеса и населения растут ожидания по доступности и скорости доставки товаров, поэтому складская недвижимость становится все более важным элементом развития потребительского сегмента и экономики в целом.

Несмотря на рекордные показатели спроса и рекордный рост предложения за последние несколько лет потенциал рынка остается высоким: если обеспеченность складскими площадями в США и Канаде составляет около 4,5 кв.м. на человека, в Великобритании - около 1 кв.м., то в России этот показатель едва достигает 0,4 кв.м. на человека.

Большой потенциал и высокие темпы роста стимулируют приток инвестиций в этот сегмент. Согласно исследованию NF Group, с января по сентябрь 2024 года объем инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости в России в абсолютном выражении составил 120-130 млрд рублей.

По данным компании CORE.XP, среднегодовой темп роста объемов инвестиционных сделок в сфере недвижимости в России составил около 50% в год, в то время как европейские рынки росли только на 30% в год за последние 5 лет.

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, считает, что складской рынок продолжит свое развитие в ближайшие 3-5 лет. "Спрос на логистику демонстрируют все сегменты. Конечно, e-commerce пока остается главным драйвером развития отрасли (82% всего объема сделок I полугодия 2024 года), расширяя географию в сторону более отдаленных уголков страны", - отмечает эксперт.

Инвестируют в объекты и сами девелоперы. Например, инвестиции владельца крупнейшего в России портфеля складской недвижимости (порядка 1,9 млн кв.м.), российской компании Raven Russia, в модернизацию и реновацию своих складских помещений, оборудование и оснащение (без учета работ в рамках договоров аренды под запрос арендаторов) в период с 2022 по 2024 годы составили почти 1 млрд рублей. И это после того, как компания стала полностью принадлежать и контролироваться российскими гражданами. С 2022 года компания также неоднократно заявляла о переговорах с потенциальными клиентами на строительство складских проектов под заказ в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону общей площадью более 700 000 кв.м. Срок аренды таких помещений составляет 7-10 лет, в случае подписания контрактов общий объем инвестиций, по оценкам компании, может составить около 20 млрд рублей.

Виктор Афанасенко, региональный директор, глава департамента складской, индустриальной недвижимости и земли компании Nikoliers отмечает, что настроения у девелоперов разные. "Часть приостанавливают активность из-за высокой ставки ЦБ. Некоторые арендаторы также приостановили планы расширения, ожидая ее снижения и, как следствие, ставки аренды. Спрос продолжает оставаться высоким со стороны компаний e-commerce и продуктового ритейла, которые расширяют свою складскую инфраструктуру, особенно в регионах", - заявил он. Эксперт констатировал, что при этом компании, которые раньше рассматривали только аренду, поменяли политику и активно смотрят в сторону покупки. По его словам, предложение прирастает проектами light industrial, выгодными для малого и среднего бизнеса.

Интерес к инвестициям в складскую недвижимость проявляют также профессиональные инвесторы. "Спрос на складские объекты вырос не только для использования в собственных целях, но и с точки зрения получения доходности", - говорит Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании CMWP. "Складские площади приобретают в состав закрытых паевых инвестиционных фондов. Сумма инвестиций, вложенных в складскую недвижимость в разных ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд - Прим. ред.), составляет более 290 млрд рублей, а общая площадь складских помещений в составе ЗПИФ превышает 2,4 млн кв.м.", - добавляет эксперт.

"Рекордное значение вложений в складскую недвижимость обусловлено уникальной ситуацией для инвесторов, - объясняет Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. - Это рост ставок аренды за три года более чем в два раза, спровоцированный высоким спросом и дефицитом свободных площадей. При этом темп увеличения себестоимости строительства складских объектов существенно ниже, что позволяет девелоперам продавать объекты с доходностью 14% к текущему потоку".

По мнению опрошенных экспертов, не исключено, что по итогам 2024 года можно будет наблюдать определенное снижение объемов инвестирования в российскую недвижимость. Запуск проектов по строительству новых складов осложняется ростом себестоимости строительства, а также повышением ключевой ставки и высокой стоимостью заемного финансирования. В свою очередь нехватка свободных складских помещений в результате негативно отражается на стоимости товаров и продуктов на полке и поддерживает инфляцию. Дополнительный немаловажный фактор - санкционные, а также правовые риски. Последние, в частности, возникли недавно вокруг крупных игроков из-за исков, инициированных правоохранительными структурами, о чем писали в федеральных СМИ.

Но, учитывая рекордные показатели спроса на рынке складов, замедление, если и будет, то все же чисто техническое, поскольку слишком много стейкхолдеров (заинтересованная сторона - Прим. ред.) заинтересованы в развитии этого сегмента. Способствовать развитию может как ослабление денежно-кредитной политики, так и меры поддержки со стороны правительства, Минстроя и Минпромторга РФ, а также органов государственной власти в регионах, ведь потенциал для образования складских хабов есть практически в каждом регионе страны.