Льготные ипотечные программы станут более адресными

С 1 июля 2024 года перестанет действовать массовая программа "Льготная ипотека" на новостройки под восемь процентов годовых с первоначальным взносом от 30 процентов. Как сообщили в Минфине РФ, это вызвано необходимостью сократить масштабы государственной поддержки ипотечного кредитования. Сегодня с поддержкой государства выдаются около 90 процентов ипотечных кредитов, но к 2026-2027 годам эту долю предполагается сократить до 25 процентов. Такой уровень позволит не отказываться от государственной поддержки жилищного кредитования, но сделать ее более адресной и при этом сохранить рыночные принципы, чтобы избежать дальнейших перекосов в ипотечной сфере.

Минувший год стал рекордным для ипотечного рынка. Жители российских городов взяли на покупку жилья кредитов на общую сумму примерно восемь триллионов рублей. Это обернулось значительной диспропорцией в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках, отмечает председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, сегодня этот разрыв составляет 42 процента, тогда как до введения льготной ипотеки он не превышал 10 процентов.

Еще один перекос связан с сильно возросшей ценой на квадратные метры. Как ранее подчеркнула глава Центробанка Эльвира Набиуллина, строительные компании не в состоянии ускоренно нарастить объем строящегося жилья, чтобы угнаться за количеством выдаваемых ипотечных кредитов. Это привело к тому, что резкий рост ипотеки вылился в рост цен на жилую недвижимость: за последние три года рост цен на новостройки в среднем по России составил около 90 процентов - вдвое больше, чем рост средней зарплаты за этот же период.

В Санкт-Петербурге тенденция сокращения льготной ипотеки уже стала очевидной. По информации Банка России, за январь и февраль 2024 года в Санкт-Петербурге было выдано лишь 6,7 тысячи ипотечных кредитов. С государственной поддержкой выдавался лишь один ипотечный заем из десяти.

Рыночная ипотека обойдется клиентам банков примерно втрое дороже, чем льготная. Как подсчитали в ГК "Полис", ежемесячный платеж за студию площадью 24 квадратных метра стоимостью 3,5 миллиона рублей с первым взносом в 1,05 миллиона по льготной ипотечной программе составит 18 тысяч рублей в месяц. Если же покупать эту квартиру по рыночной банковской ипотеке под 18 процентов годовых, то ежемесячный платеж составит уже 37 тысяч рублей.

Что касается северных регионов, то отмена массовой льготной ипотеки здесь погоды не сделает, так как в Арктике новых домов строится слишком мало. Например, в Мурманске практически отсутствует первичный рынок, поскольку регион находится на одном из последних мест в России по строительству жилья. Наибольшие надежды здесь возлагаются на "Арктическую ипотеку" под два процента годовых. Но те квартиры, которые здесь все же строятся, для участия в этой программе оказались слишком дорогими. В частности, сейчас в Мурманске возводится жилой комплекс "Русский Север" на улице Шевченко, который предполагается сдать через два года. Квартиры в нем предлагаются по цене около 130 тысяч рублей за квадратный метр. По "Арктической ипотеке" можно купить жилище не дороже 91 тысячи рублей за "квадрат", отмечает директор компании "Аренда 51" Евгений Таничев.

Данная программа дает возможность покупать жилье на вторичном рынке в моногородах, но и здесь возникла аналогичная ситуация: реальные цены на жилье здесь оказались значительно выше, чем установленный властями для "арктических ипотечников" потолок. Многие стремятся купить жилье в Кировске, который в последние годы стал одним из наиболее активно развивающихся туристических центров Северо-Запада. Здесь постановлением правительства региона средняя рыночная стоимость одного квадратного метра утверждена на уровне 77,5 тысячи рублей. Но "трешки", более предпочтительные для проживания семей с детьми, в Кировске сегодня стоят от 100 до 150 тысяч рублей за "квадрат" - дороже, чем в областном центре, говорит исполнительный директор "Мурманской региональной гильдии риэлторов" Константин Вензовский. Даже в отдаленном поморском селе Териберка, которое также переживает сегодня наплыв туристов, стоимость однокомнатной квартиры составляет 900-100 тысяч рублей за квадратный метр.

Молодые семейные жители Заполярья, вынужденные снимать жилье, очень рассчитывают на льготную семейную ипотеку, действие которой президент поручил продлить до 2030 года. Какими будут ее условия, пока неизвестно. Но очевидно, что изменения необходимы, поскольку сегодня, после скачка цен на недвижимость, в рамках данной программы большинство ее участников могут купить лишь студию или однокомнатную квартиру.

Прямая речь

Олег Репченко, глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU":

- Семейная ипотека должна выдаваться только для покупки двух- и трехкомнатных квартир. Это уменьшит прибыль застройщиков, но позволит им получать господдержку и действительно помогать молодым семьям решать "квартирный вопрос".