Поделиться
Екатеринбург занимает третье место после Санкт-Петербурга и Краснодара по количеству малогабаритного жилья в новостройках. По данным аналитической компании "ХОД Консалтинг", четверть всех проданных в прошлом году квартир - студии, а вместе с однокомнатными площадью до 40 квадратов на них приходится 65 процентов сделок. Правда, в выручке доля таких жилищ уже не столь внушительная - 13 и 35 процентов соответственно. Парадокс в том, что спрос на жилье, которое годится только для одиночек, стимулируется льготной ипотекой, в том числе семейной. Интересно, что в Тюмени, где еще пять лет назад была похожая картина, сегодня чаще интересуются "двушками".
- Смещение структуры продаж новостроек в сторону студий и однокомнатных характерно для периодов повышенного спроса, а в 2023-м рынок жилья Екатеринбурга пережил ажиотаж дважды: в августе-сентябре и ноябре-декабре, - говорит Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости. - Полагаю, пик спроса на такое жилье уже пройден. В 2024-м сделки распределятся более равномерно.
При этом в Екатеринбурге не строят, как в Новой Москве, мини-квартиры по восемь квадратов, больше похожие на коробки, чем на комфортное жилье. У нас площадь студий в среднем 25,1 метра, "однушек" - 39,3. Приобретают их обычно родители для детей-студентов, холостяки или разведенные, а также молодые семьи. На долю частных инвесторов, покупающих жилье, чтобы сдавать в аренду или в будущем отселить выросшего ребенка, приходится 10-20 процентов, однако погоду на рынке делают не они, считают эксперты, а люди, которым реально нужна крыша над головой.
В декабре 2023 года сделки со студиями совершались по цене 143 тысячи рублей за квадратный метр, это на 12 процентов выше, чем годом ранее. Можно подобрать вариант в строящемся доме за 3-3,8 миллиона рублей.
- По росту цен Екатеринбург далеко не лидер, его опережают, к примеру, Казань и Нижний Новгород, зато здесь продают в 3-4 раза больше. Это отражение высокой конкуренции на рынке и объема строительства (в стадии возведения находится 3,9 миллиона квадратных метров), - рассуждает Михаил Хорьков. - Сейчас почти во всех отраслях дефицит кадров, стоимость покупки и аренды жилья - один из факторов привлечения новых жителей на территорию. Рекорд 2023 года по продажам вряд ли получится повторить, количество сделок может сократиться на 20-25 процентов, но это разумное оздоровление после ажиотажа.
В Челябинске ситуация несколько иная. Здесь спрос на малометражки растет в привязке к цене квадрата. А поскольку динамика на первичном рынке особенно ощутима (по данным платформы bnmap.pro, за последние два года квартиры в новостройках подорожали на 84,6 процента - до 120 тысяч рублей за метр), мини-формат становится очень привлекательным. Как отмечают аналитики, средняя площадь приобретаемого жилья за это время выросла незначительно - с 46,8 до 46,9 квадрата. А вот доля студий и однокомнатных квартир в общей структуре сделок увеличилась на пять процентов, до 20 и 46 соответственно, а двух- и трехкомнатных, напротив, продали на пять и шесть пунктов меньше - 27 и 7 процентов соответственно. При этом ипотечными программами в Челябинске пользуются 60 процентов приобретателей недвижимости, и нацелены они именно на жилье экономкласса.
Одна из основных категорий покупателей - семьи с невысокими доходами, у которых нет накоплений на первый взнос по ипотеке. Его, например, можно закрыть материнским капиталом: за квартиру стоимостью 2,5-3 миллиона рублей по программе "Семейная ипотека" он составит чуть более полумиллиона рублей. И для многих это действительно уникальная возможность перебраться из съемного жилья в свое или обеспечить им детей.
Однако, по словам специалиста агентства недвижимости "Все знают" Елены Пахтусовой, две трети покупателей малометражек вкладывают средства с инвестиционным прицелом. Это любимый метраж людей, желающих вложить деньги и избежать при этом большого налога. Мини-квартиры с хорошей транспортной доступностью, близкие к инфраструктуре и социальным объектам очень привлекательны для аренды.
- Особенный спрос на такое жилье мы отметили в конце прошлого года, - пояснила "РГ" президент гильдии риелторов Южного Урала Наталья Шатрукова. - По всей видимости, к сезонному фактору (под конец года люди обычно стремятся выгодно пристроить накопления) добавился дефицит на рынке. К этому времени имевшийся у застройщиков объем студий и однокомнатных квартир уже раскупили. На фоне низкого предложения спрос растет до сих пор, и тренд будет продолжаться до выхода на рынок очередных новостроек.
Обычно к проектированию малометражек застройщики прибегают при падении покупательской способности. Сейчас в Челябинске в основном возводят дома стандартных серий. По мнению Натальи Шатруковой, с точки зрения комфортного проживания это правильно: когда больше двух-трех студий на этаже, дом уже больше похож на общежитие. С другой стороны, по оценкам специалистов, предложение на рынке постепенно растет вслед за спросом.
Эту информацию подтверждает и Челябинскстат: по данным за последние семь лет, рекордный объем однокомнатных квартир в регионе строили в 2018-2019 годах. Но уже в 2020-м ввели на 60 процентов больше "двушек", чем "однушек". Тенденция сохранялась в 2021-м и 2022 годах: двухкомнатных квартир построили соответственно на 45 и 82 процента больше. Однако росло и число малометражек - за счет увеличения общих объемов ввода жилья: в 2023-м в регионе сдали рекордные за всю историю наблюдения 2,09 миллиона квадратных метров.