О своем видении сегодняшнего положения отрасли и ее перспектив "РГ" рассказал председатель совета директоров холдинга "РСТИ" Федор Туркин.
Федор Олегович, как вы оцениваете ситуацию с жилищным строительством в условиях санкций?
Федор Туркин: Надо отметить, что за предыдущие несколько лет российская строительная отрасль набрала мощные обороты. Мы значительно продвинулись по всем направлениям. Я имею в виду и объемы строительства, и его качество, и архитектурную составляющую. Решение многих больных вопросов сдвинулось с мертвой точки - например, расселение аварийного жилья. Все это дает повод для гордости и за строителей, и за страну в целом.
Но уже в середине прошлого года возникли предпосылки для замедления этих процессов, а дальнейшие события стали негативно влиять на ситуацию в отрасли, как и во всем реальном секторе экономики. Поднятие ключевой ставки ЦБ РФ привело к повышению ставок по кредитам - в нашей сфере это, прежде всего, ипотека и проектное финансирование. В связи с переходом на импортозамещение и ростом валютного курса стали сложнее и дороже логистические цепочки доставки оборудования и материалов. На этом фоне увеличилась себестоимость строительства, но необходимого в таких условиях роста выручки от реализации квартир не произошло.
После того как строительная отрасль и экономика в целом набрали хороший темп, начали успешно справляться с поставленными задачами, все может в корне измениться. Мы в нашей компании просчитали возможные последствия для отрасли и обратились в Министерство строительства РФ. Нам ответили, что будут разбираться с этими вопросами. На наш взгляд, ситуация очень серьезная.
Проблемы появились в этом году?
Федор Туркин: Да. Год назад все еще было вполне нормально. Отрасль вовсю строила планы, сдача 120 миллионов квадратных метров жилья в год казалась посильной задачей. А некоторое время назад - в начале 2010-х годов - мы понимали, что и 140 миллионов построить вполне возможно. Но для этого надо было еще многое сделать. Ведь строительство должно вестись не только в Москве и Петербурге, но и на всей территории страны. И в основе должны быть генеральные планы территорий. В отдельных регионах они есть, но в большинстве субъектов РФ их до последнего времени не было.
Однако и этот вопрос стал решаться, появлялось все больше генпланов. Сейчас бы работать и работать, но поднятие ключевой ставки Центробанка тормозит строительство. Когда ставку повышают до пятнадцати процентов и более, это сказывается на производстве абсолютно всего. Ведь предприятия идут за кредитом в банк, и в итоге на столько же процентов дорожает каждая составляющая любого продукта. А если его стоимость в итоге повысится, то, вероятнее всего, на него уменьшится спрос. Цена от этого меньше стать не может.
Да, в былые времена мы брали кредиты и под пятнадцать процентов, и даже больше. Но тогда не требовалось кредитовать весь объем строительства. Например, 30 процентов требуемой суммы предоставлял банк, а остальное вносили дольщики. Но после перехода на проектное финансирование строители обязаны брать кредит на все. И в связи с повышением ключевой ставки себестоимость квадратного метра существенно увеличилась - на 30-60 процентов. В итоге получается, что поднятие ключевой ставки ЦБ не останавливает инфляцию, а, наоборот, увеличивает ее.
Какие материалы и оборудование дорожают быстрее всего? Есть ли проблемы с кадрами?
Федор Туркин: Цены растут на все. Мы еще не успели полностью перейти на импортозамещение, многое завозится по параллельному импорту. То, что при заключении договора стоило, предположим, миллион рублей, сегодня обойдется уже в 1,2 миллиона. В советское время мы практически все производили сами - например, цемент. А сегодня удовлетворяем потребность в нем максимум на 40 процентов. Значит, надо строить заводы. Сырье и энергетические мощности у нас есть. Нужны только "длинные" дешевые деньги, которых нет, и мы не понимаем, когда они будут и будут ли вообще при такой финансовой политике.
Что касается кадров, то их не хватает. Падение курса рубля привело к тому, что иностранные рабочие в России стали получать меньше, чем в других странах. Начался отток рабочей силы.
Что сейчас происходит со спросом на рынке первичного жилья? Насколько активно люди покупают квартиры, какие инструменты для этого используют?
Федор Туркин: На данный момент спрос подстегивается опасениями, что в следующем году, вероятно, уже не будет возможности взять ипотеку на прежних условиях. А ипотека - это ключевой инструмент при покупке квартиры - не только для эконом- и комфорт-класса, но даже для бизнеса. Восемь из десяти сделок - ипотечные.
Сегодня люди просто отчаянно бросаются в ипотеку, понимая, что иначе реализация их планов по улучшению жилищных условий может отодвинуться на годы. При этом условия только ужесточаются. На следующий год банки станут требовать в обязательном порядке 30-процентный первоначальный взнос. То есть надо прийти за кредитом, имея почти треть стоимости квартиры, которую вы планируете приобрести. А некоторые банки говорят и о 50 процентах. Для большинства людей это будет нереально.
Отмечается ли на этом фоне затоваривание рынка нераспроданным жильем в новостройках?
Федор Туркин: Да, прежде всего в Москве и Петербурге. Еще недавно мы строили объект и в нем оставалось непроданным всего от семи до пятнадцати процентов жилья. Сегодня не удается реализовать от тридцати до пятидесяти процентов.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства "ДОМ.РФ", объем нераспроданного жилья в российских новостройках на 1 ноября 2023 года составил 71,1 миллиона квадратных метров, что на 5,4 миллиона больше, чем год назад.
В этой ситуации застройщики вынуждены принимать меры по стабилизации своего финансового положения. Чтобы минимизировать дефолтные и банкротные риски перед банками-кредиторами, они вводят программы траншевой ипотеки - фактически это рассрочка или отсрочка в оплате квартиры. В результате применения этого главного, на сегодняшний день, инструмента приобретения жилья, мы имеем договоры купли-продажи, но не имеем наполнения счетов деньгами.
По вашим прогнозам, что ждет отрасль? Какова судьба будущих строительных проектов?
Федор Туркин: При сохранении текущей отрицательной динамики строительный сектор имеет запас прочности на полтора-два года. В дальнейшем процент накопленного убытка будет превышать выручку от реализации непроданных квартир, что вызовет веерные банкротства по отрасли.
Уже сейчас у многих застройщиков наблюдается так называемый технический дефолт, при котором деньги есть только в камне: объект построен, но не продан. То есть отдать кредит они пока не могут. А в перспективе не смогут и построить, поскольку банк имеет право прекратить кредитование.
На дискуссионных площадках все чаще говорится о необходимости дифференциации жилищной политики и, в частности, строительства арендных домов. Как вы оцениваете их перспективы?
Федор Туркин: Начнем с того, что на протяжении 20 лет нам внушали, что у каждого должны быть своя квартира или дом. И люди психологически настроились на это. Но если, предположим, человек едет куда-то поработать на пять-семь лет, необязательно приобретать жилплощадь в собственность - ее можно взять в аренду. Однако для строительной отрасли такие объекты будут окупаться гораздо дольше. При нынешних процентных ставках это неосуществимо.
Пополняют ли застройщики в этих условиях земельный банк под будущие стройки?
Федор Туркин: Да, поскольку инвестиционный цикл проекта - три-пять лет. На то, чтобы подготовить под землю, требуются время и определенные усилия. Застройщики исходят из того, что сегодняшние трудности - временные. Не опоздать бы только.
Ваша компания работает более 20 лет, она развивалась параллельно со строительной отраслью страны. Какое время было самым благоприятным для стройки?
Федор Туркин: Как я уже сказал, очень успешным для отрасли стал предыдущий год. Пандемия немного ее притормозила, но затем за очень короткое время строительный комплекс совершил мощный рывок. Можно привести в пример прошлый год, когда ключевая ставка была на уровне всего четырех процентов и люди активно получали ипотечные кредиты. Но сегодня уже все иначе.
Хочу подчеркнуть, что мы не жалобщики. Мы патриоты, которые работают на благо своей страны. У нас есть опыт выхода из сложных ситуаций, и я уверен, что сегодняшние трудности мы также преодолеем. Не хотелось бы только, чтобы они длились долго.
Что, на ваш взгляд, необходимо предпринять для нормализации ситуации в жилищном строительстве?
Федор Туркин: Во-первых, необходимо усилить меры валютного контроля вместо их отмены (довести сдачу валютной выручки до ста процентов, запретить вывод валют). Во-вторых, снизить ключевую ставку до двух-трех процентов вместо ее повышения. В-третьих, пересмотреть стандарты в сторону снижения процента резервирования и увеличения банковского кредитного плеча. В-четвертых, снизить первоначальный взнос по ипотеке до пяти-десяти процентов вместо его повышения до 30 процентов. И в-пятых, ввести дополнительные меры стимулирования спроса на жилье с помощью новых программ государственного субсидирования.
