Кассационный суд объяснил, как узаконить перепланировку

Пятый кассационный суд общей юрисдикции сделал детальные разъяснения, когда можно и когда нельзя узаконить перепланировку. Принципиальный момент: на установку газовых котлов индивидуального отопления в квартирах необходимо брать согласие всех соседей. Подробности даны в специальном обзоре судебной практики.

Установка котлов индивидуального отопления - один из крайне важных вопросов. Как рассказывают эксперты, использование индивидуального отопления очень распространено в небольших поселках на 3-5 тысяч жителей, где коммунальные сети изношены. Речь о газовых или электрических котлах. Для жителей личные котлы решают массу проблем. Во-первых, как утверждают эксперты, падают платежи. Во-вторых, не надо сидеть летом без горячей воды, пока коммунальщики что-то ремонтируют. В-третьих, включать и выключать тепло можно, ориентируясь на погоду за окном. Не секрет, что сегодня коммунальщики иногда продолжают топить в теплые дни и не сразу начинают греть нас в холодное время.

Поэтому, как отмечается в обзоре, в делах о перепланировке чаще всего граждане обращались в суд, чтобы согласовать установку в квартирах индивидуальных источников отопления. Увы, получить юридическое разрешение на такие котлы не так-то просто. Как минимум, для этого потребуется согласие всех собственников. На это особо обращается внимание в обзоре, подготовленном Пятым кассационным судом. Документ опубликован в приложении к журналу "Судья" "Кассация & Апелляция".

"В судах кассационного округа сложилась практика отказов в удовлетворении административных исков по данной категории дел с учетом отсутствия согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, содержания схем теплоснабжения", - говорится в обзоре.

Дело в том, что, как поясняют в суде, отключение квартир в многоквартирном жилом доме от центральной системы отопления с установкой индивидуального отопления предусматривает изменение общедомовой инженерной системы отопления. А на это, согласно Жилищному кодексу, требуется согласие всех собственников помещений.

Если квартира после перепланировки будет подозрительно напоминать гостиницу, проект не утвердят

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах, утвержденных правительством РФ, потребитель не вправе самовольно вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. Более того, до недавних пор изменение "по личным причинам" не предусматривалось в принципе.

Но с весны прошлого года некоторые подходы были смягчены. У граждан появилась теоретическая возможность согласовать установку газового котла в квартире. С марта 2022 года действуют Правила подключения к системе теплоснабжения, которые разрешают перевод квартиры на отопление индивидуальными газовыми котлами, если с использованием таких источников осуществляется отопление менее 50 процентов в общей площади помещений в многоквартирном доме. Но если все соседи скажут "нет", греться придется вместе со всеми.

Заместитель председателя Пятого кассационного суда общей юрисдикции Рафат Юлдашев особо подчеркнул значимость вопросов о согласовании перепланировки жилого помещения для граждан и важность учета интересов собственников помещений в многоквартирном доме и сохранения благоприятных, а также безопасных условий проживания.

Впрочем, эксперты не исключают, что процедура может быть упрощена. Более того, в обзоре есть примеры, когда люди приносили в суд подписанные протоколы соседских собраний. То есть кому-то все же удавалось собрать все подписи.

"Полагаем, что законотворческая деятельность в данном направлении продолжит свое развитие с учетом потребностей собственников помещений в комфортных условиях проживания и быта и сохранит сложившиеся принципы правоприменения, основанного на балансе публичных и частных интересов, позволит выработать круг существенных и подлежащих доказыванию обстоятельств в новых для судебных споров сферах в рамках этой категории, в том числе охватывающих жилые и нежилые помещения со свободной планировкой", - говорит Рафат Юлдашев.

Еще одна популярная мечта граждан - перенести сантехнику. Например, некая гражданка В. из Ставрополя попыталась превратить свою трехкомнатную квартиру в четырехкомнатную, установив в каждой комнате отдельный туалет. Ей отказали. Мало того что к проекту были претензии, так у чиновников еще возникли подозрения, что гражданка хочет превратить свою квартиру в гостиницу. Между тем Жилищный кодекс запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях. Соответственно, и похожую на гостиничную перепланировку человеку не утвердят.

Если же говорить о реконструкции, то в большинстве случаев граждане пытались превратить свои квартиры в какие-то бизнес-точки. Открыть на первом этаже магазины, кафе, парикмахерские или что-то подобное. Но это тоже невозможно сделать без согласия соседей.

"Как правило, действия собственников жилых помещений, направленные на их реконструкцию, связаны с переводом жилого помещения в нежилое, в том числе с организацией входной группы, что автоматически задействует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и, безусловно, требует согласия всех собственников на уменьшение общего имущества", - рассказал Рафат Юлдашев.