Недвижимость итоги года

Рубрика: Экономика

04.01.2018 13:05

Плюсы и минусы отмены долевого строительства

Иван Карякин, инвестиционный аналитик Global FX:

- Переход от долевого финансирования жилищного строительства к проектному финансированию давно назрел. Долевое финансирование возникло в основных чертах в 80-е годы, в странах, ускоривших свое экономические развитие за счет иностранного капитала.

Начался рост капитализации национальных компаний, рост производительности труда, повышение эффективности и уровня оплаты труда. Началось расширение среднего класса и модернизация финансовой системы. Резко стал расти спрос на массовое жилье. Эти процессы были характерны для некоторых европейских стран и стран Латинской Америки.

В нашей стране долевое финансирование почти двадцать лет является главным способом финансирования жилищного строительства и проблем с этим связанных тоже немало. По данным Минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков. Но есть и другие цифры - 122 тысячи. Разница почти в три раза, скорее всего, обусловлена тем, кого посчитали обманутыми. Тех, кто не получил оплаченные квартиры в срок, или тех, кто безвозвратно потерял деньги. В любом случае проблема существует давно и требует своего решения.

Принципиальная разница между долевым финансированием и проектным заключается в распределении рисков между банком, застройщиком и будущим собственником. В целом в долевом финансировании нет ничего плохого. Будущий собственник финансирует стройку, начиная с первого этапа. Застройщик имеет дешевое фондирование на всех этапах строительства, не платит проценты банку и как результат может продавать квартиры дешевле.

На практике так и было, чем раньше покупатель жилья вкладывался, тем дешевле обходилось будущее жилье. Все хорошо, если застройщик или девелопер выполнит все свои обязательства в срок, и с чистой совестью передаст ключи покупателю квартиры. Но совесть не экономическая категория и в экономике не работает. В экономике работает мотивация. И если, что-то идет не так, появляется совсем другая мотивация в том, как распорядиться деньгами дольщиков. Изменения назрели.

Первым этапом стало создание Фонда защиты прав дольщиков. С конца октября все девелоперы, продающие еще не сданные квартиры, начали перечислять в копилку фонда 1,2 процента от суммы каждого договора участия в долевом строительстве. Средства пойдут на достройку проблемных объектов. Вторым шагом будет принятие в соответствующий закон поправок, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Окончательный же переход на проектное финансирование дело нескольких лет.

При проектном финансировании на рынок будут попадать уже готовые квартиры. И покупатель не будет ждать месяцы и годы, чтобы вступить в права собственности. Риск долгостроя и удорожания теперь будет принимать сам застройщик и отчасти банк, который будет финансировать строительство. Там, где риски, там и доходы. В конце девяностых, жилье, купленное на стадии котлована, могло вырасти к моменту сдачи на 40-100%. Сейчас это рост на 10-20%.

После введения проектного финансирования, возможности заработать на таком росте уже не будет. А с учетом того, что российские граждане рассматривают рынок недвижимости как одну из немногих возможностей инвестирования и сохранения сбережений, то лишение их этой возможности заставит искать альтернативные варианты.

Кроме чистой спекуляции останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. И здесь есть простор для расширения. Сейчас рынок арендной недвижимости еще не сформировался. Аренда квартиры, особенно в столицах и крупных центрах стоит неоправданно дорого. В среднем квартира при сдаче в аренду окупается за 10-12 лет, что в 2-3 раза быстрее, чем в развитых странах, где рынок жилья давно сбалансирован. В этой сфере цены будут двигаться в разные стороны. Жилье, будет постепенно дорожать, а цены на аренду из-за насыщения рынка, по крайней мере, не будут расти.

Подорожает ли жилье в связи с введением проектного финансирования. Возможно. Всего лишь возможно, так как стоимость массового жилья ограничивается, прежде всего, платежеспособным спросом. А со спросом, в условиях низких темпов экономического роста и увеличения реальных доходов, будут проблемы. И не факт, что удорожание за счет необходимости обслуживать кредиты на строительство приведут к автоматическому росту цен на квартиры.

Скорее всего, мелкие девелоперы уйдут с рынка, а останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или те, которые и раньше использовали только свои средства. Внес свою лепту и Центральный Банк, который на "своем поле" поддержал переход к проектному финансированию, и анонсировал ужесточение требований к ипотечным заёмщикам, которые берут кредит с небольшим первоначальным взносом.

В целом модификация законодательства в сфере жилищного строительства, должна иметь положительный эффект. Рост цен будет ограничиваться платежеспособным спросом в условиях низких темпов экономического развития. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ, будет иметь двойственное влияние на цены. С одной стороны, снижение ставок по кредитам выдаваемых застройщику, будет удешевлять строительство, а с другой будет способствовать некоторому увеличению спроса, за счет снижения ставок по ипотеке. В сухом остатке максимальное снижение рисков покупателя и исчезновение "обманутых дольщиков", как категории граждан.

Еще один фактор стабилизации цен - насыщение рынка недвижимости. С учетом того что переход на проектное финансирование дело нескольких лет, то вполне возможно, что за это время рынок будет сбалансирован. Позитивным решением было бы не полное запрещение долевого финансирования строительства, а ужесточение требований к застройщикам, которые хотят продавать жилье на этих условиях. Рынок сам определит, какой способ эффективнее с учетом всех рисков.