Поделиться
Как рассказала президент GVA Sawyer FRICS, CCIM Вера Сецкая, одни застройщики презентуют проекты в классе В+ и говорят о том, что вынуждены были вывести на рынок объекты, потому что стадия строительства уже не предполагала заморозки. В кризисной ситуации они делают все, чтобы привлечь арендаторов. Например, опускают арендные ставки - в частности, по словам Сецкой, в классе В+ называют цены около 13 тыс. руб. за кв. м. Также владельцы площадей готовы на другие беспрецедентные уступки - например, каникулы по неуплате арендной платы за год. Раньше максимум, на который они могли пойти, составлял пару месяцев.
Есть и противоположная стратегия. Застройщики бизнес-центра класса А также признаются, что арендаторов у них нет, однако продолжают держать высокие ставки (900 долл. за кв. м). По словам Сецкой, они намерены ждать своего арендатора и терпеть - год, два - пока он не придет. Она также обратила внимание на то, что владельцы площадей не уходят в рубли, продолжая держать долларовые ставки, более того, не фиксируя курс. "Значит, как-то они находят своего покупателя. Все сказали, что переговоры идут. Арендатор пользуется моментом, пытается получить лучшие условия, лучшие ставки и площади по той же цене", - добавила Сецкая. По ее словам, есть на рынке также инвестиционные сделки, несколько объектов было продано. В основном среди покупателей представители отраслей, которые чувствуют себя сегодня неплохо. Это нефть, газ, крупные банки, ИТ-компании.
"Многие девелоперы, которые задумывали офисные объекты, сейчас остановились, и не только потому, что не могут кредитоваться (ставка убивает экономику проекта), - рассказала Сецкая. - Они понимают, что новые площади не будут разобраны как горячие пирожки, как раньше, и бизнес-план, по сути, не сработает. Кто мог остановиться, тот остановился. Кто нет, тому приходится искать какие-то варианты. К нам приходят сейчас компании с просьбой "помогите сделать реконцепцию", то есть был офис, сделайте что-то еще, придумайте. На самом деле придумать можно не всегда, легче остановиться".
Непростая ситуация и в сегменте торговой недвижимости. Как отметили эксперты, крупные качественные торговые центры оттягивают на себя арендаторов, менее качественные их теряют. Темпы заполняемости ТЦ гораздо ниже, чем все это прогнозировали в бизнес-планах. Поэтому эффективность проектов падает. ТЦ открываются полупустыми. Если раньше они ждали заполняемости 70-80%, то сейчас при 40% открывается, например, огромный ТЦ "Авиапарк". В этом сегменте также происходит существенный пересмотр процентных ставок, в том числе с валютных на рублевые, и уход в процент с оборота вместо арендной ставки. По словам участников рынка, владельцы ТЦ сегодня "пляшут цыганочку" перед арендатором, только чтобы затянуть его в свой центр, а не в другой.
В сегменте складской недвижимости также увеличилось число пустующих площадей, но здесь прошел целый ряд крупных инвестиционных сделок. Площади выкупают крупные ретейлеры ("Леруа Мерлен", "Детский мир"). Также становится популярным промежуточный между арендой и покупкой вариант - лизинг. По словам коммерческого директора Dega Group Ольги Мироновой, это удобная схема, благодаря которой площади не будут пустовать, так как инструмент гибкий. Можно заключать сделку с первоначальным взносом или без него, разбивать платежи, платить в рассрочку. Кроме того, для этого не нужно банковское фондирование, застройщик сам выступает лизингодателем.
И у качественной офисной, и у складской недвижимости есть потенциал развития в регионах. В частности, участница из Ульяновской области на конференции рассказала, что в регионе не хватает офисов классов А и В+, а спрос на них есть. Однако себестоимость строительства таких площадей в Москве и в том же Ульяновске не отличается, а вот арендаторы в регионах не готовы платить столько же, сколько в столице, соответственно, объект не может обеспечить тот доход, который девелопер закладывает в него.
Привлечь финансирование под объект коммерческой недвижимости становится все сложнее. "То, что мы видим, не воодушевляет инвесторов, - рассказала управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. - Наша стратегия за последние три года была направлена на привлечения иностранного капитала, мы потратили много усилий, чтобы правильно позиционировать Россию на рынках капитала Западной Европы и Азии. Но дальше разговоров сейчас никто не готов идти. Сложно просчитать долгосрочную и среднесрочную доходность проектов на рынке. Как можно прогнозировать какой-то выход из проекта, если мы не понимаем стоимость финансирования, стоимость капитала?"
Об этом говорила и глава структурированного и проектного финансирования Raiffeisen Bank Ольга Григорьева. По ее словам, дело не в том, что банк не готов кредитовать проекты, а в том, что сами девелоперы и собственники не обращаются сейчас в банки за кредитованием. "То, что у банков нет денег финансировать, тоже с этим не соглашусь. И валюта есть, и рубли есть. Ключевая ставка высокая? Если вы посмотрите на процентный своп на пять лет, он 11%. Там уже заложены ожидания по снижению ключевой ставки. То есть и в рублях можно кредитовать. Но сами девелоперы не могут посчитать свои проекты. Они не могут не то что банку, они себе не могут доказать", - отметила эксперт.