Арендодатели будут вынуждены перейти на расчеты в рублях

По итогам 2014 года арендные ставки в долларовом выражении упали как в сегменте street retail, так и в торговых центрах. Сильнее всего в минус ушли топовые торговые коридоры, спрос на помещения которых всегда был ажиотажным. "В течение 2014 года максимальная ставка аренды в основных торговых коридорах Москвы снизилась на 25% и составила 4,5 тыс. долл. за кв. м в год, во второстепенных коридорах ставка упала на 17% - до 2,5 тыс. долл. за кв. м в год. Арендные ставки в московских торговых центрах упали на 20% в 2014 году. Средняя ставка аренды в ТЦ варьируется в диапазоне 0,4-1,45 тыс. долл. за кв. м в год, максимальная - 2,4-4,5 тыс. долл. в год", - приводит цифры Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании JLL.

Торговые операторы почувствовали себя более свободно в выборе объектов для своих магазинов и рассматривают только лучшие ТЦ столицы с максимальным трафиком. Девелоперы ряда проектов при согласовании договоров вынуждены идти навстречу арендаторам, предоставляя им существенные скидки, говорит Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров Knight Frank: "Например, так называемый step-rent - дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с последующим постепенным повышением. Также увеличиваются сроки арендных каникул, применяется практика учета зависимости величины дисконта от процента заполняемости объекта. В среднем ставки аренды снизились на 15-20%".

В результате растет уровень вакантных площадей. В успешных торговых центрах и наиболее престижных торговых коридорах он уже повысился до 5-10% по итогам 2014 г. Для сравнения: на конец 2013 года уровень вакантных помещений на Тверской улице составлял 1,7%, а в аналогичном периоде 2014 года он вырос до 7,5%, отмечают аналитики Blackwood.

В столице на ситуацию в street retail отрицательно повлияло не только общее экономическое положение, но и расширение зон платных парковок, и появление большого количества выделенных полос для общественного транспорта, уверен Олег Рыжов, глава ROSS Group: "Все это не лучшим образом повлияло на трафик целевой аудитории. Свою роль сыграла и недостаточная гибкость владельцев многих помещений, их неготовность идти навстречу арендаторам. В результате освободилось много площадей на Бульварном кольце, Тверской улице, Ленинском проспекте".

"Одна из наиболее просевших торговых улиц - Тверская. Доля вакантных площадей здесь приблизилась к 10-15%, и положительного сдвига пока не предвидится, - подчеркивает Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development. - В ТЦ доля вакантных площадей будет зависеть в первую очередь от их концепции. В наиболее успешных процент свободных площадей вряд ли превысит 12-14%, в ТЦ с небольшой проходимостью или неудачной концепцией он может превысить 30%".

Параллельно все большее число торговых операторов стремится зафиксировать арендные платежи в рублях или перейти на уплату процента от оборота. "При перезаключении или заключении новых договоров арендаторы настаивают на переходе на рублевую ставку аренды либо на фиксации валютного коридора. При этом к рублевым ставкам готово уже подавляющее большинство девелоперов. Сейчас торговые операторы готовы расторгнуть арендные отношения с теми арендодателями, которые в ситуации непрерывного роста курса валют и падения оборотов не идут на уступки по коммерческим условиям", - поясняет Соколова.

Впрочем, ситуация сильно различается от места к месту. Например, в статусных местах, в частности в Москва-Сити, арендаторам удается договориться о существенной скидке от первоначальной стоимости, доходящей до 40-60%, рассказал "РГБ" Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development: "Причина в том, что многие иностранные компании сворачивают свои подразделения в России, уезжают. Уезжают и многие экспаты. Платежи в рублях пока остаются преимущественным способом оплаты, другое дело, что цена негласно номинируется в долларах, и сейчас эта традиция стала еще крепче, чем в 2008-м".

Многие арендодатели street retail пока не готовы перейти на рублевые расчеты. Часто причина в том, что собственники торговых помещений живут за границей и не хотят из-за разницы курсов валют терять часть своей прибыли.

"Ситуация с девелоперами ТЦ несколько лучше. Начиная с декабря они постепенно переходят в рублевые расчеты со своими арендаторами. Сегмент малого бизнеса более мобилен, и в нем большинство собственников помещений уже перешли на расчеты в рублях. Многие также соглашаются на процент от оборота", - говорит Кузнецова.

Сергей Мигунов, начальник управления маркетинга и развития "Группы компаний "Конти", уверен, что арендодатели будут вынуждены перейти на расчеты в рублях, в противном случае они попросту окажутся без арендаторов: "Доходы населения снижаются, и торговые операторы, очевидно, не смогут полностью переложить валютные риски на плечи покупателей. Поэтому арендодателю ничего не останется, как разделить эти риски с арендатором".

К вводу в эксплуатацию в 2015 году в Московском регионе заявлено более 20 торговых объектов. Среди них такие крупные, как Columbus , "Кунцево Плаза", Mari и другие. В случае реализации заявленных планов прирост предложения может превзойти рекордный результат 2014 г., составив около 1 млн кв. м арендопригодных площадей. Однако сейчас велика вероятность замораживания проектов, находящихся на "бумажной стадии", считает ведущий аналитик группы компаний "Терра Аури" Дмитрий Онофрей: "ТЦ, строительство которых уже начато, скорее всего, будут достроены и сданы, однако не исключено продление сроков их реализации. Все зависит от финансового состояния застройщика. Есть предпосылки, что увеличится количество сделок по смене собственников проектов торговых комплексов. Такой сценарий развития возможен как в отношении продаж инвестпроектов, так и не завершенных на стадии строительства объектов".