Поделиться
Метр за метром
Оживление на строительном рынке Прикамья сейчас очевидно, хотя докризисных показателей пока не удалось достичь ни в одном из сегментов. По данным Пермьстата, в 2012 году в Прикамье построено 11493 квартиры общей площадью 822,6 тысячи квадратных метров, или 109,9 процента к аналогичному показателю 2011 года. Среди муниципалитетов края серьезный прирост зафиксирован в Кунгуре (рост в 7,7 раза) и Березниках (в 2,5 раза). В краевом центре сдано 462 тысячи квадратных метров - рост составил 113,1 процента. Однако для выполнения более долгосрочных планов - миллион квадратов по итогам 2013 года и 1,3 миллиона в 2015 году - такие темпы явно недостаточны. Тем более сомнительно, что они помогут резко снизить рыночную стоимость квадратного метра в новостройках - слишком велик сейчас в регионе спрос на жилье. И чтобы удовлетворить его, двух-трех лет очень мало.
На сегодняшний день обеспеченность населения Прикамья жильем остается одной из самых низких в Приволжском федеральном округе и составляет 21,8 квадратных метра на человека. (В среднем по ПФО - 23,2 квадратных метра.) А объемы ввода нового жилья в Пермском крае примерно в три раза (!) ниже, чем в Татарстане.
- В крае не сокращается число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, - говорит заместитель руководителя Пермьстата Людмила Гладкова. - На конец года таковых было более 82 тысяч.
В частном порядке
Часть населения края, особенно в сельских районах, предпочитает решать свой жилищный вопрос с помощью индивидуального строительства. Многоквартирные жилые дома в Пермском крае строятся в единичных муниципальных образованиях. Зато удельный вес индивидуальной застройки в общем объеме новостроек увеличивается из года в год.
В 2012 году население за счет собственных и привлеченных средств построило жилые дома общей площадью 313,9 тысячи квадратных метров (116,2 процента к предыдущему году). На долю индивидуальных жилых домов пришлось 38,2 процента от общего объема введенного жилья, тогда как в 2011 году их доля составляла 36,1процента.
Тренд на интенсификацию индивидуальной застройки обозначился в 2010 году, когда была принята упрощенная система введения в эксплуатацию домов частного сектора в рамках так называемой "дачной амнистии".
- Сейчас люди с большим желанием обновляют собственное жилье, потому что у них не требуют акта ввода в эксплуатацию, - говорит главный архитектор Кунгурского района Елена Третьякова. - Это серьезно активизировало индивидуальную застройку. Если в 2010 году у нас в районе было введено в эксплуатацию 5330 квадратных метров частного жилья, то в 2012 году - уже 7877.
Кроме того, индивидуальное строительство для отдельно взятого человека по-прежнему остается более экономным вариантом обретения жилой собственности. А расширение спектра услуг банковского кредитования для физических лиц дает хорошие возможности реализовать эту мечту.
Впрочем, в крае потребность в жилье так велика, что индивидуальными застройками ситуацию не переломить. А неудовлетворенный спрос всегда являлся одним из основных факторов роста цен на жилую недвижимость.
Дефицит в квадрате
По данным Пермьстата, средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади в 2012 году составила для застройщика 30632 рубля. При этом квадратный метр жилья на первичном рынке подорожал за год в среднем на 15 процентов (это в два раза больше, чем в 2011-м), достигнув планки 48,1 тысячи рублей за метр. Особых изменений в предпочтениях покупателей жилья не отмечено. Все так же наиболее популярными являются однокомнатные квартиры, потому что имеют меньшую стоимость и более ликвидны. Во введенных в эксплуатацию домах большую долю занимает жилье класса выше "эконом".
Среди причин, по которым в столице Прикамья в течение последних двух лет объемы вводимого жилья столь низкие, эксперты компании "Инвест-аудит" выделяют высокую себестоимость возведения объектов: прямые затраты на строительство здания составляют 58 процентов от его стоимости. Оставшуюся часть цены (42 процента) формируют расходы на создание инженерной инфраструктуры и приобретение земельного участка, инфляция за время строительства, а также прибыль застройщика. По этому показателю среди городов Урала Пермь находится на втором месте после Челябинска, где процент затрат на строительство - 63 процента. Самая же низкая себестоимость зафиксирована в Уфе - там этот показатель равен всего 35 процентам.
- Кроме высокой себестоимости строительства, на уровне цен в первую очередь сказывается дефицит вводимого жилья и активная политика банков в сфере ипотечного кредитования, - говорит генеральный директор компании "Инвест-аудит" Егор Чурин. - В 2012 году укрепилось доверие населения к ипотечным продуктам и, соответственно, увеличилось количество сделок с использованием ипотеки. Также на рост стоимости влияют макроэкономические факторы: стабилизация экономического положения в стране подталкивает людей, откладывавших до этого улучшение жилищных условий, приобрести квартиру сейчас.
Данные Центрального банка России также свидетельствуют о серьезной динамике на рынке ипотечного кредитования в Пермском крае. Всего за минувший год кредитные организации выдали жителям края 16 тысяч ипотечных жилищных кредита на сумму более 18 миллиардов рублей. Средневзвешенная ставка составляет 12,4 процента.
Подогреют спрос
Чтобы оживить ситуацию в отрасли, в регионе вскоре будет принята долгосрочная целевая программа "Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае на 2012-2015 годы". Депутаты Заксобрания Пермского края уже обсудили ее на заседании рабочей группы по градостроительству.
Как пояснил министр строительства и архитектуры Пермского края Дмитрий Шаповал, разработка концепции потребовала предварительного урегулирования финансовых вопросов, но сейчас проект уже готов для внесения в Заксобрание.
Проект состоит из двух основных блоков, направленных на поддержку предложения на рынке жилья и на стимулирование спроса. Первый блок включает предоставление субсидий муниципалитетам на разработку документов территориального планирования, создание информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.
Количество предложений на рынке жилья может быть увеличено с помощью ввода в оборот новых площадок. Муниципалитетам предоставят субсидии на формирование участков. В оборот вовлекут землю, находящуюся в федеральной и государственной собственности. Кроме того, концепция программы включает упрощенный порядок предоставления участков под малоэтажное строительство, возмещение части затрат на создание социальной, инженерной и транспорт-ной инфраструктуры, и на индивидуальное жилищное строительство. Именно этот блок и потребовал дополнительного финансирования. Для стимулирования спроса предложена поддержка граждан в приобретении жилья и создание фонда арендного жилья. Концепция предусматривает достройку проблемных объектов и создание фонда жилищного строительства.
Кроме того, как ранее рассказывала "РГ", Пермский край вошел в число семи пилотных регионов РФ, где в 2013 году начнется строительство жилья эконом-класса в рамках госпрограммы обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Планируется, что в ближайшие несколько лет в Перми появится 250 тысяч квадратных метров эконом-жилья.
В результате всех перечисленных выше мер к 2016 году ввод жилья в Прикамье должен увеличиться до 1,5 миллиона квадратных метров в год.
Впрочем, аналитики считают, что на среднюю цену жилой недвижимости такие темпы строительства повлияют незначительно. По мнению специалиста Аналитического центра "КД-консалтинг" Анастасии Печенкиной, в соответствии с умеренным сценарием развития рынка можно ожидать, что в 2013 году средние цены практически не изменятся, а прирост составит 3-6 процентов.