Эксперт: Поправки в Жилищный кодекс направлены на ужесточение контроля за управляющими компаниями

С 1 марта 2012 года начнется проверка законности создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний, которая должна быть завершена государственной жилищной инспекцией к 1 марта 2013 года, об этом сообщил ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев на Всероссийском форуме "Система управления жилищным фондом России".

Кроме того, по словам эксперта, поправки в Жилищный кодекс, которые вступили в силу 16 июня 2011 года, направлены прежде всего на "ужесточение контроля за деятельностью управляющих компаний".

"Изменения достаточно радикальные и серьезные, - считает Дмитрий Гордеев. - В частности, поправки предоставили органам самоуправления функции контроля. Теперь, если от жильцов будут поступать жалобы на ненадлежащую работу управляющих компаний, муниципалитет будет обязан принять конкретные меры, вплоть до отстранения от управления домом в течение 15 дней".

Расширены полномочия контроля со стороны государственных органов и в отношении ТСЖ. Кроме того, теперь запрещается создавать ТСЖ на этапе строительства дома. Также в Кодексе прописан запрет на создание "карманных" управляющих компаний, навязываемых застройщиком будущим жильцам дома. Государственная жилищная инспекция теперь наделена правами проверки правомерности всех принятых ТСЖ решений, легитимности собраний и голосований.

Также изменениям подверглась и концепция финансирования капитального ремонта домов. По словам начальника отдела госрегулирования тарифов минэкономразвития Павла Азгальдова, схема финансирования капремонта многоквартирных домов будет носить "гибридный" характер, т. е. иметь как накопительную, так и кредитную части. К тому же предполагается, что вмешательство федеральной власти в процесс осуществления капитального ремонта будет минимальным, т. е. будет приниматься минимум нормативно-правовых актов, позволяющих реализовывать схемы капитальных ремонтов. Основная нормативная база будет приниматься на уровне субъектов Федерации.

К тому же, по словам Павла Азгальдова, не должны быть использованы централизованные схемы финансирования вроде фондов капитального ремонта. Кроме того, накопления граждан должны быть максимально защищены, транзакционные издержки минимизированы, а стоимость заемных средств снижена за счет предоставления государственных и муниципальных гарантий. Также, по словам Павла Азгальдова, на федеральном уровне будут приниматься правила определения необходимого объема средств на проведение капитального ремонта и размер оплаты за капитальный ремонт.

Помимо прочего, будут приняты правила доверительного управления денежными средствами. Существует несколько различных вариантов, каким образом управлять средствами собственников и каким образом привлекать кредитные средства и займы.

"Доверительное управление, по нашему мнению, является одним из лучших вариантов, поскольку оно одновременно позволяет сочетать и функцию накопления средств, и функцию привлечения кредитов в интересах собственника, считает Павел Азгальдов. - Также необходим контроль за тем, каким образом реализуется доверительное управление. Правительство должно установить правила контроля за доверительным управлением".

На уровне субъектов РФ предполагается определение размера платы и предельного объема средств, необходимых для капитального ремонта у муниципального образования, с учетом местных особенностей. Также субъекты РФ в соответствии с правилами доверительного управления осуществляют отбор доверительных управляющих, которые должны удовлетворять самым строгим требованиям. В тех случаях, когда собственники не принимают вовремя решения, будут предусмотрены страховочные механизмы. Например, в тех случаях, когда дом крайне нуждается в проведении капитального ремонта, эксперты могут принять решение за собственников о начале проведения капитального ремонта.

Задача муниципального уровня - учреждение доверительного управления средствами по типовой форме с различными доверительными управляющими, которые были уже отобраны субъектами РФ. При этом подобная схема не отменяет участия собственников жилья. Они принимают на общем собрании решение о проведении капитального ремонта, а если такое решение не принято, то его принимает субъект РФ. В этом решении должна быть определена смета, выбор подрядчика, поручение доверительного управления о начале привлечения кредитных средств в тех случаях, когда собранных средств в рамках накопительной системы недостаточно.

Финансирование капремонта здесь возможно из различных источников. Например, субъект РФ может принять решение о том, что он возмещает собственникам определенный процент от расходов на капремонт. Также предполагается, что могут быть представлены государственные и муниципальные гарантии под те кредиты, которые привлекает доверительный управляющий в интересах собственников жилья. В целом, по мнению экспертов, схема довольно гибкая и позволяет тесно интегрировать этот механизм с элементами реализации программы. К работе над документами, которые в дальнейшем будут регулировать процесс капремонта многоквартирных домов, привлечен и Фонд ЖКХ.

По словам директора экспертно-аналитического департамента ГК "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" Ольги Сердюк, уже сейчас не менее 10% от общей суммы финансирования капремонта составляют средства собственников.

"К настоящему моменту на капремонт использовано 185 млрд рублей федеральных средств, а собственники собрали чуть больше 14 млрд рублей, - отметила Ольга Сердюк. - Плохо это или хорошо? Любая цифра относительна. С одной стороны, это меньше 10%. С другой стороны - это больше пяти требуемых законодательством процентов".

По словам эксперта, в некоторых регионах средства собственников в расходах на капремонт составляют до 30%, что говорит о доверии населения к механизму, заложенному в рамках 185 ФЗ.