КС РФ рассмотрел дело о коммунальных квартирах и договорах найма

Конституционный суд РФ не разрешил передавать комнаты, освободившиеся в коммунальной квартире, в бессрочное пользование другим ее обитателям, если они не относятся к фонду социального найма. В то же время, указал КС, нормы Жилищного кодекса не предполагают расторжения срочного договора, если он был заключен ранее.

Жительница Пскова Елена Александрова с тремя дочерями получила две комнаты в коммунальной квартире в 2005 году. Администрация города заключила с ней договор найма жилого помещения сроком на 11 месяцев, поскольку на тот момент многодетная семья не была признана малоимущей или нуждающейся в улучшении жилищных условий, но находилась в сложной жизненной ситуации.

Спустя четыре года одна из дочерей Елены родила дочку, и всю семью включили в очередь на предоставление жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде.

Тогда Александровы были в ней на 3810-м месте, к 2023 году продвинулись на 2322-е. Но зато семья получила в свое распоряжение еще две комнаты в той же коммуналке с целью улучшения жилищных условий - также по краткосрочному договору.

Оба договора неоднократно продлевались, однако в 2012 году власти Пскова изменили статус жилых помещений в квартире Александровых, переведя их в жилищный фонд коммерческого использования. В договорах коммерческого найма плата за комнаты выросла, и женщина попыталась заключить с местной администрацией договор социального найма на квартиру.

Статья 59 ЖК РФ регламентирует предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, не разграничивая нанимателей по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения, - эту позицию Елены Александровой сначала поддержал Псковский горсуд.

Однако затем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что жилой фонд коммерческого использования и жилфонд социального найма - не одно и то же. А поскольку помещения социального найма предоставляются нуждающимся в порядке очередности, то в данном случае заключение договора соцнайма с Александровой означало бы ущемление прав граждан, которые встали на учет раньше нее.

Статья 59 ЖК РФ уже неоднократно становилась предметом рассмотрения судей высшей юридической инстанции страны. Сама по себе она направлена на защиту жилищных прав граждан, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные принципы РФ.

Вместе с тем в данном случае перед Конституционным судом РФ поставлен вопрос о разнице договоров как основании для отказа гражданину в улучшении жилищных условий.

Вынося решение по жалобе Елены Александровой, суд постановил: договор найма не может стать договором социального найма. Однако это не дает органам местного самоуправления права выселить нанимателей, если при прекращении или отказе в продлении (перезаключении) этого договора граждане лишились бы права занимать жилое помещение, являющееся для них единственным. Кроме того, условия договора не должны ухудшаться, хотя увеличение стоимости платы за жилое помещение пропорционально инфляции само по себе таким ухудшением не является, указал КС.

Правда, в данном случае должны соблюдаться и иные условия, на которых был заключен договор: сохраняется стечение тяжелых личных (семейных) обстоятельств, в связи с которым власти предоставили гражданам жилье, и условия договора соблюдаются.

А кроме того, жильцы признаны или могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях и отсутствуют основания для снятия их с соответствующего учета.

Статья 59 ЖК регламентирует предоставление освободившихся помещений в коммуналке

- Оберегая и поддерживая конституционно значимое доверие граждан к действиям публичной власти, органы власти обязаны учитывать и формирующиеся у граждан вследствие их действий определенные правомерные ожидания, - указал Конституционный суд РФ.

- В этой связи не могут быть оставлены без внимания и особенности заключения договора, иного, чем договор социального найма, если таковое фактически выступало способом удовлетворения потребностей граждан в жилище.

Дело Елены Александровой не нуждается в пересмотре, поскольку, как указал КС РФ, "защита конституционного права заявительницы на жилище обеспечивается иным способом, чем тот, о применении которого она ставила вопрос в конкретном деле".