Поделиться
Сегодня, по данным мэрии, общий жилфонд столицы Урала оценивается в 35 миллионов квадратных метров. Пик ввода новых объектов пришелся на 2013-2014 годы (по миллиону квадратов), на конец октября 2015-го чиновники располагают более скромной цифрой: 600 тысяч метров. Количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 7%.
- Девелоперы осторожничают, но пока задел (проекты планировок) на 25 миллионов метров позволяет чувствовать себя уверенно. Новые направления в текущей ситуации нет смысла развивать, лучше сконцентрировать ресурсы на уже имеющихся: Медный, Горный Щит, Академический, Широкая Речка, Солнечный, - комментирует заместитель главы администрации города по вопросам капстроительства и землепользования Сергей Мямин.
Из-за большого объема застройки цены на квартиры в этих поселках одни из самых низких в городе: "однушки" продаются в среднем по 2,4 миллиона рублей, "двушки" - по 3, "трешки" - по 4,5 миллиона. Еще более дешевое жилье можно присмотреть в городах-спутниках. По словам аналитика Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, за 15 лет население мегаполиса выросло на 14%. Генплан 2000 года подразумевал 1,4 миллиона жителей лишь к 2026 году. Ввод домов за это время увеличился втрое и последние пять лет практически стабилен.
- Средняя зарплата тоже все время росла, за исключением 1999 и 2009 годов, вместе с покупательской способностью. Во многом благодаря внешним факторам. Спад 2015-го определен макроэкономическими показателями по всей стране, за исключением Крыма, - говорит он.
В Челябинской области соотношение зарплат и цен на жилье примерно такое же, как на Среднем Урале, значительный рывок регион совершил после 2009 года, когда административным решением были выделены под комплексное освоение участки по 5-10 га, где строили массовое жилье. Правда, сегодня сосед-миллионник опять проигрывает Екатеринбургу.
- В рамках России столица Урала всегда была середнячком по объемам ввода, зато сегодня здесь не так заметно падение - не больше 15-18%, - замечает директор аналитического центра "КД-Консалтинг" Эльвира Эпишина. - Пермь, Красноярск, Омск, Иркутск упали на 25-35%. Так, Пермь планирует сдать по итогам года порядка 500 тысяч квадратных метров. В этом городе уже состоялись "ночи распродаж недвижимости". Если в 2008 году рынок спас "жесткий эконом": квартиры до 30 квадратных метров за миллион рублей, то сейчас идет активная диверсификация проектов, новые пытаются продавать по 35 тысяч рублей за метр. И все равно с сентября фиксируется переток спроса на вторичное жилье, поскольку оно дешевле.
Принципиальное отличие нынешнего кризиса на рынке жилья от всех предыдущих в том, что он системный и связан не столько со стоимостью барреля нефти, сколько с перепроизводством. Если в 2009-м цены на объекты упали на 30%, то в 2015-м сделок стало меньше на 20-40%, а цены снижаются очень медленно, так как объем предложения рекорден. Во многом это объясняется качественным изменением рынка, он стал массовым и реально конкурентным, что не оставляет шансов инвесторам-спекулянтам. Конечный же потребитель предпочитает делать выбор на той стадии, когда объект почти завершен, то есть можно оценить качество отделки, инженерию, инфраструктуру.
- Мы переходим к классическому 12-летнему циклу развития в сфере недвижимости. Сегодня нет насмерть перекредитованных застройщиков, как в 2008 году, следовательно, дома могут постоять в экспозиции подольше. Продавать ниже себестоимости - значит плодить обманутых дольщиков. Введенный объем будет уходить с рынка примерно три года. Революции цен не ожидается, - рассуждает Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области.
В ближайшие 10-20 лет развитие рынка жилья, по мнению экспертов, будут определять такие факторы, как субсидированная ипотека новостроек (ее доля в общем объеме может вырасти с 50 до 60%) и демография. В фазу зрелости вступит малочисленное поколение 90-х, следовательно, студии и однокомнатные квартиры перестанут быть основным продуктом. Поколение 2000-х, в отличие от нынешних покупателей, более мобильно, собственный угол для него не самоцель, многие семьи будут согласны заселиться в арендные дома.
Еще одним стимулом для рынка может стать усиливающаяся конкуренция городов. Сегодня население активно переезжает из Восточной Сибири в Тюмень, Екатеринбург, Подмосковье. Соответственно в местах отъезда цены на квартиры падают, а в центрах притяжения растут.