Поделиться
На рынке воронежской недвижимости отмечают новый взлет спроса на квартиры, однако долгосрочного эффекта он, по мнению экспертов, не даст. Жители мегаполиса не горят желанием переселяться в пригороды, развивать которые стратегически важно, а рынок вторичного жилья и вовсе замер.
Экстренное вливание
Федеральные льготы по ипотеке, введенные минувшей весной, вызвали в Воронеже легкий бум кредитования. Если в первом квартале количество заявок на такие кредиты уменьшилось на 20 процентов, то с 1 апреля выросло в полтора-два раза. Сделки по ним должны завершиться к июню.
- Прием заявлений на ипотеку с господдержкой (по ставке 11,9 процента годовых) мы открыли 18 марта. Спрос сразу превзошел ожидания, - сообщил начальник сектора жилищного кредитования отделения "Сбербанка" по Воронежской области Евгений Романенко. - Поэтому средств, выделяемых из бюджета на субсидирование ставки, вряд ли хватит на весь срок действия программы - до конца года.
Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Воронеже Алена Шатохина предположила, что лимит кончится уже к середине осени:
- Льготная ипотека, однако, доступна не всем желающим. Чтобы собрать деньги на первый взнос, зачастую надо продать старый объект недвижимости. А сегодня это сложно. Господдержка на вторичное жилье не распространяется, заем на покупку таких квартир в большинстве банков выдадут под 16-17 процентов годовых. Кардинальные перемены на рынке станут возможны после дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ.
Вне льготной зоны оказался и небольшой сегмент квартир, которыми строительные компании расплачиваются с подрядчиками. По словам президента Гильдии риелторов Черноземья Алексея Гунькина, реализовать это жилье по ипотеке с господдержкой может только организация, но не индивидуальный предприниматель. Хотя ИП нередко продают квартиры дешевле, чем застройщики.
Эксперт отметил также, что новое жилье (на которое ориентированы госпрограммы) занимает в регионах максимум треть общего объема продаж.
- В Воронежской области "вторичка" - это более 70 процентов рынка. И там почти ничего не продашь, застой полный, - пояснил Алексей Гунькин. - Выйти из положения можно только совместными усилиями риелторов, банков и застройщиков. В частности, отказавшись от бонусов за привлечение клиентов.
Рубль берегут
Чтобы поддержать рынок (и людей), воронежцам разрешили платить по кредитам на покупку или строительство жилья за счет регионального маткапитала. Бизнес вводит разнообразные льготы.
- Мы снижаем ставки по ипотеке с господдержкой (в банках-партнерах) на два процента: для однокомнатных квартир на два года, для двухкомнатных - на три. Клиент платит, как положено по договору, и получает возврат средств. Если человек взял ипотеку без господдержки, снижаем ставку на три процента. Плюс делаем скидки, - сообщила ведущий менеджер отдела продаж строительной компании "Выбор" Марина Григорьева.
Однако, как выяснили в областном Агентстве ипотечного жилищного кредитования, небольшое удешевление кредитов не ведет к реальной доступности квартир. По мнению заместителя гендиректора АИЖК Ларисы Фрадиной, "нельзя бесконечно понижать ставки по кредитам, ничего не делая со стоимостью жилья: она не падает, и в этом вся загвоздка". Рыночный способ сбить цены один - развивать конкуренцию.
В последние годы объемы ввода жилья росли, и благодаря этому квартиры дорожали не так сильно, как могли бы на фоне активного спроса. Важно, чтобы достигнутый баланс не нарушился в кризис, подчеркнул руководитель аппарата "Национального объединения застройщиков жилья" Кирилл Холопик:
- В 2014 году Россия поставила рекорд по вводу жилья в эксплуатацию. В первом квартале 2015-го этот показатель выше прошлогоднего (в Воронежской области - на треть. - прим. "РГ"). Но объем производства работ по виду деятельности "строительство" уменьшился на 4,7 процента. Сократился выпуск цемента, шифера, железобетонных конструкций. Если стройматериалы будет дорожать адекватно общей инфляции (12-13 процентов), это не приведет ни к падению объемов возведения жилья, ни к скачку стоимости квартир. Такие перемены ждут нас, если материалы прибавят в цене процентов 20-30. Более значим другой фактор - в условиях непредсказуемости компании осторожнее подходят к новым проектам, особенно квартальной застройки. Значит, в перспективе предложение вновь окажется ниже спроса, и жилье подорожает.
По данным базы Новостройки.рф, в стране около 11 тысяч незавершенных многоэтажек, финансируемых по договорам "долевки". В Воронежской области их 105 - почти 23,5 тысячи квартир общей площадью свыше 1,5 миллиона квадратных метров. Львиную долю надлежит сдать в текущем году, тогда объемы строительства в регионе превысят уровень 2014 года на 10 процентов. Заморозка объектов маловероятна, добавил Кирилл Холопик: слишком велика ответственность, да и страховщики подстегнут, если что.
К тому же, четыре компании в Воронеже имеют свои производственные мощности и "обречены строить планы по возведению жилья", напомнил заместитель гендиректора фирмы "Инстеп" Семен Харитон. Так, в Масловском промпарке открылся второй в России завод объемно-блочного домостроения, где в любую погоду делают "кубики" с электропроводкой и трубами отопления. Потом из них собирают многоэтажки - выходит вдвое быстрее, чем обычно, и слегка дешевле.
Бесплатно и сыро
Примерно две трети жилья, которое по генплану построят в Воронеже до 2020 года, "нарисовано" на новых площадках - где, как правило, нет социально значимых объектов, указала главный архитектор Воронежской области Марина Ракова. Бюджетных денег на школы и поликлиники явно не хватит, а если их возведение оплатит застройщик - квартиры не выдержат конкуренции по цене.
- На те 800 тысяч "квадратов", что собираются сдать в городе до конца года, нужна тысяча мест в детсадах. Это дополнительные 800-900 миллионов рублей, - привел пример Семен Харитон. - Да, мы строим сады, потом их власти выкупают, как обещали (причем письменных гарантий изначально не было). Но пока мы решаем проблему в районах старой застройки - она возникает на окраинах.
Между тем помочь воронежцам в кризис призваны именно многоэтажки на окраинах. К 1 июля 2017 года там хотят возвести 475 тысяч "квадратов" по программе "Жилье для российской семьи" - не дороже 35 тысяч рублей за метр (это 80 процентов от рыночной цены в пригородах). По четыре тысячи с метра застройщикам обещали вернуть в качестве компенсации за прокладку инженерных сетей.
Анонс прозвучал прошлым летом, заявки подало восемь компаний - на 400 тысяч "квадратов". Ближайшая перспектива скромнее - шесть проектов на 185 тысяч. Общий охват программы оценивался в 10 тысяч семей, но пока набралось около ста участников. По всей видимости, люди боятся вкладывать в "чистое поле" (памятуя о том, как трудно шел в регионе нацпроект "Доступное жилье"). Начало строительства затягивается - в том числе из-за неувязок с будущими поставщиками ресурсов. Брать ипотеку на квартиру, которая физически появится к концу 2016 года, сегодня готовы только самые отважные. Остальные выбирают менее экономные и, на их взгляд, более надежные варианты в уже освоенных микрорайонах.
Ольга Гридяева, замдиректора службы недвижимости "Сота":
- В этом году количество сделок с жильем снизилось. Что мешает людям его покупать? Клиенты из числа инвесторов вложили свободные деньги еще в 2014-м. В декабре срочно приобрели квартиру и те, кому она требовалась "для себя". Те наши покупатели, у которых нет первоначального взноса для ипотеки, ранее использовали для этого потребительский кредит, а теперь он слишком дорог. На предприятиях города проводят оптимизацию зарплат и персонала - процесс не массовый, но он заставляет откладывать свободные 400-700 тысяч рублей на черный день. Вдобавок население мало знает о госпрограммах и о доступной для них ипотеке. Мы, участники рынка, - риелторы, банки и застройщики - должны этот пробел восполнять и упрощать наше взаимодействие.
Справка "РГ"
С января по декабрь 2014 года обеспеченность жильем в Воронежской области увеличилась с 17,2 до 27,8 "квадрата" на человека (в ЦФО - 25,9, в России в целом - 24,2). Было построено 0,67 квадратного метра на душу населения. По мировым стандартам необходимо вводить по метру на человека в год.